洛阳市市调报告20131126

洛阳市专项市场调研报告凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2013年11月目录洛阳市城市经济与规划一洛阳房地产整体市场分析二洛阳专业市场调研分析三四五本项目初步定位与研判分析洛阳市商业项目调研分析第一部分城市经济与规划分析洛阳，位于河南省西部，是我国“七大古都”之一。千年帝都，牡丹花城，从夏朝开始共有13个王朝在洛阳定都。它是河洛文化发源地，是中华文明的发源地之一，是千余年中国的政治经济中心，也是中国重工业城市。经过多年建设和发展，现在洛阳已经成为闻名中外的休闲城市。洛阳市现辖1市6区8县。总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。至2010年第六次全国人口普查，洛阳总人口662万。洛阳：河南省的副中心，历史文化名城和生态宜居城市整体市场分析篇|城市分析区域地位：中原城市群的副中心全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地。整体市场分析篇|城市分析中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。31.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群洛阳在中原城市群中的职能：中原城市群的副中心，河南省重要的科研基地，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。中原城市群的地位：是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。洛阳郑州中原城市群河南省731245689洛阳是河南第二大城市，位于河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称，地理条件优越。人均GDP仅次于郑州，位列河南省第二位。区位条件优越，豫西交通枢纽，河南重要商贸物流集散地整体市场分析篇|城市分析交通条件高速：二广高速、连霍高速、宁洛高速环绕城区，可通往全国各大主要城市，310国道、洛偃快速通道密切城区与下辖县市联系；铁路：陇海线、焦柳线，郑西高铁的开通，郑州、洛阳形成1小时经济圈，联动效应日益明显；机场：洛阳北机场，可以直通北京、上海、深圳等国内主要城市，新郑国际机场（2个半小时车程）是洛阳空中交通的重要补充。整体市场分析篇|城市规划城市整体规划：城区向南、向东拓展，洛偃融城加速。一中心三板块：做大中心城区，形成洛北老城区、洛南新区、偃师新城区三大城市发展板块，城市向南、向东拓展；两向发展：洛南新区方向以行政、科教文卫、居住、旅游商贸为主要发展方向，偃师方向以工业、商务、物流商贸为发展重点。洛偃融城加速：伊滨区的设立，洛偃快速通道投入使用，偃师融入洛阳城区发展速度加快。洛阳城市规划空间结构为“一心、两轴、三区”：“一心”，即洛阳市城区(包括中心城区和吉利组团)。强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力。“两轴”，即依托东西向和南北向综合运输通道形成的城镇集聚带是城镇发展的重要地区，将优先发展。“三区”，即东北部城镇密集区是推进城镇化的重点地带，是洛阳未来经济增长最具发展潜力和活力的地带。中西部产业集聚区，大力推动工业化进程。西南部山区生态保护区，应以保护生态环境为主，适当减少人口总量。整体市场分析篇|城市规划随着洛阳经济快速发展和城市建设强势推进，商贸流通业进入快速发展期。《洛阳市中心城区商业网点规划（2011～2020）》提出，以打造区域物流枢纽为目标，到2020年，建成一套与洛阳商贸流通业发展相适应的高效通畅、协调配套、绿色环保的现代商贸物流服务体系。该规划的提出，将大大促进洛阳商贸物流业的快速发展，也为本项目创造了巨大的发展空间。整体市场分析篇|商业网点规划洛阳中心城区商业规划布局结构为“一核四主四副二十区”。“一核”即洛阳新区商贸核心区，“四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心，“四副”即四个市级副商业中心。新核心商贸区将以展览路为轴线，西至通济街，东到关圣路，北至政和路，南到牡丹大道；在310国道与洛常路交汇处、中州西路与310国道交汇处、关林市场、连霍高速以南至310国道区域、陇海铁路附近的“东、西、南、北、中”五大商贸物流聚集区的形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。整体市场分析篇|商业网点规划小结：洛阳市作为中原城市群副中心，河南省第二大城市，拥有优越的区位条件及丰厚的历史底蕴、文化素养，对提升洛阳的城市价值起到重要作用；从洛阳规划中可以预见，本项目机遇与挑战并行，机会是洛偃一体化的推进对项目发展利好；挑战在于洛阳商业规划上明确了五大物流聚集区域，对项目具有一定竞争性。整体市场分析篇|城市分析整体市场分析篇|城市经济城市经济发展速度稳步增长宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展洛阳近几年的GDP总值，在2012年达到3001亿元，相比2011年增长了284亿元，洛阳近几年经济增长率一直维持在10%以上，经济的持续发展，为城镇居民收入的增加、消费创造了良好的社会环境和必要条件，客观上也有利于促进房地产的健康稳定发展。当一个城市GDP增速大于8%时，城市房地产业发展将处于一个高速发展阶段，而从洛阳近几年市场发展情况看，房地产投资及运营环境均有明显提升，并且发展速度将逐步加快。整体市场分析篇|城市经济洛阳与周边城市经济对比情况从上图可看出，2012年洛阳经济总量达3001.1亿元，远远高于河南省其他地级城市，与周边省会城市相比，GDP总量已高于太原，但与郑州、石家庄、西安等城市相比，仍有较大差距。0100020003000400050006000郑州市石家庄市西安市洛阳市太原市新乡市开封市55474500.24369.43001.12311.41618.91212.22012年洛阳与周边区域城市地区生产总值（亿元）从上图可以看出，第二产业是洛阳最主要的产业，所占比重一直是独占鳌头，并且持续三年平稳增长，在三大产业中仍是占半壁江山，可见洛阳现阶段依然是工业占据主导地位。未来城市发展必然需依托第二产业，为产业进驻提供了有利条件。城市产业结构趋于稳定整体市场分析篇|城市经济从上图可以看出，洛阳政府的财政收入近几年一直保持着平稳较快的增长，从2010年增长率呈现下降趋势，但总体呈现上升姿态，财政的稳步提升，一定程度上将促进城市基础设施的建设。财政收入总额稳定增加整体市场分析篇|城市经济从上图表可以看出，洛阳经济不断向前发展，固定资产投资总体稳步增加，到2012年已经达到2343.7亿元，是历史最高水平，比2009年增长近九百亿元，增长率近几年一直保持在20%以上，有效刺激了经济增长，推动了建筑等产业的发展。固定资产投资的增长，有利于带动城市面貌的提升和城市基础配套实施的建设，有利于带动经济的增长，在一定程度上也带动和促进房地产业的发展。城市固定资产投资额快速增加整体市场分析篇|城市经济整体市场分析篇|城市经济洛阳整体经济发展势头良好，产业进一步优化，第二产业仍然占据三大产业的主导地位，逐年不断增加。固定资产投资逐年稳步增加，直接推动了建筑业的发展，基础设施建设为经济的发展提供了有力保障；随着城市的经济快速发展，居民收入得到了增加，收入增加直接刺激了居民消费能力，客观上为房地产业的健康发展提供了良好的经济基础。小结整体市场分析篇|房地产整体市场调控继续，城镇化利好发展中央经济工作会议为2013年的经济发展定下“稳中求进”的主基调，明确继续坚持房地产市场调控政策不动摇，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，防止市场出现反弹，建立楼市发展的长效机制，房产税将扩大试点范围。虽然调控政策不放松，未来房地产发展也有“城镇化”这颗定心丸。从十八大到中央政治局会议和中央经济工作会，城镇化被频频提及，城镇化被视为扩内需的最大潜力所在，未来经济主要增长点，给开发商注入一剂强心针。洛阳住宅市场发展趋势整体市场分析篇|房地产整体市场供过于求表征明显，品牌集中度提高，竞争加剧根据房管局数据统计，2011-2012年洛阳市商品住宅库存已高达306万方，按照目前的销量，仍需去化10个月。据精顺研究院不完全统计，目前已经亮相未入市项目的潜在供应已经达到1300万方，城中村项目成为主角，新增潜在供应加上库存量，明年供过于求的压力和矛盾愈发凸显。整体市场分析篇|房地产整体市场产品类型多元化2013年普通住宅户型将进一步细分，调控背景下刚需仍是成交主力，满足刚需的中小户型将进一步趋小化，在小区中占据优势资源的大平层产品如京熙帝景、世纪华阳、大曌国际、开元壹号将在市场中占据一席之地，加州1885洋房、国宝别墅法郡、名门半山兰溪直指改善和高端客户。公寓、写字楼作为品质大盘的配套产品，将在项目续销期推出，借助区域成熟度和品牌效应提升产品价值，香榭里定鼎广场公寓、升龙广场公寓、盛唐至尊小户型、国宝花园写字楼、东方今典写字楼等将在未来不断入市。整体市场分析篇|房地产整体市场需求有所释放，震荡上行2012年楼市以暖冬完美收官，2013年初，楼市热度持续，基于政策稳定预期，购房意愿上升等促进因素，加之供应激增，选择空间加大，预计2013年度成交量仍将回升，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空间。若年内由于价格报复性反弹而出台更严厉的政策，需求可能在一段时间内再度呈现下行态势。价格稳中有升，幅度有限2012年降价和优惠成为价格的主基调，2013年伊始，很多开发商沉浸在2012的丰收喜悦当中，市场乐观情绪致使部分楼盘定价有所抬头，虽然市场上优惠仍较为普遍，但大多采取的是“明降暗升”的策略。总体来说明年房价不会出现暴涨、暴跌的局面。首先楼市虽有所回暖，但房价的快速上涨是不被允许的；其次洛阳市场供过于求态势短期难以逆转，去库存仍是开发商的主要任务；再次购房者越来越理性，虽然产品品质是考量的主要因素，但对价格依然敏感；多方因素相互制衡，总体房地产价格将渐趋稳定，受核心区域高端楼盘价格带动，房价将稳中有升。整体市场分析篇|房地产整体市场异军突起，2013年下半年洛阳商业地产迈入全盛期时期据数据显示，2013年5月，非住宅批准预售套数155套，环比上涨283.2%。非住宅销售套数729套，建筑面积6.85万平方米，成交均价为7662元/㎡。2013年5月非住宅市场供应量和销售量较上月有大幅上扬，目前市场上的投资客户更关注于非住宅市场如商铺写字楼等，房地产投资类产品常出现抢购一空的场面。销售均价也有小幅上涨，这说明洛阳非住宅市场处于平稳上涨态势。据了解，截至目前，洛阳市已建、在建及规划中的城市综合体项目已达20余个，遍布各个城市区，如正大国际广场、大曌国际广场、升龙广场等。此外，还有以产业为发展核心的大型专业市场，如以家具为产业核心的红星美凯龙建材家具广场、金梦家具广场等，以五金机电为产业核心的福拉多五金建材批发市场等，一大批受投资者追捧的商业地产，点燃了2013年洛阳楼市的商业热情。2013年上半年洛阳商业地产的繁荣不仅只有城市综合体和专业市场，还有一大批纯写字楼项目及社区商业项目都取得了辉煌战果。业内人士认为，“2013下半年洛阳商业地产将现大爆发，同时楼盘品质也将再度提升”。洛阳商业地产市场发展趋势整体市场分析篇|房地产整体市场追求品质——洛阳商业地产百家争鸣随着城区扩大，2013年洛阳商业地产的开发总量不断增多，但从整体销售来看，上半年洛阳商业地产项目取得了不俗成绩，原因是开发商在追求楼盘品质方面不断提升。开发商在不断追求楼盘品质的极致，如泉舜财富中心，作为洛阳市发展较早的城市综合体项目，其高端形象深受市民青睐，社区内的园林式景观，提升了居住环境。又如，开元精品服饰广场，以安全、舒适、便捷的理念开创商业新时代，打造集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式消费广场。2013年洛阳商业地产追求品质的项目还有很多，正是由于这些开发商追求卓越品质