全过程造价管理案例实际分析

董劲松（JamesDong)RICS中国分会委员RICS中国分会CPD委员会主席RICS亚太区注册APC考官重庆市工程造价行业专家讲师团副团长内地与香港专业资格互认考官中国注册造价工程师（MCECA）重庆大信工程造价咨询有限公司总经理ChongqingDaxinConstructionCostConsultationCo.,Ltd.(CDCC)2011年06月23日、30日7月5日全过程造价管理案例分析超概算的原因分析招标策划几项索赔的思考全过程造价管理案例分析超概的原因分析(续)案例：-某大厦项目总建筑面积为45,125m2，其中地下建筑面积为13,020m2，地上建筑面积为32,105m2。-地下2层，地上裙楼4层，塔楼25层。超概的原因分析(续)-批准的项目总投资12,527万元，其中建安造价为8,913万元，资金来源为某开发投资公司自筹资金；工期节点：-2009年3月开工-2010年1月主体封顶-2010年3月开始外装修-2010年9月开始内装修-预计2011年7月竣工-我司于2010年11月开始实施安装工程、内装修工程及景观工程的跟踪审计问题：-截止2011年5月，项目施工已接近尾声，此时的预计建安结算价约为18,670万元，比批准的建安概算价8,913万元多约9,757万元(即超出约110%)主要原因：1.范围调整-增加金额约5,042万元-新增工程内容：a.室内装修工程(2,691万元)b.室外综合管网工程(1,043万元)c.室外强电工程(550万元)d.楼宇智能化工程主要原因(续)：1.范围调整(续)-新增工程内容(续)：e.外墙灯饰工程f.天然气工程g.室外给水工程h.室外环保工程i.零星增加工程(500万元)主要原因(续)：2.标准调整-外墙装修工程标准提高，增加金额约1,500万元1)干挂石材450/m2升至1400/m22)铝塑复合板350/m2升至550/m23)玻璃幕墙600/m2升至850/m24)铝百叶300/m2升至450/m2主要原因(续)：3.市场价格调整-市场人工、材料价格涨价，增加金额约1,515万元，即涨幅约17%主要原因(续)：4.工程变更-增加金额约1,700万元-主要内容：1)挖孔桩深度增加2)钢屋架安全加层3)基础变更4)消防、机电涉及变更等一些思考：1.概算范围的统一化、标准化-包括范围与不包括范围概算实例之范围(附件一)2.概算的工料规范-需明确装修标准(附件一)一些思考(续)：3）实施者的分割导致责任的分割a、概算-主要由设计院编制b、施工图预算-业主自已编制或委托第三方编制c、实施-合同价格由招标代理招标确定，大量的设备材料采用甲供或甲定乙供确定；变更审核、支付控制由业主或第三方承担d、结算-由审计单位或第三方负责一些思考(续)：4.充分的前期时间-留给设计单位进行设计的时间不够，设计图纸质量差，众多技术遗留问题延至施工阶段解决，大量的设计变更将会出现，业主不得不投入大量人员处理设计修改、签证、技术核定单等问题;一些思考(续)：5.团队合作-业主、设计顾问团队共同对概算进行优化，包括经济、技术、设计上的综合考虑，从而达到三者的统一。在此基础上不断地调整概算，并最终确定造价的控制目标。招标策划：1.合同架构-根据项目进度要求，合理地划分标段，并建立一个适应业主管理及进度要求的合同架构体系及界面范围例﹕某某办公楼项目合同架构一览(附件二)例﹕某某住宅小区项目(带精装修)合同架构一览(附件二-1)招标策划(续)2.设计深度与进度-根据合同架构提出各标段满足招标要求的设计深度及进度要求例﹕某某项目出图深度要求一览表(附件三)例﹕某某项目主要标段招标计划(附件四)例﹕某某项目机电工程机电规格说明书(附件五)招标策划(续)3.其它工作-对图纸疑问的澄清(对图纸可报价性的系统检查）；-采用合适的合同条款及计价模式；-编制标底，并与概算比较找出差异，并作为控制合同价的依据；-详细的回标分析；-编制合同图纸。几项索赔的思考案例：-某公建项目总建筑面积为30,842m2，其中地下建筑面积为8,610m2，地上建筑面积为22,232m2。-地下局部1层，地上主馆2层，局部3层，游客服务中心，设备用房均为一层工期节点：-2008年12月开工-2011年3月主体封顶-2011年5月开始外装修-2011年8月开始内装修-预计2011年12月竣工-我司于2009年9月开始实施跟踪审计索赔事项及解决方案总承包人提出三项索赔事项-关于人工挖孔桩土石方、基坑土石方、基槽土石方的工程量清单综合单价调整(附件六)-关于脚手架、模板支撑、垂直运输费的工程量清单合同价款计量调整-关于斜墙板模板支撑的措施费用超概算的原因分析清标实例几项索赔的思考总结谢谢董劲松重庆大信工程造价咨询有限公司电邮:[e-mail]重庆市北部新区金渝大道99号汽博大厦26楼邮编：401122