房地产开发经营合同

房地产开发经营合同委托代建合同纠纷刘梦豹等与仇小毛等委托代建合同纠纷上诉案湖南省郴州市中级人民法院民事判决书(2011)郴民一终字第187号上诉人（原审被告）刘梦豹。委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。上诉人（原审被告）肖月花。被上诉人（原审原告）仇小毛。被上诉人（原审原告）仇俊雷。委托代理人仇小毛。原审被告刘梦彪。原审被告唐志翠。上诉人刘梦豹、肖月花因与仇小毛、仇俊雷、原审被告刘梦彪、唐志翠委托代建合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2009）郴北民二重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人刘梦豹及其委托代理人廖强新，被上诉人仇小毛到庭参加了诉讼。上诉人肖月花、原审被告刘梦彪、唐志翠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2003年3月12日，刘梦彪、唐志翠、刘梦豹、肖月花约定合伙承建仇小毛以及其相邻的居民在郴州市中山南街原“天上人间”旁的危旧住房的拆除、新建底商住宅楼。2003年4月14日，仇小毛与其邻居周余信、陈连芽、曾祥华、曾祥明、曾祥兰、邓志明、孙广金与刘梦彪签订一份《集体建房委托》，约定：“经共同协商，愿将南街37-46号临街的危旧房屋（门面）拆除、集体重建安置房一栋。安置房建成后，原属房主的土地使用权证面积，愿与其他集体建房人共用，并一致委托刘梦彪先生全权处理有关拆房、建房的一切事项。”委托协议签订后，2003年6月30日，郴州市规划局向刘梦彪以及周余信等联建户核发了郴规私字[2003]135号《建设用地规划许可证》。2003年9月5日，仇小毛、仇俊雷（乙方）与刘梦彪（甲方）签订一份《房屋拆迁安置补偿合同》，约定：“甲、乙双方充分商定，同意甲方为乙方现居住房屋拆迁、筹资、安置、建设等事项的全权代表和执行人。一、拆迁安置：1、乙方被拆迁房产权证认定面积，经核实其中门面面积19.47平方米、住房面积37.91平方米,交由甲方负责拆除重建；2、甲方按拆一还一减除退缩面积应返还乙方门面面积27平方米；甲方必须在2004年9月30日前将新房交给乙方，如超出时间，应加倍付给乙方过渡费每月为160元，逾期时间在两个月以上的，甲方向乙方应予赔偿每月为800元（除不可抗拒的自然灾害）；乙方提出超过27平方米以外的面积，按有关部门评估优惠10%计算单价，评估超出5200元，按5200元优惠10%，4680元计算单价；”3、乙方必须在2003年9月9日前搬出被拆迁房，逾期不搬，拆房造成的室内损失由乙方完全负责，甲方概不作任何赔偿；4、……；5、乙方安置房建在被拆迁房旧址红线范围内，由甲方根据规划审定的设计图在面积相近的设计户型内安置，楼层选择，以交纳房款的先后顺序，先交先选。二、补偿折算方法：1、拆迁过渡时间2003年9月9日至2004年9月9日，乙方自行寻找过渡房，甲方提供过渡每月80元，暂按12个月算，最后以实际月份为准，合计960元，并补贴乙方搬家补偿费100元、水表80元、电表80元，合计1220元（大写壹仟贰佰贰拾元正）；乙方提出住宅不偿还，甲方偿还门面临街27平方米壹间，并在旧房原址上（同时甲方应负责办理好偿还面积内的‘房屋产权证’、‘契税证’、‘国土证’，费用由甲方负责，超出面积由乙方负责费用）交给乙方；……。三、其它事项：1、……；2、……；3、合同签字后，乙方应将拆迁房的‘土地使用证’、‘房屋产权证’、契约等相关证件资料的原件交予甲方，由甲方按国家规定办理产权手续。如遇产权纠纷，乙方自行处理，甲方概不负责。2004年12月前，甲方将新房的上述三证交给乙方，逾期不交，甲方将赔偿乙方损失每月800元；4、……。合同签订后，2003年9月17日，刘梦彪收到仇小毛交付的位于南街40号郴房私字582号《房屋所有权证》和郴国0424号《国有土地使用权证》各壹本。仇小毛以及与其相邻的居民将旧房腾出，委托刘梦彪拆除。旧房拆除完毕后，2004年3月，刘梦彪、刘梦豹在拆除的旧房原址上动工新建底商住宅楼。2004年6月3日，郴州市公安消防支队向刘梦彪等人核发《关于同意刘梦彪等人商住楼消防设计的审核意见》。2004年9月30日，郴州市规划局向刘梦彪以及周余信等联建户核发了（2004用地）私277号《建设用地规划许可证》、《郴州市私人建设用地规划批准通知单》，许可用地项目名称私宅、用地位置南街天上人间旁、用地面积370平方米，原2003年6月30日核发的郴规私字[2003]135号用地规划许可证失效。底商住宅楼在施工过程中，由于刘梦彪与刘梦豹产生矛盾纠纷，2005年6月19日，以刘梦彪、唐志翠为甲方，刘梦豹、肖月花为乙方，双方签订一份《协议》，约定：“一、乙方同意甲方退出，甲方不再是乙方该工程项目的合伙人；二、对前期工程项目的投入资金进行清算，甲方只承担自己投入资金的全部经济损失，其它部分由乙方负责（甲方不退不补）；三、签订协议起，该工程项目亏、赚与甲方无任何关系，甲方不得以任何借口向乙方提出任何利益上的要求，乙方也不得向甲方提出亏损部分的补偿；四、签订协议起，该工程项目的全部资料和各部门的审批手续等全部交给乙方，甲方不得以任何理由扣押；五、签订协议即日起，该工程项目的所有法律责任和法律义务及债权、债务一律由乙方负责与甲方无关；六、凡是在乙方不知晓、不在场的情况下，甲方在该工程项目上与任何一方签订的合同、协议（售房、押金等协议），乙方均不认可，均无法律效力；七、此协议一式贰份，双方夫妻四人签字生效。”协议签订后，刘梦彪将仇小毛交付的旧房《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》以及该工程项目的相关资料移交给了刘梦豹。后由于刘梦豹在该工程项目施工方面，又与仇小毛以及与其相邻居民发生激烈的矛盾冲突，引发仇小毛以及与其相邻居民向有关部门上访。郴州市房屋拆迁管理处曾多次组织双方当事人进行调解。2006年9月20日，郴州市规划局向刘梦彪、刘梦豹下达郴规罚字[2006]第71号行政处罚决定书，查明，被处罚人刘梦彪、刘梦豹等十五户在郴州市中山南街33-46号地段折旧联建，未办理建设工程规划许可证手续，未经规划审批放线，擅自开工建设底商住宅楼，现在建第四层，违法建设面积约1476.66平方米，其中超出规划初审定点的红线建筑面积为431.3平方米（其中南面124.2平方米，西面307.1平方米。详见附图）。因超红线、退间距不足等问题造成了严重的相邻建设矛盾纠纷，且联建户内部也意见不一。郴州市规划局已于2006年8月25日依法下达了自行无偿拆除，清理现场的预处通知（郴规预字[2006]71号）。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划要求提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其它有关批准文件后，方可申请办理开工手续。被处罚人在未取得建设工程规划许可证（代用证），未经规划放线的情况下，擅自开工的行为违反了上述规定，属严重影响城市规划。为此，特作出处罚决定：一、限被处罚人在接到本处罚决定书后15日内自行无偿拆除超出规划初审定点的红线违法建筑面积431.3平方米（其中南面124.2平方米，西面307.1平方米）；二、自行清理现场；三、尽快协调处理好内部矛盾，明确负责人，按郴州市规划局郴规建字[2004]50号建筑设计条件及要求的批复上报建筑施工方案及施工图到郴州市规划局审核批准。行政处罚决定书作出后，刘梦彪、刘梦豹即未申请行政复议或提起行政诉讼，也未履行行政处罚的决定书所确定的拆除、报批义务，致使该工程项目停止施工至今。现该在建工程主体施工至第四层。另查明，《房屋拆迁安置补偿合同》签订后，2003年9月9日至2004年9月9日期间的过渡安置费960元及搬家补偿费、水电表费计260元，刘梦彪、刘梦豹已支付给仇小毛。2004年9月30日逾期后的住房安置过渡费，刘梦彪、刘梦豹至今未支付给仇小毛，仇俊雷。旧房的拆除以及现主体工程施工至第四层发生的相关工程费用，仇小毛、仇俊雷未出资。对工程发生的相关费用刘梦彪、唐志翠、刘梦豹、肖月花均未提交相关票据予以说明。仇小毛、仇俊雷向原审法院提起诉讼，请求：1、解除与刘梦彪签订的《集体建房委托协议书》、《房屋拆迁安置补偿合同》；2、返还原告位于郴州市中山南街40号的房屋所有权证和国土证；3、返还原告房屋拆迁面积57.39平方米；4、赔偿原告因房屋被拆迁延长过渡期所遭受的直接经济损失33,600元。原审法院认为：一、本案定性应属于委托代建合同纠纷。其理由有：1、仇小毛交付给刘梦彪拆除的位于中山南街40号原“天上人间”旁的旧房属于仇小毛所有的私产；2、从《集体建房委托协议书》的内容可知双方的真实意思表示是旧房的房主（仇小毛、陈边芽、周余信、曾祥华、曾祥兰、邓志明、孙广金）一致同意全权委托刘梦彪处理有关拆除旧房，集体重建新楼的一切事务，相邻各户原有的旧房占用的土地使用权，待集体重建新楼后占用的土地共同享有使用权；3、仇小毛、仇俊雷与刘梦彪签订的《房屋拆迁安置补偿合同》也明确了“同意甲方（刘梦彪）为乙方（仇小毛、仇俊雷）现居住房屋拆迁、筹资、安置、建设等事项的全权代表和执行人”；4、从规划部门核发的《建设用地规划许可证》、《郴州市私人建设用地规划批准通知单》以及国土部门出具的《刘梦彪等十八户居民改建房勘测定界图》可知，刘梦彪在办理有关规划许可手续时，是以危旧房屋应当拆除，以原有房屋所有权人的名义在原有房屋占用的土地面积上以拆旧联建的方式向规划部门提出的申请，《建设用地规划许可证》明确了用地项目名称为私宅；5、从郴州市规划局于2006年9月20日作出的郴规罚字[2006]第71号行政处罚决定书也明确了被处罚人为十五户联建户，被委托人为刘梦彪，基建负责人为刘梦豹。二、《集体建房委托协议书》、《房屋拆迁安置补偿合同》是双方在平等自愿、协商一致基础上签订的，协议、合同内容并无违反相关法律、法规的强制性规定，是合法有效的民事法律行为，对当事人双方具有法律约束力。三、刘梦彪接受委托事物后，与唐志翠、刘梦豹、肖月花合伙实施对仇小毛以及与其相邻居民的危旧房屋的拆除，并在原址上新建底商住宅楼，在工程主体施工至第四层，由于未办理建设工程规划许可证等手续，未经规划审批放线，擅自开工建设，且因超红线、退间距不足等问题造成了严重的相邻建设矛盾纠纷，规划部门依据相关法律、法规之规定，对刘梦彪、刘梦豹等十五户联建户作出了行政处罚决定书，刘梦彪、刘梦豹以及其他联建户未按行政处罚决定书进行整改，致使新建的底商住宅楼停止施工至今，集体委托建设房屋的事物不能完成，其过错责任主要在于刘梦彪、刘梦豹。现委托协议人即仇小毛、周余信、陈连芽、曾祥华、曾祥明、曾祥兰、邓志明、孙广金分别向法院提出诉请，要求解除与刘梦彪（被委托人）签订的《集体建房委托协议书》，依法于理有据，予以支持。四、《房屋拆迁安置补偿合同》是在《集体建房委托协议书》的委托协议人（8人）共同与刘梦彪（被委托人）签订后，就旧房拆除涉及的补偿费用以及在旧房原址上安置原房屋所有权人等相关事项，仇小毛、仇俊雷与刘梦彪达成的书面约定。合同签订后，刘梦彪、刘梦豹仅支付仇小毛、仇俊雷自2003年9月9日至2004年9月9日期间的过渡安置费960元及搬家补偿费、水电表费260元。2004年9月30日逾期后，依据合同约定（最后以实际月份为准），应支付给仇小毛、仇俊雷的过渡安置费，刘梦彪、刘梦豹至今未支付给仇小毛、仇俊雷。由于新建的底商住宅楼长期停止施工至今，委托建设房屋的事物不能完成（主要过错责任在于刘梦彪、刘梦豹），导致刘梦彪、刘梦豹无法向仇小毛、仇俊雷履行《房屋拆迁安置补偿合同》约定的内容，仇小毛、仇俊雷签订合同的目的至今不能实现，并给仇小毛、仇俊雷造成了很大经济损失。为此，仇小毛、仇俊雷诉请要求解除与刘梦彪签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，并要求刘梦彪、刘梦豹赔偿从2004年10月算至2008年4月期间的经济损失，依法于理有据，予以支持。但经济损失的赔偿，应