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1关于审理商品房买卖合同纠纷案件的调研报告民一庭石海华近些年来,密云以其良好的生态环境和政府的优惠政策吸引了一些房地产商的投资,促进了房地产市场的发展。由于种种原因,在此过程中引发的商品房买卖纠纷也日益增多。特别是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)颁布实施后,商品房买卖合同纠纷案件(以下简称商品房买卖案件)呈连年上升的趋势。该类案件个案的处理结果往往是在为类似的纠纷树立裁判尺度,若处理不慎往往容易导致群体诉讼,引起各方利益的冲突,产生一些不稳定因素。我们通过总结近三年该类案件的特点,分析案件的诉讼起因,研究其处理方法和对策,以期能够对审判实践提供有效的参考,现将有关调研情况报告如下:一、商品房买卖案件的基本特点2003年,我院审理的商品房买卖案件为43件,2004年为74件,2005年为77件。其中商品房预售合同纠纷案件分别为26件、15件、44件。这些案件呈现出来的基本特点有:(一)案件数量呈递增趋势。每年受理的该类案件数都比上一年度有所上升,涉及的当事人既有本地区的,又有其他地区的,还有少数外省市的。(二)案件群体性强。此类案件中集团诉讼较多,如2003年诉北京祥云世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案的买受人有16人,诉北京恒居房地产开发有限公司的预售合同案的原告为10名购房者。另有不少人对案件审理持观望态度,一案的审理将决定着一大批业主是否起诉。2(三)原告多为买受人。在我院受理的商品房买卖案件中,95%以上是买受人认为出卖人违约而将其告上法庭。这从一个侧面说明了出卖人违约情况之严重及买受人维权意识的增强。(四)诉讼请求及理由的多样化。买房人的诉讼请求主要有:要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、换房、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等,不尽相同,理由也各种各样。(五)处理方式以调撤居多。在我院审结的此类案件中,以调解、撤诉方式结案的占了绝大部分。对于极个别经做工作不能和解的,也及时作出了判决。二、引发商品房买卖案件的原因分析(一)直接原因。引起商品房买卖双方纠纷发生的直接原因比较复杂,主要表现为:1、因房地产开发商在不具备商品房预售资格的情况下销售房屋引起纠纷。开发商没有取得商品房预售许可证,但为了能够取得预售房款以缓解资金紧张的压力,不惜在不具备预售条件下与买受人订立合同,这导致了买受人以故意隐瞒、存在欺诈为由要求确认合同无效、判令返还房款及赔偿损失。这种类型的商品房预售合同纠纷案件可能会导致连锁反应,因为个别案件合同被判无效返还及赔偿后,其他购房者会纷纷主张权利,从而引发群体诉讼。按照同案同判的原则,大量退房,势必会引起房地产市场的波动。2、因售房广告与宣传资料内容引起纠纷。百分之九十以上的商品房采取过宣传广告方式进行促销,出卖人出于商业利益3的需要,在销售房屋时在销售广告及宣传材料中做出说明和允诺,在交付房屋时未能实现允诺,导致买受人起诉要求出卖人履行合同、承担违约或赔偿责任。3、因迟延交付房屋或无法交付房屋引起纠纷。双方在商品房预售合同中约定了交房期限及迟延交付房屋违约金,因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按期交房或无法交付房屋,买受人起诉要求支付逾期交房违约金,或要求交付房屋并赔偿损失,或确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。此种类型的纠纷目前数量较多,约占我院近期受理的商品房买卖纠纷案件的二分之一以上。4、因迟延办理房屋所有权证引起纠纷。房屋所有权证颁发的前提是开发商的开发活动合法完整,特别是国有土地使用权证的获得。一些开发商凭借临时土地使用权证进行开发,因不能及时取得正式土地使用权证,未在《解释》规定或合同约定的期限内为买受人办理房屋权属证书或房屋所有权登记,买受人遂起诉要求出卖人为其办理房屋权属证书,并支付违约金;或要求解除合同,由出卖人赔偿损失。5、因出卖人无能力履行承诺义务引起纠纷。如一些开发商为扩大销路,提出持外省市户口的个人只要购买其开发的房屋并交纳一定的费用,就为其解决北京户口,并将此项内容写入合同中,约定如开发商未能按照约定期限为买受人办理户口,买受人有权单方解除合同并要求返还房款、赔偿损失。当开发商不能按照合同约定为买受人办理北京户口,买受人起诉要求解除合同、返还房款并赔偿违约造成的损失。46、因定金问题引起纠纷。即出卖人与买受人签订商品房认购协议,在双方未能订立商品房买卖合同的情况下,买受人起诉要求双倍返还定金。7、因顶帐楼房买卖引起纠纷。在密云,房地产商以房顶帐的情况屡见不鲜。开发商因建设资金不足,不能及时给付建筑商工程款,于是采取以房顶债的方式,将其开发的一部分房屋抵顶给建筑商,由建筑商负责联系出卖事宜,所得价款用于抵顶开发商欠其的工程款。在此过程中因未能及时办理好购房手续等原因而产生诸多纠纷。(二)间接原因1、开发商的因素。最大限度的追逐利润是房地产开发商的根本特征,为追逐利润最大化,出现缺乏诚信甚至违法的行为,导致无法完成约定义务,发生纠纷。开发商在利益驱动下未严格按照法律规定经营,想方设法逃避法律,尽可能获取更多的利润。例如,一部分不法开发商在其并未取得商品房开发、买卖相关手续及证照的条件下违法进行商品房开发、销售,逃避有关机关的监督检查,违反诚信,虚假宣传,从而达到与买受人签订商品房买卖合同,将房屋推销出去的目的,这是引发目前大量纠纷的重要原因。2、经济因素。密云作为首都的水源区,担负着保护北京市饮用水源泉的重任,污染性工业在此的发展受到限制。就全市范围来说,密云经济发展相对落后、个人购买能力较低。为促进经济发展,近年来密云县委、县政府根据自身特点,结合北京市的有关政策,对房地产开发、销售采取了一些优惠政策,进行了相对灵活的规定,如在政府允许下,有些开发项目可以在未取得相关手续的情形下先行开发建设,边开发边办理手5续,以提高效率,加快开发步骤。对于商品房销售需要取得的商品房销售许可证规定比较宽松,通常只要求房屋符合合同约定标准即可销售,因为这样可以大幅降低房价,满足人们的购房需求。虽然上述措施动机是良好的,但其结果却不容乐观,因为有些措施与我国现行法律有相悖之处,严格来讲属于违法行为,应当予以修正。3、管理因素。商品房开发手续复杂,涉及城建、规划、土地、房产、教育、环保等众多政府部门。行政机关行使职权不当也是引发商品房买卖纠纷的原因之一。在办理审批手续过程中,行政机关缺乏明确的程序规定,效率低下,造成各项手续和证照的办理无法赶上开发商预期的销售时间,从而导致其在未取得许可证照的条件下违法销售或无法按期交付房产证。另外,行政机关不能严格发挥监督、检查职能,对开发商的违法行为予以放纵,如规划部门不当规划、土地部门允许使用临时土地使用权证、城建部门对不合格的商品房通过竣工验收等等,都会引发开发商与买受人之间的争端。4、法律因素。房地产市场主体众多、法律关系复杂和信息不对称的特点决定其比其他市场更需要法律的规制,而我国关于商品房买卖方面的法律规定不是很完善,一些纠纷的解决缺乏可以参照的法规。《解释》的实施,为一些新类型案件提供了适用的法律依据,如因出卖人交付房屋与其早期广告、宣传材料的内容不符,买受人诉讼要求履约的案件,在解释实施之前因没有相应的法律依据,故并没有此类案件发生,现此类案件也不断诉至法院。《解释》的颁布,对一些不法行为进行了有效地遏制,但仍然有许多问题需要法律予以规范。65、市场因素。商品房买卖纠纷的产生与房地产市场的发育程度直接相关,房地产市场越成熟,专业化程度越高,纠纷相应就越少。我国房地产市场起步较晚,市场化程度不高,还处于不成熟也不完善的初级发展阶段。在市场化不充分的条件下,各种市场主体定位就不准确,专业化的分工也尚未形成,信息不对称现象较为严重,这给不法开发商利用信息优势欺骗处于弱势一方的买受人,侵害买受人的合法权益以可乘之机。此外,建筑市场不规范情形下建筑商与开发商之间所产生的矛盾也会影响到商品房的买卖,从而产生各种纠纷。如开发工程层层转包,工程款未及时交付,收尾工程承包商因未及时从开发商处获得工程款而拒不向开发商交付房屋钥匙,致使开发商无法取得房屋,导致开发商不得不延期向买受人交付房屋等。6、买受人的因素。一些买受人因缺乏必要的法律知识,在与银行和房屋开发商签订购房及贷款合同时没有细心阅读合同条款,签订关键性条款有歧义的合同,在发现自己权利受到侵害时,协商不成,只有诉诸于法律。还有一些买受人消费心理不成熟,容易受到五花八门广告的诱惑,无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断,自我保护能力不强,一旦倾其所有积蓄并负债购房后,发现房屋不能如其所愿,也会引发纠纷。三、涉及商品房买卖案件相关法律问题的探讨(一)未取得商品房预售许可证售房的合同效力认定问题。《解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。7但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”。在密云,未取得商品房预售许可证的房地产开发商很多,一般来讲,其与买受人订立的商品房预售合同应为无效合同。但根据第二条后半部分的规定,结合案情,在审判实践中认定一些合同为有效合同。因为不少开发商是边开发边办理相应的行政审批手续,其在与买受人订立商品房预售合同时并未取得预售许可证,以至于交付房屋后无法在约定或规定的期限内办理小产权证,导致业主诉至法院。但是一些开发商在诉讼之前又取得了所开发楼房的大产权证,促使商品房买卖合同的目的得以实现,在此种情形下,我们在审理中首先认定双方签订的商品房预售合同为有效合同,再在查清出卖人是否有违约行为的条件下作出相应判决,如北京紫金长宁房地产开发有限责任公司与众多买受人之间的商品房预售合同纠纷案件就是这种情况。(二)“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之条款的适用问题。若出卖人违反诚信,违约甚至欺诈而损害买受人的合法权益,按照法律规定买受人可享有赔偿请求权。特别是《解释》中第8条、第9条规定了五种情形下买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。有人将此简称为“双倍赔偿”,这种表述其实并不准确。《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)没有将商品房列入消费品。《解释》中关于商品房买卖的赔偿源于《消法》关于商品欺诈和服务欺诈的惩罚性赔偿的规定,但并非是对消法四十九条的直接适用,两者在适用前提8及结果均有差距:《消法》的适用前提是经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈,《解释》的适用前提是卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约,导致合同无效或者被撤销所应承担的责任;《解释》的适用结果是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,这和《消法》的双倍赔偿明显存在着差别。《解释》的规定保护了作为弱势群体的消费者,又使不良开发商受到了应有惩罚,平衡了双方之间的利益。我院受理的要求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任的案件只有几件,理由均是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明。目前尚无买受人胜诉的案例,也没有上诉后得到改判的案件。如前所述,因为房地产开发商未取得商品房预售许可证明在密云属于普遍现象,但出卖人出售商品房是经过密云县房屋土地管理局批准的,其在与买受人所签商品房买卖合同中已明示商品房预售依据是经密云县房屋土地管理局的批准,并不存在向买受人隐瞒未取得预售许可证的情形,因此我们视为出卖人不存在欺诈故意,没有支持出卖人一倍以内赔偿的诉求。我们认为,房地产开发一般是成片开发,连锁反应是房地产纠纷的最大特点,一个纠纷处理不当,往往会引发几十起,甚至几百起同样纠纷的发生。在审判实践中,应严格、慎重地适用《解释》的规定,只有在有欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,才可支持买受人要求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任的请求。(三)商品房销售广告和宣传材料是“要约”还是“要约邀请”。9开盘前进行广告宣传是商品房销售商采取的一项重要促销措施。当出卖人未完全履行广告
本文标题:关于审理商品房买卖合同纠纷案件
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