城市规划与城市开发

城市规划与城市开发一、城市开发的概念（一）城市开发的含义与类型1.含义城市开发是以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施（市政公用设施与公共建筑设施）为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间，并通过直接提供服务，或经过交换、分配和消费等环节，实现城市经济社会发展、人们生活质量改善的目标。2.类型（1）公共开发（如公共绿地、道路）和商业性开发（如出售或出租不动产）（2）新开发和再开发（3）土地开发和物业开发2.2.1城市规划与城市开发（二）城市开发的经济特征1.空间经济特征1）水平空间可达性2）垂直空间可达性2.时间经济特征1）土地的机会成本2）建筑物的经济寿命3）技术创新2.2.1城市规划与城市开发二、城市开发的城市规划干预（一）城市规划公共干预的必要性1.外部效应的条件1）外部效应及两个基本属性2）外部效应的类型（正外部效应、负外部效应）2.公共设施开发的缺失产生的原因：1）市场机制无法促使公共设施的开发。如城市公共绿地建设2）城市公共设施开发因需规模开发而致非公共部门无法胜任。如城市道路的拓宽、改线等3.价值准则的偏差对于具有生态景观价值或历史价值等蕴含社会价值的建筑物等只有政府实施保护才能实现2.2.1城市规划与城市开发4.信息不对称5.市场垄断的危害政府对土地市场进行直接和间接干预的管理方式6.我国转型期市场的不完善性1）不成熟的房地产市场2）土地使用“双轨制”所造成的隐形市场3）现代企业制度的建设尚不完善2.2.1城市规划与城市开发（二）城市规划公共干预的方式1.不同规划层次的控制1）战略性的总体规划2）实施性的详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划）2.不同规划管理手段的运用1）直接干预：对建设项目各个环节的具体管理2）间接干预：经济方法、法律宣传等2.2.1城市规划与城市开发一、城市经营的概念（一）城市经营的内涵所谓城市经营，就是充分运用市场经济手段，对城市所有资产进行集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我发展。（二）城市经营的内容1.城市经营的主体包括：城市政府、企业、公司、社会组织、团体、个人等2.城市经营的客体包括：自然资源、人力作用资源、人文资源3.城市经营的目标1）城市资产的保值、升值和增值2）建立城市发展资金流的良性循环3）提升城市竞争力2.2.2城市规划与城市经营二、城市规划与城市经营的关系（一）城市规划对城市经营的影响1.城市规划是城市经营的基础和指导2.城市规划为经营城市各项有形资产创造了有利条件3.城市规划是城市经营的无形资产和重要方式（二）城市经营对城市规划的影响1.城市经营理念促进城市规划的新发展2.城市经营为城市规划提供物质支持3.城市经营是城市规划实施的重要途径和保障（三）城市规划与城市经营的结合1.以经营的思想规划城市2.以城市规划角度发掘城市经营新方式2.2.2城市规划与城市经营（四）当前我国城市规划和城市经营的不协调性及发展1.城市经营认识的误区1）认为城市经营就是土地经营2）认为城市经营的本质是为城市建设筹集资金2.误区产生的原因1）地方政府有急功近利的倾向2）城市规划与城市经营的脱节2.2.2城市规划与城市经营一、房地产经营的概念（一）房地产、房地产业及房地产经营1.房地产：是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。2.房地产业：是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。2.2.3城市规划与房地产经营3.房地产经营：是房地产业经济活动的中心，是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。房地产经营包括房产经营、地产经营和服务经营。4.房地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。2.2.3城市规划与房地产经营（二）房地产经营的特征1.房地产属于不动产，其生产周期长2.房价和地价相互包含3.房产和地产的权属转让必须符合国家法规（三）房地产经营的作用1.房地产经营是国民收入的重要来源2.房地产经营为国民经济发展提供了基本的物质基础3.房地产经营业的发展有利于建立和完善社会主义市场经济体系4.房地产经营具有较强的投资导向作用，能够促进产业结构的合理化5.发展房地产经营有助于扩大对外开放，引进外资2.2.3城市规划与房地产经营二、城市规划与房地产经营的关系（一）城市规划和房地产开发经营的比较2.2.3城市规划与房地产经营（二）城市规划对房地产开发经营的影响1.城市规划是房地产开发经营的依据和指导2.城市规划引导房地产开发，降低投资经营风险3.城市规划对房地产开发经营的法律控制性（三）房地产开发经营对城市规划的影响1.房地产开发经营促使城市规划向更深、更广的领域发展2.房地产开发经营是实施城市建设的最佳方式3.房地产开发经营促使房地产行业有自己的规划设计队伍（四）城市规划与房地产开发经营的协调发展2.2.3城市规划与房地产经营城市病就业困难环境恶化社会不安定住房困难人口密集交通拥挤