论多元房地产法律制度

文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题论多元房地产法律制度魏耀荣原全国人大常委会法工委咨询委员关键词:建筑物区分所有权/物权法/权利内容提要:本文在世界范围内对多元房地产物权的概念和权利范围进行了比较研究，在此基础上对我国《物权法》中多元房地产的物权概念和权利范围以及专有部分和共有部分的界定和划分进行了考察，认为《物权法》就多元房地产物权的内涵和覆盖范围以及专有部分和共有部分的界定和划分所作的规定，尚有可进一步探讨之处。我国城市居民的住房模式主要是多层建筑物和由多栋多层建筑物组成的住宅区，自然也包括由多栋单独别墅或联排别墅组成的住宅区以及由别墅和多层建筑物混合组成的住宅区。美国、加拿大、香港的普通法称此类房地产为多元房地产[1](Multi-unitDevelopment，MUD,亦可称多单元房地产)。美国法律界还称之为共有权益房地产[2](CommonInterestDevelopment,CID)。为研讨相关的法律制度，笔者在本文中采用多元房地产的称谓。多元房地产的产生和发展历经久远，在古巴比伦曾见雏形，经欧洲中世纪的缓步增长，到上世纪特别是下半叶，大多数国家的大中城文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题市都出现急剧的以至爆炸性的发展。由此种新型房地产派生出的财产权，是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。由此种新型房地产引发出的法律关系，是一种复合型、多层次和多重化的新型法律关系，较早时期的普通法和民法典均鲜有涉及。一种与多元房地产的特征相适应的新型法律制度，发轫于1802年法国民法典的第664条。经若干代法律人的不懈努力，到上世纪后期，已在很多较发达国家和地区陆续面世，其形式多为单行成文法，或在民法典中新辟专章。一些先行者的此种法律，屡屡修改创新，与时俱进，几近完备成熟。他们的居民社区秩序良好，管理有序，人们相处和谐，罕有纠纷，足显其法律的必要性和优良效果。我国《物权法》关于业主的建筑物区分所有权一章(第六章)的制订出台，构建了多元房地产法律制度的基本框架，对调整城市社区的多边法律关系和保护城市居民的财产权益，已初步显现其重要的作用和良好的效果。但从公布实施一年多的情况来看，此项新的法律制度尚有待进一步完善，尚有疑难课题未获破解，尚存模糊地带有待厘清。2006年国庆节期间，笔者曾发表《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》一文。两年来，笔者又作了一些进一步的比较研究和实地观察，再趁国庆节期间书就此文。一、关于多元房地产物权的概念和权利范围文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题如何使多元房地产物权的概念与其客体相适应、相吻合，如何使法律规定的权利范围能够对其权利客体包容无余和无隙覆盖?也就是说，如何使法定的权利范围能够覆盖多元房地产的三维边界以内的全部建筑物、设施和土地?通俗地说，如何做到使法定的权利范围能够横向到边，纵向朝上到顶，往下见底?这是笔者试图着意探讨的课题之一。笔者感到，《物权法》关于此种多元房地产的物权概念和权利范围的规定，尚有可进一步斟酌探讨的余地。第一，《物权法》采用建筑物区分所有权的概念，从字面上看，这意味着此种物权的客体只是建筑物，未包括地基，也未纳入住宅区内除建筑物以外的其他共有部分，特别是缺失作为房地产基础的土地使用权，显得名不副实。第二，第六章第七十三条和第七十四条又采用了“建筑区划”的概念，并规定建筑区划内除建筑物以外的道路、绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及占用道路或者其他场地形成的车位，除作一定的排除外，均属于业主共有。这应是以概括和列举相结合的方法作出对权利范围的界定，从而使业主的权利范围从建筑物扩及住宅区的其他部位，但失于概括不全，列举未尽，且有模糊而不确定之处，可能导致法律适用和法律解释上的困难。就“建筑区划”一词而文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题言，似乎应为与住宅区横向范围相一致的概念，但由于缺少定义，使其因不具有明晰无误和不容争议的确定性而处于模糊状态，有待厘清。由于土地使用权未被纳入权利范围，业主不拥有土地使用权，那就只有将道路、绿地、场所、场地、车位等视为附着物，方可规定为业主共有，这似乎与法理和常理不符。为研究多元房地产法律制度，笔者阅读了美国、加拿大、魁北克、香港、台湾和日本的相关立法例，愿在此作扼要评述，以供研究参考。这六个国家和地区的相关法律制度，大体上可以分为以下两种模式：第一，共有权制度或区分共有权制度(1)属于普通法系的美国、加拿大和香港，采用了基本相似的共有权制度，即将多元房地产所有权人的权利称之为共有权(OwnershipinCommonorCo-ownership)，权利主体则称为共有权人(Co-owner)。美国在这方面没有联邦立法，但各州都无一例外地制定了单行成文法，称之为公寓法(CondominiumAct)，几十年来频繁修改，有些州已采用列有消费者保护一章的被称为第二代的公寓法。各州的法大同小异，但由美国统一州法委员会(NCCUSL)制订提供的1980年《统一公寓法》[3](UniformCondominiumAct，UCA)，1994年《统一共有权益法》[4](UniformCommonInterestOwnershipAct,UCIOA)及2007年《新公寓法》[5](NewCondominiumAct，NCA),可能更具文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题代表性，更能反映其发展趋势。对Condominium一词，美国的布莱克法律词典解释为“与他人的共同所有权”[6](OwnershipinCommonwithothers)，即共有权。《统一公寓法》[7]在定义一章则称“公寓(大厦)是指若干部分被赋予单独所有权而其余部分被赋予仅由前述部分所有权人享有的共有权的房地产(“Condominium”meansrealestate，portionsofwhicharedesignatedforseparateownershipandtheremainderofwhichisdesignatedforcommonownershipsolelybytheownersofthoseportions)”。《新公寓法》在其前言中称Condominium为“房地产所有权的分享形式”(Sharedformofrealestateownership),并称其目的为制定“一部土地和建筑物分享所有权的现代法律”[8](Amodernlawofsharedownershipoflandandbuildings)。《新公寓法》的适用范围既包括多座公寓大厦(multicondominium)，相当于我们的住宅区，也包括具有分享福利健身设施的成排房屋和有门社区(Rowhousesandgatedcommunitywithsharedamenities)，有门社区是在出入口设置以密码控制的自动开启大门的社区。这种成排房屋和有门社区通常由市政公共设施直接提供水、电、气、排水、排污、通信等方面的供应和服务，又同时自建自备俱乐部、网球场、游泳池、烧烤房、花园、绿地等分享福利健身设施。从以上可以看出，美国房地产法律的调整范围涵盖多种形式的多元房地产，并将土地和建筑物视为多元房地产不可分割的客体，在整体上赋予共有权，又进一步称文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题为分享的所有权，似乎共有权与分享所有权并无实质区别，权利范围则覆盖任何项目的全部土地和建筑物。加拿大(不包括魁北克)和香港的多元房地产法律制度与美国大同小异。加拿大各省都制订有与美国极为相似的公寓法。香港就多元房地产采用了一个与美国的Condominium相对应的称谓，即Multi–storeyBuilding(多层楼宇)，并将四栋以下和五栋以上多层楼宇作了区分，五栋多层楼宇的房地产项目相当于我们的住宅区。按香港普通法的土地制度，土地与房屋作为权利客体合而为一(大陆法称为一个物)，权利主体亦合而为一。房地产开发商从政府批租取得的土地属于租赁权(Tenancy,租权)，多层楼宇业主的权利则为共同租赁权(Co-tenancy)。但批租土地的期限为75年、99年或999年，且允许续期，故在学理上和实务上均认为共同租赁权(Co-tenancy)等于共同所有权(Co-ownership)，多层楼宇业主均拥有共有权。他们制订了调整多层楼宇法律关系的多部单行成文法，包括适用于五栋以上多层楼宇的特别规则。实际上，香港是通过一项特别制度来调整和规范此种法律关系，即在业主(共有权人)进入多层楼宇以前，必须由业主、开发商和物业管理人共同签订一项楼宇公契[9](DeedofMutualCovenants,DMC)，作为调整三方之间和业主之间权利义务关系的规范性文件，香港政府地政署、香港律师会和房屋委员会共同制订发布楼宇公契示范文本，作为各方遵守的指导性文件。由于香港市场的房文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题地产交易均须由律师代理进行，甚至交易双方可由同一律师代理，香港律师会还制订《楼宇公契草拟指引》，以规范房地产律师的行为。(2)魁北克民法典关于多元房地产的法律概念则具有更强的概括性和更宽的适用范围，称之为不动产区分共有权[10](DividedCo-ownershipofImmovables)。他们在物权编的所有权特别形式这一部分列有非区分共有权和不动产区分共有权两章，并在第1010条开宗明义地规定，“共有权人的所有权不伴随财产的实物区分的，称为非区分共有权(UndividedCo-ownership)”;“共有权人的所有权在共有权人之间按比例地划分为单元，每个单元包含一个在实物上区分的私人部分(Privateportion)和共同部分(CommonPortions)中的一个份额，此种共有权称为区分共有权(DividedCo-ownership)。”然后在第1038条规定，“不动产所有权被区分为由一人或数人拥有的单元”，则为不动产区分共有权。由此看出，魁北克有其独特的观念和做法，即对共有不动产中做出实物区分的部分称为区分共有，而对不作实物区分的部分称为非区分共有，整个共有不动产的所有权则称不动产区分共有权。按魁北克法律的基本原则，所称不动产，自然包括土地和附着物，即一宗土地及其全部附着物;作为区分共有权客体的不动产应为一个物，而每个私人部分并非一个独立的物。有趣的是，他们所称的单元，原文为Fraction，这个Fraction是分数的同义词，故可解释为每个共有权人拥有整个不动产的一个分数，这个分文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题数即为每个私人部分的价值同全部私人部分总价值的比例，而每个共有权人在共同部分中的份额亦根据这个比例推出。这个比例也代表每个共有权人的表决权，也是共有权人分担费用和分取收益的标准。第二，区分所有权制度台湾和日本在这方面的法律，被视为具有典型意义且为我国学者称道赞赏和多所借鉴的立法例。他们均采用区分所有权的概念，但含义有广狭之别。(1)台湾于1995年制订并于2006年1月修正公布的《公寓大厦管理条例》，为区分所有权制度设立两个核心条款。其第一条开宗明义地规定，公寓大厦是指“得区分为数部分之建筑物及其基地”[11];区分所有则“指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权”[12]。按此规定，区分所有权应可理解为由专有部分所有权和共用部分持份权组成。同时，第九条又规定，“各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之权。”这又表明，区分所有权人还有基地使用权。在笔者看来，此处之所以只规定区分所有权人拥有基地使用权，可能是因为公寓大厦开发者可以是土地所有权人，也可以是地上权人;如果开发者为地上权人，则区分所有权人只能按应有部分比例享有基地使用权。而台湾学者谢在全教授则认为区分所有权人就基地