香港法律改革委员会

香港法律改革委员会境外未建成住宅物业售楼说明售楼说明小组委员会谘询文件1996年9月本谘询文件是由法律改革委员会属下的售楼说明小组委员会拟备，但不代表该小组委员会或法律改革委员会的最终意见，而只希望公众人士详阅后给予意见及批评。售楼说明小组委员会欢迎各界就谘询文件的建议提交书面意见，并于1996年11月18日或之前迳交小组委员会。邮寄地址为：香港湾仔告士打道39号夏悫大厦20楼法律改革委员会售楼说明小组委员会秘书法律改革委员会或小组委员会在日后与其他人士讨论或发表报告书时，若可以提述及引用各界就本谘询文件所提交的意见，将会有所帮助。而任何人士如要求将其所有或部分意见保密，法律改革委员会和小组委员会均乐于尊重，但有关人士如没有提出保密要求，便会假设无需将其意见保密。i香港法律改革委员会境外未建成住宅物业的售楼说明谘询文件目录章数导言及概览背景研究范围小组委员会的成员会议有关售卖境外物业的投诉对电视及电台播放境外物业广告的现行管制电视及电台业务守则之广告标准的缺点售楼书及报章广告内容缺乏管制对售楼资料管制不足研讨范围谘询文件第1章通则管制境外物业售楼说明所遇到的困难对本地地产代理之管制政府就规管地产代理成立的工作小组地产代理就提供基本售楼资料所负的责任我们就地产代理负责提供基本售楼资料提出的建议集中看境外物业的本地广告及宣传一切买卖均须由在香港领有牌照的地产代理处理措词不明确我们就规管售楼说明及广告的通则提出的建议ii售楼书之提供我们就售楼书之提供提出的建议第2章物业完成日期及可供入伙日期楼盘延期建成或发展计划完全失败楼盘延期建成或发展计划失败的原因推延完成日期确保楼盘工程如期进行及防止发展计划失败的措施可供入伙日期我们就物业完成日期及可供入伙日期提出的建议第3章楼宇装置和装饰导言有关楼宇的装置和装饰的说明的问题合理程度地披露资料已经足够模拟单位我们就楼宇装置和装饰提出的建议第4章公用设施导言没有水电供应的物业售楼书内欠缺对设施供应的说明接驳服务的费用我们就公用设施提出的建议第5章物业的地点及交通设施物业的地点及交通设施的重要性对物业地点的误导性说明对交通设施的误导性说明售楼书应提供的资料绘图说明停车场及泊车位iii我们就物业的地点、交通设施及绘图说明方面提出的建议第6章赠品及优惠给予买家的赠品及优惠只要正确说明有关赠品及优惠的资料便可我们就赠品及优惠提出的建议第7章财务安排按揭服务之提供买家存有的错误想法将安排按揭服务的费用转嫁给买家我们就财务安排提出的建议第8章楼价楼价的误导指示必须提供楼价的全部资料冷静期我们就楼价提出的建议第9章出售物业予外国人的限制出售物业予非当地居民或外国人的限制业权的限制有关限制业权的说明所存有的问题地契年期及按揭安排的限制我们就出售物业予外国人的限制提出的建议第10章杂项资料交易费我们就交易费提出的建议取得单位管有权时要缴交的附加费用iv我们就附加费用提出的建议缴付税项的法律责任我们就缴付税项的法律责任提出的建议所征税项外滙管制我们就所征税项及外滙管制提出的建议印刷售楼书的日期我们就印刷售楼书的日期提出的建议实用面积我们就实用面积提出的建议政府当局所收取的费用我们就政府当局所收取的费用提出的建议物业的地契年期我们就物业的地契年期提出的建议进出物业及通行权我们就进出物业及通行权提出的建议第11章落实建议的方法落实方法自我监管藉行政措施管理立例管制刑罚民事补救办法执法机关我们就落实方法提出的建议第12章建议摘要建议摘要通则物业完成日期及可供入伙日期楼宇装置和装饰公用设施物业的地点及交通设施v赠品及优惠财务安排楼价出售物业予外国人的限制杂项资料落实建议的方法附件1境外物业售楼书内楼宇装置和装饰的一览表样本1导言及概览背景1.近年，有很多境外未建成住宅物业（俗称“住宅楼花”）在香港出售或在广告中出现。这里所指的境外物业包括那些位于澳洲、加拿大、新西兰、澳门、马来西亚、中华人民共和国（下称“中国”）、新加坡、英国、美国、台湾和泰国的物业。2.在香港出售的境外物业数量很多，所涉及的交易金额庞大。中国是境外物业的重要来源。例如，1995年12月的一个月内，已有1,111个中国单位在本港出售，所涉及金额超逾港币10亿700万元。13.香港市民对购买境外住宅楼花的兴趣日增，而这现象有若干个原因。首先，那些打算移民的港人通常会在定居海外前预先购买外国当地的楼花。4.购买境外物业亦可作投资或有时投机的用途。这尤其适用于中国物业。现今，小投资者要筹集足够资金去投资于本地物业市场是有困难的，因为本地物业价格相对地高昂，而中国物业却提供另项投资选择。中国物业价格范围徘徊于港币10万元至港币50万元，而多数在港币30万元的领域。5.有些谨慎的本地投资者会购买境外物业用以分散他们的投资。为了避免孤注一掷地投资于本地物业市场，谨慎的投资者自然会向境外市场寻求投资机会。6.买家有时购买境外物业是为了退休之用。一些本港老人会购买位于他们中国家乡的物业以作退休后之用。他们会将其在港的物业出售，并将售楼款项部份用作退休后生活费及部分用作购买通常较本港物业便宜的中国物业。1一九九五年十二月二十九日星岛日报。27.考虑离开香港的外籍人士或会在适当的时候购买在本港出售的境外物业。甚至那些没打算立即回国的外籍人士也许会购买境外物业作投资用途，因为他们对家乡的物业市场的认识较本港市场为深入。8.虽然境外物业对一般香港买家有日益增长的重要性，准买家有时会得到不准确，不充足或甚至有误导性的售楼资料。这问题尤以售卖境外住宅楼花的情况最为严重。买家在购买单位时并无机会看到现成楼宇单位。此外，因为建筑地盘位于香港境外，很少买家会负担得起时间及费用去监察其建筑进度。9.推售楼花的资料不足或有误导成分，这问题的成因有多方面。多数售楼说明书（简称“售楼书”）及广告均没有显示明确的楼宇落成入住日期。买家因此未能知道他们何时能够迁入物业居住。所以，未能如期完成建筑工程乃是多个问题中最严重的一个。很少售楼广告及售楼书提到针对外国买家及境外人士而施加的售楼限制。就曾有个别例子，所售给本港居民的中国物业实际上只能合法地售予在中国大陆境内的居民。10.有些境外物业广告载有送礼物或其他优惠的虚假承诺。在许多例子中，实际获取礼物是附有先决条件的，而该等条件并没有在售楼书内说明。而在另外一些例子中，广告利用了含糊的措词来表达礼物用以误导买家。为了增强买家对楼盘的信心，有些广告及售楼书注明有香港或海外的银行为楼盘提供按揭服务。但是，有例子是该等声称的按揭服务没有实现。大多数售楼书没有说明公用设施例如水、电和煤气的供应。很多香港买家会认为这些基本设施之提供是理所当然。曾有个别境外楼盘在交楼给买家时还没有水电供应。11.上述只是境外住宅楼花买家所遇到种种问题的一部分。鉴于在本港出售的该等物业数量庞大及其交易涉及的金额亦很钜大，我们认为买家应获得充足及准确的售楼资料，从而得到更佳保障，尽管这会加重发展商、地产代理和最终买家的成本及对他们引致不便。研究范围12.法律改革委员会于1992年6月，由当时的署理律政司及署理首席大法官授命研究以下事项：3“当局就售楼资料或说明内容不足或有误导成分制定法律保障有意购买和已购买未落成住宅物业（俗称住宅楼花）的人士，这些法律需否更改？如需要的话，又应如何更改？”13.1992年11月，法律改革委员会委任了一个由罗德立教授担任主席的小组委员会，以研究上述事项及向法律改革委员会作出改革建议。小组委员会于1994年9月完成其首部分，即有关本港住宅楼花的研究，并将他们的建议提交法律改革委员会。14.法律改革委员会大体上接纳了小组委员会的建议，并以其为基础于1995年4月发表法律改革委员会对本地住宅楼花售楼说明进行研究之报告书，名为「香港法律改革委员会售楼说明研究报告书（论题三十二）」。15.今次的报告书涉及我们研究范围的第二部分，即境外住宅楼花售楼说明。小组委员会的成员16.1995年4月24日，小组委员会开始进行研究的第二部分，有关在本港出售或刊登广告的境外住宅楼花（包括中国物业）的售楼说明。17.小组委员会的成员（就研究范围第二部分）为：罗德立教授（主席）香港城市大学比较法律学讲座教授律师宝礼先生地政总署首席律师余若薇御用大律师大律师李景勋先生李景勋、雷焕庭建筑师事务所首席合伙人廖胜昌先生（任期由1995年1月27日起）恒昌测量行董事经理测量师4司空北骥先生香港大学法律学院讲师律师萧伟全先生（任期由1993年11月19日起）布政司署房屋科首席助理房屋司黄英豪先生（任期由1995年1月27日起）黄干亨黄英豪律师事务所主要合伙人王桂蟠先生（任期由1995年1月27日起）消费者委员会投诉及谘询组主任邬满海先生房屋署高级助理署长18.小组委员会秘书由高级检察官梁满强先生出任。会议19.小组委员会于1995年4月24日展开其研究范围第二部分，直至1996年5月28日为止，共召开了20次会议。有关售卖境外物业的投诉20.有关不充足及误导性售楼资料的问题，可由境外物业的投诉个案增加反映出来。拫据消费者委员会（下称「消委会」）提供给我们的统计数字，1990年1月至1995年12月期间，共有891个楼盘遭到投诉，而大部分是关于售卖中国物业的。以下是投诉数字的分类：有关售卖境外物业的投诉1990199119921993199419951.针对卖方所提供资料的争论，例如：尺寸、材料、按揭63151723252.有关物业转易21336215的争论，例如：买卖合约条款、发展商收取的杂项费用3.有关履行买卖合约的争论，例如：延误竣工102662383344.有关楼宇装饰质量及缺点的争论10124125.针对律师有关物业转易的投诉00148126.针业针对物业管理的投诉002112157.杂项2151015171252910330643621.消委会曾于1994年中对在本港报章刊登广告的153个境外楼盘进行调查。该调查揭示，很多广告其实有误导成分或欠缺充足资料。该项调查结果刊登于1995年3月15日由消委会出版的「选择」期刊第221期中（下称「选择期刊」），有关结果为这报告书提供了有用的背景资料。对电视及电台播放境外物业广告的现行管制22.境外物业广告以往是遭禁止在电视及电台播放的。但是，广播事务管理局已决定由1993年4月1日起撤销该项禁令。当该项禁令撤销时，当局同时引进两个有关这些广告的业务守则。该两个守则就是电视业务守则之广告标准(TelevisionCodeofPracticeonAdvertisingStandards)和电台业务守则之广告标准(RadioCodeofPracticeonAdvertisingStandards)（下称为“两项业务守则”）。23.上述两个内容相同的业务守则规定：6“凡向本港居民出售任何楼宇或建议楼宇的住室、店铺、办公室或其他使用单位，又或任何土地或其部份或土地拥有权或权益，而有关土地楼宇不在本港者，均不能代为播映广告，除非有关发展商或卖家能出示下列文件：—(i)由有关物业或土地所处国家内已注册及获认可的事务／讼务律师行所签发的信件，以确认：—(1)发展商或卖家已适当地遵守当地政府所订下有关广告中物业或土地发展和销售的所有规定；(2)发展商或卖家已向当地政府取得所需的批准（倘当地法律有此规定），可将物业或土地卖给非当地居民；(3)未来的买家可获当地或其他地方的持牌财务机构提供楼宇贷款；及(ii)由香港律师行签发的信件，确认按其所知所信，签发上述(i)所述确认书的当地事务／讼务律师行，已在有关物业或土地所处国家注册，可在该司法管辖区内提供法律意见。”24.换句话说，由1993年4月1日起，如有关售卖境外物业的广告要在电视及电台中播放，电视及电台的持牌人必须要求刊登广告者履行上述守则之规定。电视及电台之广告业务守则标准的缺点25.我们认为基于几个理由，该两项业务守则不能为准买家提供充分保障。首先，整个管理系统有赖将查证境外物业可靠性的责任全放在一个不受本港监管的外国律师身上。本港律师的参予只限于确认外国律师已在该海外国家注册。外国律师已注