豫章法律资讯11期内容

1热点关注新国八条中最主要的调控内容政府责任：地方政府要确定今年房价控制目标，并于一季度公布；安居工程：2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套；税收政策：购房不足5年转手交易的，按销售收入全额征营业税；信贷控制：二套房首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍；土地供应：今年商品房供地总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；限购措施：当地户籍家庭，有一套住房的，限购1套；有2套及以上的，暂停购房；约谈问责：未如期公布房价控制目标或控制不力的省，对相关负责人问责；舆论引导：防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。商品房认购协议中的“定金罚则”法律依据：1．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。22．《商品房销售管理办法》第22条：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。3．《城市商品房预售管理办法》第6条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。4．最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第115条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第118条：当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。第121条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。法条解析（１）因认购方的原因未能订立商品房买卖合同的，认购方无权收回定金，但超过主合同标的额百分之二十的部分可以要求返还；1．《认购协议》已就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定，而购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金。2．《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。购房人故意拖延，不按照《认购协议》规定的日期前往签订商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权拒绝返还定金。3（２）因为出卖人的原因未能订立商品房买卖合同的，出卖人应当双倍返还定金。1．开发商提出与《认购协议》约定不同的条件，致使《商品房买卖合同》未能订立的，则开发商应承担双倍返还定金的违约责任。2．由于开发商的原因而不是政府原因，小区配套设施、绿地草坪等规划做了变更，致使《商品房买卖合同》未能订立的，则开发商应承担双倍返还定金的违约责任。3．《认购协议》明确约定在一定期限内商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，如果开发商在上述期限内将该认购房屋转售第三人或与第三人再次签订《认购协议》，导致双方不能签订《商品房买卖合同》的，属开发商违约，应双倍返还定金。（３）因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。1．买卖双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，此时，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。2．因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。3．不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。如果开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致《认购协议》无效的，开发商应返还定金并承担缔约过失责任。44．没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的原因未能订立商品房买卖合同的，开发商应当返还。土地使用权转让程序土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再次转移的行为。转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。转让的内容包括出售、交换和赠与。土地使用权转让必须签订合同，受让方还必须到土地行政主管部门申请登记。国有和个人土地使用权转让的流程又各有不同。一、单位用地转让1、交易双方提出转让、受让申请：交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。2、审查：接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。3、现场勘察：现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。4、地价评估，并提供报告书：审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。5、填写转让审批表：认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。6、审批：审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。57、交纳有关税费8、登记编号：审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。9、土地使用权变更登记：经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。备注：1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书（判决书），协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。3、转让合同应经过公证。4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。二、个人住宅用地转让个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办理过程中应注意以下事项：1、须有宗地共有人同意转让意见；2、个人转让应以当场签押为准；63、个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额1％有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。三、集体土地使用权转让下列集体土地使用权视情况可以转让：（一）乡、村企业需经审批可以在集体经济组织内部流转，确需对外转让的，经土地主管部门审查同意并报经政府批准征为国有后，可以依法出让（转让）；另抵押的集体土地，抵押权实现时，可以依法转让。（二）依法登记的城镇个人住宅使用的集体土地，经土地所有权人同意可以转让，但变更后的土地使用权性质仍为集体土地使用权。土地违法行为的主要种类与法律责任非法转让土地的类型1、什么是非法转让土地是指违反土地管理法律法规的规定，将土地权利全部或部分，永久或在一定期限内转移给他人，从而获利的行为。2、非法转让土地的常见表现形式〈1〉未经批准，非法转让以划拨方式取得的国有土地使用权;〈2〉不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的国有土地使用权;〈3〉将农民集体所有的土地使用权非法出让、转让或出租用于非农业建设;〈4〉以土地与他人联建房屋分配实物、利润或以土地入股与他人共同进行经营活动，或者以置换、赠予等形式非法转让土地的。3、非法转让土地的法律责任行政法律责任：〈1〉没收非法转让土地的违法所得;〈2〉转让的土地违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除新建的建筑物和其他设施;〈3〉土地如符合土地利用总7体规划，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;〈4〉并处以非法所得50%以下罚款。党纪政纪责任：监察部、国土资源部《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》(以下简称暂办法)第二条规定：视非法转让土地面积数额大小，给予责任人员警告、记过、记大过、降级、撤职、开除处分。刑事责任：刑法228条规定了非法转让倒卖土地使用权罪，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。非法占地的种类1、什么是非法占地是指行为人违反土地管理法律法规的规定，未经合法有效的批准而占用土地的行为。2、非法占地常见表现形式〈1〉未经批准擅自占地。是指需要申请审批方能取得土地使用权的单位或个人，没有报经批准取得法定手续而擅自占用土地。〈2〉骗取批准而非法占地，指不具备用地资格的单位或个人为达到使用土地的目的，编造事实，制造假象申请用地，使批准机关信以为真而批准其用地。〈3〉少批多占，是指超过批准机关所批准的面积多占土地的行为。3、非法占地的法律责任行政法律责任：〈1〉责令退还非法占用的土地;〈2〉违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施;〈3〉符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施;〈4〉并处每平方米土地30元以下罚款;农村村民非法占地住房的，处罚稍有不同，只有二项处罚内容：〈5〉责令退还非法占用的土地;〈6〉限期拆除在非法的土地上新建的房屋，也就是说，对农村村民非法占地建房的，不能罚款，不能没收，只能拆除和退还土地。8党纪政纪责任：根据《暂行办法》第四条规定，对非法占地的，视情节和面积数量不同分别给予记过、记大过、降级、撤职破坏耕地1、什么是破坏耕地行为指违反土地管理法律法规非法占用或使用耕地，使耕地质量遭到破坏且不易恢复的违法行为。2、表现形式：〈1〉占用耕地建窑、建坟的;〈2〉未经批准，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、开矿、取土等使土地种植条件遭到破坏的;〈3〉开发土地而造成土地荒漠化、盐渍化的;〈4〉占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、开矿、取土、堆放固体废弃物或从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的。3、法律责任：行政法律责任：〈1〉限期改正或治理;〈2〉可以并处耕地开垦费2倍以下罚款。刑事责任：《刑法》第342条规定了破坏农用地罪，对毁坏耕地10亩以上或基本农田5亩以上可以处5年以下有期徒刑或拘役。政纪责任：《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》第四条之规定，对不同情节的行为给予警告、记过、记大过、降级、撤职的处分。非法批地类1、什么是非法批准征用、使用土地行为违反土地管理法律法规的规定，非法行使批准权，批准征收占用土地的行为。2、非法批地的表现形