置业顾问专项培训-房地产基础XXXX321

重庆元美霖投资咨询顾问有限公司置业顾问专项培训—房地产基础2011年8月目录前言中国住宅市场之殇第一节房地产产业第二节中国房地产建设用地制度第三节房地产开发经营第四节房地产交易制度第五节房地产权属登记第六节房地产税收制度前言绑架民生蜗居、蚁族、择偶标准、人身指标绑架经济地方政府卖地，经济结构畸形开发商不做产品、不做服务、囤地卖地中国房地产怪状前言政府应该扮演怎样的角色•85%的住房需求由政府解决、商品房所占比例不足20%•政府充分发挥在保障型住房中的作用新加坡—组屋•土地免费划拨给房屋委员会，由房屋委员会分配给低收入市民•65万套→200万人→30%香港——公屋前言中国之现状1998年房改•1998年下半年停止实物分房，实行住房分配货币化，建立以经济适用房的为主的住房供应体系。•高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房。1998年~2003年•1998年至2002年的经济适用房的比例为20%，2003年以后比例逐步下降，到2010年只有5%。•2003年国务院已经明确提出房地产为我国的支柱产业，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房。2003年~2010年•房地产产业带动中国经济飞速发展•中国房地产市场只剩下一条腿走路前言2010年温家宝总理所做的《政府工作报告》对于保障房建设可谓浓墨重彩。提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。在具体解析房地产投资结构时指出，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”。前言所谓保障性住房包括：公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房和限价商品房。重庆市公租房计划建设21万套，廉租房17万套；2011年1-7月公租房已开工16.86万套，廉租房开工11.34万套，计划建设量和开工量均居全国第一。2011年重庆市计划建设保障性住房49.45万套前言反思保障房•经济利益驱使，土地财政成为地方经济发展关键，地方政府缺乏建设保障房动力•信息不公开，选房不公正，滋生腐败•90%以上人的住房问题由商品房解决•土地越发稀缺，土地价格上涨•既要背负民生责任，经济发展重任，还要成为调控对象，政府一边打压一边扶持商品房市场的归市场民生的归民生中国房地产市场的关键问题在于商品房和保障住房发展的失衡，政府在保障住房市场的缺位，而在商品住房成为支柱产业后，还妄想解决民生问题，同时担当保障住房的角色，这本身就是个悖论。第一节房地产产业第一节房地产产业•房地产产业概述•土地制度•房地产法制第一节房地产产业—房地产产业概述房地产产业基本概念——房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，为生产和生活服务。•主要内容房地产开发经营一级、二级、三级开发房地产中介服务咨询、估价、经纪房地产物业服务服务、维修、养护房地产市场特征供给垄断性需求广泛性和多样性市场交易的复杂性价格与位置密切相关广泛的经济外部性市场信息不对称性第一节房地产产业—房地产产业概述房地产市场细分按地域范围——上海市场、重庆市场按用途——居住物业、商业物业、工业物业按增量存量——一级市场、二级市场、三级市场按交易方式——交易、转让、抵押目标市场——低中高市场第一节房地产产业—房地产产业概述第一节房地产产业•房地产产业概述•土地制度•房地产法制第一节房地产产业—土地制度土地制度基本概念国有土地——城市市区土地属国家所有，其所有权由国务院代表国家行使。集体土地——所有权归农村集体所有，由农村集体经济组织或村民居委会经营和管理。农村或城市郊区的土地一般归农民集体所有。《国有土地使用证》《集体土地使用证》用途管理制度土地登记制度有偿有限期使用制度耕地保护制度1234四项基本制度第一节房地产产业•房地产产业概述•土地制度•房地产法制第一节房地产产业—房地产法制由于房地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，因此特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产产权人的正当权益。•规范性文件•技术规范•部门规章•地方性政府规章•行政法规•地方性法规•法律法律行政法规技术规范部门规章第一节房地产产业—房地产法制•城市房地产管理办法•土地管理法•城乡规划法法律为加强对城市房地产的管理，维护城市房地产秩序，保障房地产权利人合法权利，促进房地产业健康发展为加强土地管理、维护社会主义土地公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地为协调城乡规划管理，协调城乡空间布局第一节房地产产业—房地产法制•由国务院令颁布•《土地管理办法实施条例》•《城市房地产开发经营管理条例》•《城市房屋拆迁管理条例》•《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》•《住房公积金管理条例》•《物业管理条例》行政法规第一节房地产产业—房地产法制•由国务院房地产行政主管部门的部长令颁发部门规章包括：《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《闲置土地管理办法》等等……技术规范：《房地产估价规范》《房地产测量规范》第二节房地产建设用地制度第二节房地产建设用地制度•集体土地征收•建设用地使用权出让•建设用地使用权划拨•闲置土地的处理第二节房地产建设用地制度—集体土地征收什么是集体土地？什么是集体土地征收？•农民集体所有的土地就是集体土地•农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属集体所有•集体土地使用权一般不能出让、转让•集体土地征收是依法将集体土地性质转变为国有土地并且给予补偿的行为•集体土地的征收是土地所有权发生改变，权利发生转移•依法给予经济补偿土地征用：在土地所有权不发生改变的情况下，有条件的使用权的改变，如抗洪抢险。第二节房地产建设用地制度—集体土地征收•国家行为强制性•妥善安置•经济补偿安置性•集体土地变国有土地所有权征收特点第二节房地产建设用地制度—集体土地征收征收原则珍惜耕地，合理利用土地原则保证国家建设用地原则妥善安置被征地单位和农民原则有偿使用原则依法征地原则第二节房地产建设用地制度—集体土地征收依据《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费：该征地征收前三年平均年产值的6-10倍安置补助费：按照需要安置的农业人口计算，按被征地单位前三年人均耕地平均年产值的4-6倍。每公顷安置补助费，最高不得超过被征地前三年平均产值的15倍。附着物和青苗补偿费：对地上及地下的各种构筑物、建筑物、以及正处于生长阶段的农作物。第二节房地产建设用地制度•集体土地征收•建设用地使用权出让•建设用地使用权划拨•闲置土地的处理第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让建设用地使用权出让概念简称土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。①土地使用权出让，由国家垄断②经出让方式取得的土地使用权的单位和个人只有土地使用权③使用者向国家支付全部土地使用权出让金才能取得土地使用权证书④集体土地不经征收不得出让⑤土地出让，具有平等、自愿、有偿、有期限等特点第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让建设用地使用权出让概念简称土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。①土地使用权出让，由国家垄断②经出让方式取得的土地使用权的单位和个人只有土地使用权③使用者向国家支付全部土地使用权出让金才能取得土地使用权证书④集体土地不经征收不得出让⑤土地出让，具有平等、自愿、有偿、有期限等特点第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让土地出让招标拍卖挂牌协议第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让招标出让方式由市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标通告，邀请特定或不特定的自然人，法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标。投标开标评标中标开标：投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。评标：评标小组由出让人代表和有关专家组成，成员数为5人以上的单数。中标：按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让拍卖出让方式发布拍卖公告，竞买人公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人。价高者得原则竞买人不足三人时，或未达到竞拍底价时，应终止拍卖第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让协议出让方式政府与选定出让方磋商用地条件及价款，达成协议签订土地使用权出让合同，有偿出让国有土地的行为。适用于公共福利事业和非盈利的社会团体、机关用地和特殊用地第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让挂牌出让方式发布挂牌公告，公示宗地的交易条件，接受报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。现场公布最高价及报价者不竞价竞价现场竞价成交成交第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让土地出让年限（最高年限）居住用地—70年工业用地—50年教育、科技、文化卫生、体育用地—50年商业、旅游、娱乐用地—40年综合和其他用地—50年第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权出让建设用地使用权的收回住宅非住宅提前一年申请续期自动续期收回使用期满使用期满支付土地出让金第二节房地产建设用地制度•集体土地征收•建设用地使用权出让•建设用地使用权划拨•闲置土地的处理第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权划拨划拨的含义由县级以上人民政府批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或则将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。①有偿取得和无偿取得②一般情况没有使用期限，不得转让、转租③除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理第二节房地产建设用地制度—建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨的范围①国家机关用地——全国人大及常委会、国家行政机关、国家检查机关、国家军事机关②军事用地③城市基础设施用地——给排水、道路、桥梁等④公益事业用地——学校、医院、体育场馆、图书馆等⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地⑥其他第二节房地产建设用地制度•集体土地征收•建设用地使用权出让•建设用地使用权划拨•闲置土地的处理第二节房地产建设用地制度—闲置土地的处理一•未经原批准用地单位的人民政府同意，超过规定期限未动工开发的建设用地二•自国有土地有偿使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的三•已动工建设但建设面积不足应动工开发总面积1/3或者已投资占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的闲置土地的认定第二节房地产建设用地制度—闲置土地的处理闲置土地的处理征收土地闲置费•城市规划区范围内，超过合同约动工期限满1年未动工开发的，征收土地出让金20%以内的土地闲置费无偿收回土地使用权•满2年未动工开发的可以无偿收回土地使用权第三节房地产开发经营管理第三节房地产开发经营管理•房地产开发企业•房地产经营管理第三节房地产开发经营管理—房地产开发企业房地产开发企业的概念:依法成立具有法人资格，进行房地产开发和经营的企业。具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联性强等特征房地产开发企业的资质:分为一、二、三、四等四个等级资质。登记资质注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近三年的房屋竣工面积（万方）一级≥5000≥5≥30二级≥2000≥3≥15三级≥800≥2≥5四级≥100≥1第三节房地产开发经营管理—房地产开发企业房地产项目资本金制度1、什么是房地产项目资本金制度在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者不得以任何方式抽出资本金。2、为什么要设立资本金制度规范企业行为，防止烂尾楼等现象发生。200