某房地产企业战略报告（咨询报告）

XXXXAAAA集团公司发展战略报告草案XXXX管理咨询公司2007年8月讨论稿XXXX第2页重要说明本文件专为AAAA使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到XXXX公司的书面认可XXXX第3页企业文化项目总体内容回顾AA对下属投资企业的监督系统如何建立？企业内部如何管理？权责分配？公司战略企业愿景母子公司监管体系组织结构流程人力资源未来AA是个什么样的公司？•AA未来的业务选择应是什么？•如何进行选择？•AA母公司运营模式是什么？管理体系和组织结构如何设计？如何改善流程以提高工作效率？如何改善薪酬制度和用人机制？财务管理如何改善资金控制与运用？如何培育优秀的企业文化？XXXX第4页目录－公司现状分析企业现状分析战略分析战略制定战略实施XXXX第5页目录－公司现状分析•战略分析•宏观环境分析•行业发展分析•内部资源能力分析•现状分析•简要回顾•战略分析•母子公司控制体系分析•组织机构分析•业务流程分析•人力资源分析•企业文化分析•战略制定•使命愿景•业务组合•经营目标•战略实施•职能战略•管理整合XXXX第6页AA经过了10年时间的发展，取得了长足的进步，目前正处于二次发展的关键时期泰丰集团10年增长变化趋势图0500010000150002000025000300001994199519961997199819992000200120022003年度主营业务收入010002000300040005000600070008000毛利润主营业务收入毛利润公司成立10年以来，主营业务收入连年上升从公司成立至2000年，公司收入主要来源于地产转让，2000年之后及时调整发展方向，公司收入由地产转让逐步转为房产销售经过10年的发展，公司在房地产开发方面积累了较为丰富的经验，并积累了与此相关的资源整合能力XXXX第7页但是，从管理上看，目前的AA集团更像是一家行政机构，这与日益激烈的市场竞争要求不符行政型“企业”行政等级人际关系大锅饭趋稳而不是趋利……市场情况开发区市场天津市场其他区域市场枯竭激烈残酷市场竞争的主体一定是真正的企业严重不符组织任命XXXX第8页在10年的发展历程中，AAAA长期依赖自有土地的成本优势，而忽略了自有竞争能力的培养竞争优势的获取外部支持股东给予AAAA足够的政策支持、资金支持、人员支持、物资支持等内部培养培养、提高AAAA内部的管理水平、增强竞争能力市场份额扩大，利润增长不确定性是外部支持最难以突破的障碍缺乏科学的管理方式，无核心竞争力来自于外部的支持能够在短期或一段时期以内给予AAAA强力支持，但将实业公司的前途完全依托于外部支持具有很大的风险性；提高内部管理能力，提升自身的竞争优势才是实业公司发展的长久之计AAAA目标XXXX第9页这直接造成了AA战略规划无法清晰界定，企业内部也应运而生了各种相关问题企业文化公司战略企业愿景母子公司监管体系组织结构流程人力资源财务管理过于简单，表述模糊，AAAA内部尚未达成统一认识，日常工作中也没有起到指导工作的目的母公司和子公司中都存在着大量的职责缺失现象，员工执行力失去保证存在对子公司监控不利的情况流程不清晰不规范，员工缺乏正确的执行方法，造成日常工作中出现管理混乱、效率低下等现象大锅饭直接影响到员工的积极性，造成员工执行力度不足无考核使员工失去指引，造成员工失去实行方向人员素质与岗位不匹配，失去了执行的基础财务信息不对称，使决策失去了依据缺乏活力、创造力缺乏竞争意识和市场意识XXXX第10页面对激烈的市场环境，AAAA战略不清晰，前景规划模糊，在客观上严重影响了员工对公司的信心AAAA的战略规划实际完全取决于总经理或其他领导的意志，到目前并未建立自己的战略规划体系仅依靠领导人的个人能力和意志进行管理的企业，往往不能对企业自身和外部环境进行缜密的分析和预测，使得领导人的直觉和判断失去了理性分析的支持，导致战略的盲目性同时由于在战略制定中缺乏有效的制约机制，也往往导致战略失去稳定性，变动过于频繁问题由于主要领导人的变更，而导致公司战略发生重大变化，失去了战略的稳定性从机制上看，AAAA的总经理是由开发区管委会任命的，在AAAA内部没有制约，总经理个人的想法可以完全贯彻下去；从内部组织上来看，AAAA没有形成一套决策支持体系，单凭总经理个人的分析判断势必导致战略的盲目性；从管理机制上来看，AAAA没有一套战略延续保证体系，导致总经理变更时AA集团战略规划也发生了重大变化，缺乏战略的稳定性XXXX第11页对下属子公司的监控不利，直接造成下属子公司并未给公司带来直接的收益母子公司管理控制体系静态监控体系动态监控体系人事控制财务控制权限控制信息控制战略管理流程财务管理流程人力资源管理流程投资管理流程对于分子公司管理长期以来基本属于缺失状态，造成了多个分子公司关停并转，给公司带来了巨大损失；在对于子公司控制的各个方面AAAA都没有明确具体的管理办法和管理流程，从客观上就造成了管理的混乱；加强母子公司管理与控制能力，将是AA集团走向异地发展和多元化发展的必要条件。XXXX第12页组织机构设置职能分工过粗，不能适应现代房地产公司发展经营的需要总经理总经理助理企划部营造部销售部人力资源部总经理办公室资财部万洁物业置业公司酒店•组织机构分工过粗–没有完全实现从地产经营向房产经营的转型，已不适应房地产公司发展经营的需要。•职能职责分工体系有待完善–部分职能集中于一个部门，任务过重，导致该职能难以有效落实甚至职能缺失。–部分职责集中于一个部门或一个岗位，不能形成相互牵制和制约。•没有建立起信息共享机制–部门间的人员缺乏沟通意识，导致信息不能共享，沟通成本较高。XXXX第13页业务流程松散，没有建立健全管理制度，导致公司经营管理无章可循，“人治”现象严重缺少全面科学的管理制度缺少对制度执行的监控缺少紧密衔接、简洁高效的流程•业务流程松散、不规范–跨部门的流程，部门间衔接不顺畅，员工缺乏沟通意识。–流程没有以制度的形式加以规范执行中随意性较大。•制度执行不严格–对违反制度的人，缺乏有效的惩罚措施。•人治现象较严重–由于制度不完善，出现问题经常按领导意志解决，人治现象较为严重XXXX第14页人员素质以及在薪酬、考核等方面的不足已成为制约公司持续发展的瓶颈因素•人员素质普遍不能达到所在岗位的工作需要，尤其是关键的技术岗位。目前，吸引优秀人才加盟已成为公司迫切的需要。•分配没有与考核紧密结合，员工干多干少区别不大，不能充分激发员工的工作积极性。•没有建立一套科学务实的考核指标体系，考核主要凭领导印象。不能较为客观公正地评价员工绩效。招聘程序有待规范分配机制平均有余，效率不足没有建立起客观公正的考核机制XXXX第15页财务管理体系没能起到有效控制子公司，并为经营决策提供强力支持的作用•财务分析职能有待加强财务部门人员更多的时间精力用来从事日常核算、报税等工作•预算目标值未起到导向作用预算管理侧重于事后分析，目标值设定与实际相差较大。•对子公司财务控制效果甚微形式上是控制，但实质只相当于代理记帐的功能，主要是因为信息不对称。•融资渠道单一，融资能力有限目前，银行贷款额度已经很高，由于经营不力，不仅无法短期内偿还，而且财务成本居高不下，再贷款能力受到很大限制。财务管理体系XXXX第16页没有形成凝聚力强，适应市场竞争的企业文化总经理由开发区管委会委派，不是职业经理人，更多的以政府利益为导向，以牺牲公司利益换取政治资本。公司原来以地产为主营业务，目前开发区的土地储备枯竭，员工并没有意识到只有异地发展才能生存，仍然满足于过去依靠政府支持来经营的模式，这给公司发展变革带来巨大阻力。公司员工没有意识到公司发展的危机，不能自发地提升自己的能力来适应公司的发展。更关心自己和所在部门利益，没有公司是一个系统，是利益共同体的意识。官本位意识强市场意识淡薄员工进取心差AAAA虽是合资企业，但有国企文化特征员工本位意识强XXXX第17页目录－公司战略分析企业现状分析战略分析战略制定战略实施XXXX第18页战略分析主要内容－模式借鉴模式借鉴民用房地产业务商业房地产业务宏观环境分析行业环境分析内部资源分析宏观环境分析行业环境分析内部资源分析XXXX第19页战略分析主要内容－民用房地产业务分析模式借鉴民用房地产业务商业房地产业务宏观环境分析行业环境分析内部资源分析宏观环境分析行业环境分析内部资源分析XXXX第20页宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可任意支配收入行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的。3、企业战略环境是动态的而不是静止的。XXXX第21页国家开始加大宏观调控力度，预防房地产投资过热，房地产行业将进入稳步发展阶段金融调控政策调控法律规范房地产投资过热二○○四年五月十三日《经济适用住房管理办法》（77号）明确规定了经济适用房最大面积（80）可获得最高利润（3%）并且将用地列入当地土地规划中。房地产信托不做保底承诺。《信托法》规定，信托产品并不做保底承诺，这意味着投资信托很有可能血本无归。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号）在肯定房地产对国民经济的支柱地位的同时也提出了结构性调整的重要性。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121号对土地贷款、在建贷款、个贷均设置了严格的限制。《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。年底银监会将出台《房地产信托专项管理办法》，对集合信托在收益率和应用方式上给予一定限制。央行从2004年4月25日起将存款准备金率由7%提高到7.5%，促使银行可贷资金进一步减少。随后将钢铁、电解铝、房地产自有资金比例提高到35%以上。国务院办公厅于11月22日发出《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》对拒不改正的房地产开发企业，计划、国土行政主管部门不批准其新开发建设项目、不为其办理用地手续。房地产稳步发展国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》切实加强了对拆迁规模的总量调控，防止大拆大建。注：当经济萧条时政府将通过各项措施刺激房地产投资（例98年扩大内需）2004年3月30日《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，XXXX第22页国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，迫使房地产行业在运营模式等方面展开竞争政策对需求的影响•由于政策使近一至二年供给总量减少，致使需求升温，价格上涨；•对商业、写字楼以及高档住宅进行限制，对经济适用房的总体规划调整了需求结构；•二手房市场的逐步放开使阶梯购买成为可能；•货币以及个贷的的相对稳定对市场需求起到刺激作用。政策对供给的影响•土地供应总量受到限制，土地市场化使土地价格市场化，原有依靠优质廉价土地资源的地产公司出现生存危机；•利率的宏观调控作用已经显现，对开发商的自有资金及多渠道融资提出新要求，对中小型房地产公司产生淘汰效应；政策可能的变化及启示•国家宏观调控政策属于阶段性措施，为使房地产市场市场化运转国家将陆续出台规范行业行为的法律文件，以增加房地产公司的自律性；•国家将继续采取相对稳定的货币政策，利率上调可能性不大，需求仍将逐步放大；•一级土地市场不会放开，与二级市场将保持分离，促使房地产商在运营模式等方面展开角逐。XXXX第23页中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾