房地产金融学

1房地产金融学主讲：张贯一教授清华大学出版社2导论一、为什么学《房地产金融学》？•从百年一遇的金融危机说起•2007年4月4日美国新世纪金融公司申请破产保护，原以为“风险可控”的次贷风波演变成为一场席卷全球的金融海啸。•海外投资“抄底”•chimerika3二、格林斯潘做错了什么•经历1954年－1974年纽约市工业咨询公司董事长兼总裁1981年任总统经济顾问委员会成员1981年－1983年任全国社会保险改革委员会主席1982年任总统国外情报顾问委员会成员1987.8.11－2006年1.31美联储主席4三、努力学习是时代赋予我们的使命•我们所处的时代农业经济时代?工业经济时代?后工业经济时代?知识经济时代?CHIMERIKA时代？和平崛起的时代？•生而知之与学而知之•名人论学习周恩来：“与有肝胆人共事，从无字句处读书”；毛泽东：“贵有恒，何必三更起五更眠；最无益，只怕一日曝十日寒”；20世纪30年代《大公报》编辑王芸生：“书山有路勤为径，学海无涯苦作舟”；马克思：“在科学的道路上没有平坦的大道可走，只有在崎岖小路的攀登上不畏劳苦的人，才有希望达到光辉的顶点。”鲁迅：“我哪是什么天才，我只是把别人喝咖啡的时间用于看书罢了。”爱因斯坦：“只有学会学习的人，才能感受到学习的乐趣。只有在快乐中学习人们才能学得更聪明。”W=X+Y+Z（成功=刻苦学习+正确的方法+少说费话）5四、怎样学习房地产金融•在课堂上学清华大学版《房地产经济学》，人民大学版《房地产经济学》之比较•讨论•在实践中学调研参考资料：《格林斯潘做错了什么》——中国财经报2008-11-046导论练习题一、填空1.百年一遇的金融危机始于国。2.美联储主席主政18年，有口皆碑的政绩却酿成了金融危机的苦果。3.金砖四国是指。４.ＧＤＰ是指。５.ＣＰＩ是指。６.大学的本质是。二、名词解释次贷危机零首付金砖四国ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ三、问答１.心理素质在人才成长中的作用是什么？２.“苦”与“巧”两种学习方法的关系如何？３.人才的基本特征是什么？7第一章金融市场与房地产金融市场知识点：•金融•金融中介•金融工具•金融市场•直接融资•间接融资•房地产•不动产•房地产市场•房地产金融市场8第一节金融市场概述一、金融市场1.金融•狭义的金融。或解释为货币流通的三种方式之一。或解释为包括银行、证券公司、保险公司、住宅贷款协会以及经纪人等在内的中介服务。•广义的金融=狭义金融+国际和国内的货币供给+银行与非银行金融体系。要之，金融可以从不同的角度界定，目前尚无定论。但大体上可以归纳为，一是与货币借贷有关的业务，二是从事这种活动的机构，三是货币融通的体制和机制。2.金融中介•内含界定：公地悲剧与制度。将储蓄转化为投资的一种制度安排。•产生与存在的基础：突破交易成本、信息不对称的约束。•金融中介的发展：强调风险管理、参与成本和价值增加的影响。•金融中介作用评估：消极观点论，单一的把储蓄转化为投资。积极观点论，在转换资产的过程中，中介为最终储蓄者和投资者提供了增加值。•金融中介的种类：银行、信用合作社、保险公司、信托公司、投资公司等。9•金融工具内涵界定：货币资金或金融资产借以转让的工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证。种类：存折、汇票、期票、股票、债券、外汇、国库券、远期合约、金融期货、金融期权、金融互换•直接融资和间接融资内涵界定：按金融中介机构的有无可划分为直接融资和间接融资。种类分析：利弊比较：二、金融市场的分类•金融市场内涵：•金融市场分类：（1）按地理范围可分为：国际金融市场：国内金融市场：（2）按经营场所可分为：有形金融市场：无形金融市场：（3）按融资交易期限划分为：资本市场：货币市场：10第二节房地产金融市场一、房地产与不动产•房地产：住房的福利属性与商品属性；住房的商品化与住房的自有化•不动产•房地产与不动产的区别与联系二、房地产市场•房产市场：租赁与买卖，一手房与二手房。•土地市场：使用权市场，所有权市场，租赁权市场。三、房地产金融市场•内涵界定：一切与房地产开发、销售、消费相关的资金有偿借贷行动的总称，如融资、信托、保险、房地产证券的发行、转让等。•分类：房地产金融一级市场：房地产金融二级市场：11四、我国房地产金融市场的发展•现行房地产金融业务：自营性房地产贷款：通过吸收公众存款，自主发放用于房地产企业开发和居民个人购买的贷款。委托性住房金融：委托性资金来源于住房公积金、行政和企事业单位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公积金是核心内容。•房地产金融市场的发展前景工业化和城市化决定了住宅建设和消费金融市场潜力巨大；ＧＤＰ增长与房地产金融市场；经济发展与房地产开发贷款和房地产消费贷款比重的变化；房地产金融产品多样化的趋势；房地产贷款证券化的趋势等12第一章练习一、判断１.同业拆借是银行、非银行金融机构与个人之间相互融通短期资金的行为。２.股票的发行属于直接融资。３.股票的买卖属于间接融资。４.股票市场属于短期资金市场。５.票据兑现属于长期资本市场。５.抵押贷款证券化属于房地产级一市场。二、填空１.同业拆借的时间为————天。２.委托型住房金融的核心是—————————。３.住房消费贷款属于房地产———级市场。４.房地产开发贷款属于房地产________级市场。三、问答１.城市化与房地产市场的关系简析２.住房消费贷款与住房开发贷款比重变化趋势分析３.房地产金融品种多样化趋势分析４.房地产贷款证券化趋势分析13第二章房地产企业融资概述•知识点：•内源融资•外源融资•融资成本•权益融资•债务融资14第一节企业融资概述•一、企业融资方式概述•基于资金来源的融资方式内源性融资：折旧和利润转化为投资外源性融资：吸收其它经济体的资金，转化为自己投资的过程。•外源性融资的分类按金融中介的有无：直接融资和间接融资；按资金对企业权益的影响：权益融资，债务融资。•基于融资性质的融资方式财政融资：如时下金融危机期间，为拉动内需，财政补贴家用电器下乡、汽车下乡、农用机械下乡、抗旱机械下乡等。银行融资：商业融资：如预收售楼款、赊销、其他类型的定金。商业融资的前提。证券融资：借助证券市场筹资。国际融资：15二、企业融资方式的比较•直接融资和坚决融资之比较•内源融资与外源融资利弊之比较•权益融资与债务融资利弊之比较：资金使用时间融资成本企业融资风险权益融资长高较低债务融资有限较低较高16第二节融资成本一、融资成本的构成•资金筹集费：包括证券印刷费、发行手续费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。•资金占用费：占用资金应支付的全部费用如股息、贷款利息、债券利息等。17二、融资成本的计量•债务的融资成本：债权人所要求的融资成本等于债务的收益率。n•M=∑M×i／(1+i)t+M／(1+i)nt=1其中i为银行利率，M为贷款本金，t为第t年，n为贷款时间若n为低次方，如3或2，则可直接计算求出债务的收益率。若n为高次方，则可查阅有关的表格得知。•若不是银行的债务，而是另一种债务，则有下式：nP0=∑It／(1+kd)t+M／(1+kd)nt=118式中,P0是债务的市场价格，t为年度，It为第t年支付给债权人的利息，M为债务的到期面值，kd为税前的资本成本。由于银行的税前资本等于银行的贷款利率，故i=kd,,对上述两式进行比较不难发现为同一式。例：试计算，融资金额为100万人民币，融资时间为便于计算以3年计，利率为年息5%，求贷款时间到期后的本息和。（单利计算）•注：还本付息的方式并非只有一种。计算债务融资成本时，应注意债务双方还本付息的约定。19三、制约企业债务融资的因素分析•成本效益•债务规模•融资时间•恰当处理债务融资与权益融资的比重。•作业：阅读P56《西方现代融资理论述评》，并结合中国的实践进行思考。20第二章练习题一、填空1.将折旧和利润转化为投资的方式叫————————融资。2.吸收其他经济体资金转化为自己投资的融资方式叫————融资。3.按金融中介的有无，融资方式可分为——————和—————。4.预收售楼款属于——————————融资。5.融资过程中占用资金应支付的费用叫——————————。二、判断1.股票发放属于债务融资。2.购买国际债券属于权益融资。3.融资过程中的广告费属于资金占用费。三、名词解释内源融资外源融资直接融资间接融资权益融资债务融资企业融资成本四、企业融资应遵循哪些原则？五、计算：本金为A元，年利率为i，贷款年限为N年，求到期后本例之和。（单利、复利两种方式）21第三章房地产企业权益融资：上市•知识点：•权益融资•可流通股•未流通股•股权结构22第一节房地产企业上市融资的意义一、房地产企业上市是筹集资金的重要形式•资金需求量大于回收期长决定了企业迫切希望与资本融合•项目融资可以有效地规避风险•改善数量多、规模小、投资分散、恶性竞争的现状二、房地产企业上市是资金投向的理想形式•房地产企业的资本化程度是衡量该产业成熟与否的主要标志•我国房地产开发企业资金结构剖析自筹资金28%，银行贷款21.7%，建筑公司垫款和购房者预付款28%，资本市场融资10%23第二节房地产上市公司的遴选一、国际上通行的上市公司分类法•按其提供最主要收入的子产业划分60%以上收入，或收入和利润同时达到50%以上的产业；•综合性产业若上述两条件均不能得到满足，则归于综合性产业，或金融部门跨部门产业•房地产公司的具体归类：金融二、中国上市公司分类标准•某类业务的营业收入比重大于50%将其归于该类业务相对应的类别•小于或等于50%，但某类业务营业收入比重高于其他其他业务30%以上，则归于此类业务相对应的行业类别•不在上述两类之列者，归于综合类三、我国房地产公司具体分类•综合类公司：主业为房地产。主业不是房地产，但非房地产营业收入有明显优势•投资型公司：住宅类开发公司。开发区开发公司。24第三节房地产企业上市公司治理结构一、合理的股权结构•所有者和投资者之间的利益分配和控制关系。作为所有者的企业家和作为投资者的股东之间，在利益方面既有一致性，又有矛盾。•股票的类型按股票的所有者划分：国家股、法人股、大众社会股按股票的流动性划分：可流通股，包括境内上市的普通股（A股）、境内上市的外资股（B股）、境外上市的外资股（如H股）；未流通股，包括国家股、法人股、其他股，包括社会大众股和未上市企业职工股•目前我国可流通股与未流通股的权重大约为40.7%：59.3%可流通股中A、B的比重大约是77.55%：22.5%，H股的比重上不足1%；未流通股中国家股、法人股、其它股的比重大约是64.5%：33.2%：2.2%评论：未流通股比重过大。将近60%的股票不能进入市场化流通,不利于股权的治理。一方面不上市就不能得到增值的效益，另一方面股票不流通也就无法对公司进行有效的监督。25二、董事长和总经理之间的关系•兼任与分任的状况兼任20%，分任80%•兼任分任的利弊考察效率角度的考察公平角度的考察三、董事会监事会的规模•规模大小的标准•规模大小的效率分析四、独立董事的设置五、公司的激励机制•激励对象•激励方式：持股激励、年薪激励26第三章练习题一、填空1.国际上把房地产业——————作为衡量该产业成熟与否的标准。2.房地产业上市指房地产公司————发行股票。3.兼营公司的产业分类应将其归类于拥有——%以上收入或达到——%以上产业利润的产业。4.以上条件不能满足的情况下将其归于——部门中的综合性产业，或——部门的跨部门产业。5.中国判断房地产业的标准是主业收入大于——%，或房地产业收入高于其他业务——%以上。6.按投资型产业分类标准房地产公司可分为————、————、————。7.狭义上讲公司的治理结构指————和————之间利益的分配和控制。二、名词解释股权结构可流通股独立董事制度路演三、问答1.试从公平与效益的角度对董事长与总经理兼任或分任的利弊作一简略评述2.上市对房地产企业有何影响？3.国有股减持的意义是什么？4.对房地产公司上市进行监管和调控的意义何在？27第四章房地产企业权益融资：资产重组