董茹市调报告

恒石地产董茹村市场调研报告全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析周边竞品项目分析区域资源分析Part1.市场篇Part2.本体篇地形图项目区位图项目四至区位扫描SWOT分析Part3.定位篇Part4.规划篇Part5.营销总控项目定位思考整体项目形象定位项目案名建议项目客群定位项目价格定位营销思路及目标营销及推广策略首期入市及节点倒排整年推盘计划及节奏营销推广渠道及费用预算销售总额及回款预算Contents.目录规划建议建筑立面风格建议产品建议物业管理服务建议Part1.市场篇Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析周边竞品项目分析区域资源分析全国主要房地产政策回顾实行宽严有别、收放并举的房地产调控政策国务院出台“国十条”新政，更大力度遏制房价过快上涨10年1月10年1月10日，国办发出通知，要求进一步促进房地产市场平稳健康发展调控进入观察期，具体执行层面更加细化10年6月4日，规范第二套住房认定标准政府重拳出击，4月17日出台新国十条,5月前后地方细则纷纷出台10年6月10年3月10日，国土部强调房地产用地监管。10年3月10日，国土部强调房地产用地监管将开展突击检查。4月20日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》6月3日，城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发文明确个人房贷二套房认定标准10年4月10年5月5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》7月7日，最高人民法院、中纪委、住建部、中国人民银行等19部门公布《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》7月8日监察部、人力资源社会保障部发布《违反规定插手干预工程建设领域行为处分规定》10年4月11日，银监会规定银行不得对投机投资购房贷款10年4月17日，房价过高地区可暂停发放第三套房贷款10年3月政策力度加大多次重申土地增值税问题6月12日，住房城乡建设部等7部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》10年7月7月20日，胡锦涛在党外人士座谈会上强调，加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革政策注重具体执行层面12月20日，胡锦涛在党外人士座谈会上强调，加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障等方面改革2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，限购令出台，二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。10年1月11年2月第二轮调控政策出台限购令细则出台,进一步强化了调控细则1月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》全国政策部分Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析周边竞品项目分析区域资源分析全国政策部分未来调控的几个方向限购信贷税收供给监管违法违规用地处罚和收回土地供给的进一步扩大保障房的保质保量打击房地产开发企业违法违规行为规范房地产预售行为，进行预售制度取消的试点问责保障房房价上涨过快城市限购否是否出台房价控制目标限购城市的扩大化限购力度的加强首套房首付款的提升和贷款利率的上调银行信贷总量和流向的控制土地增值税的严格清算营业税、契税优惠的全面取消政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，稳中微调将成为未来一段时间的主基调。Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析周边竞品项目分析区域资源分析太原经济分析太原2001—2011年GDP发展情况核心要点：发展迅速，但经济总量较低，经济发展上升空间较大2011年太原市GDP解读2005-2010年太原国内生产总值走势（单位：亿元）年平均增长率10%*数据来源：太原市统计年鉴2011年，太原市实现地区生产总值2080.12亿元，同比增长9.9%，增速快于全国平均水平0.7个百分点。其中，新兴产业发展迅猛，实现增加值127.05亿元，增长27.7%，成为拉动工业增长的主力军，增速远远高于煤焦冶化电等传统行业。同时，其对工业增长的贡献率也已超过五大传统产业贡献率之和。从产业结构来看，第一产业实现增加值33.88亿元，增长3.1%；第二产业实现增加值949.19亿元，增长11.6%，第三产业实现增加值1097.05亿元，增长8.7%。Part1.市场篇周边竞品项目分析区域资源分析并十一条并十一条主要内容差别化信贷：2套房贷款首付60%，利率1.1倍限购：市辖6区限购，本地户2套，外地户1套，对不能提供纳税或社保证明外地户，限购税收政策：5年内交易，全额交易税给力保障房：太原市2011年任务是：保建2万套，争建4万套。加强监管：对于违规行为，加强监管力度主要调控要点全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析Part1.市场篇周边竞品项目分析区域资源分析政策规定政策影响影响客群对应策略首套首付提升至30%，部分银行调整至40%首付压力增大首置客群变相降低首付、额外优惠限购无法购买住宅投资客/部分改善型客群改变住宅推售节奏利率无优惠还贷压力增大首置/首改客群给予额外优惠太原市并十一条细则出台，对市场客户最大的影响在于限购、限贷，鉴于此，我们将政策影响做如下简要分析：备注：对于购买二套房一般属于享受型及投资客户，购买力较强，首付提升至60%，对该类客户影响较小，但是部分此类客户却直接成为限购客户，如何解决此类客户，是我们不得不思考的问题并十一条全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析Part1.市场篇周边竞品项目分析区域资源分析太原市商品房成交情况分析2010年1-12月，太原市商品房市场整体成交均价为7117元/平米.比往年大幅提升。原因是星河湾、摩天石、万国MOMA为代表高端房产整体拉升了太原市房价。2010年1月到2011年5月，太原市商品住宅成交均价走势较为平缓。2001-2010年太原市商品房价格走势2010年5月-2011年5月太原市商品房均价走势图年度价格走势月度价格走势全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析Part1.市场篇周边竞品项目分析区域资源分析太原商品房购买人群分析全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析从上表可知：对本案而言，如何拓展外来客源及提前做好按揭等售后服务工作至关重要。由于限购令作用，外地人在太原置业遭遇1年期纳税证明或社保门槛，如何最大限度规避限购作用，成为本案不得不思考的课题改善居住成为太原市商品住宅的置业客群最大要素，如何找到与本案气质相符的客户需求与之对接，成为本案成败关键太原市商品住宅消费客群用途分析规划时间范围：近期：2011年-2015年、中期：2015年-2020年、远期：2020年-2030年划空间范围：南部区域的具体空间范围为：北起长风西街及南中环街，南至晋祠以南地区及太中银铁路，东起太原行政界线，西至西山边坡，总面积约为276平方公里。规划人口规模：近期：100万人口、中期：150万人口、远期：200万人口本案随着城市“南移西进太榆同城化共建大太原”目标的不断深入，城南的范围在不断扩大。Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析区域规划周边竞品项目分析区域资源分析太原南部新城规划2011年11月，晋阳湖区改造规划终被敲定，“一湖、五核、十区、多廊”的规划模式已确定。时过进迁，昔日偏荒之地如今随着湖区的改造已然成为太原最具潜力价值的富庶之域。该规划片区位于太原市的西南侧，主要以晋阳湖为片区核心。规划用地范围是：北起南中环街，南至南环高速路，西起西环高速路，东至滨河西路。规划总用地面积30.84平方公里。晋阳湖片区将被打造成全国最大的湖滨商务中心。Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析区域规划周边竞品项目分析区域资源分析晋阳湖区改造规划区域位置及规划范围片区城市风貌本案绿地世纪城案名：长风万景售楼电话：400-606-6969项目类型：商住一体、毛坯地理位置：万水物贸对面开发商：山西臻宇祥泰房地产占地面积：100亩（一期）总建筑面积：248400㎡容积率：3.78总层数：32F总户数：1000多户层高：3米楼间距：50-60米建筑结构：剪力墙工程进度：一期打桩。入住时间：（预计）2013年年底市政配套及交通状况：5、308、839、858户型：一室两厅,两室两厅,三室两厅（59—124㎡）价格：未开盘（预计5600起）供水方式;市政/天然气供暖方式：地暖外立面装修材料：涂料首付比例：未定，一次性有折扣广告诉求方向：广告、短信，网络Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析周边竞品项目分析区域资源分析全国政策部分推广主题：项目位于太原新城市活力中心----长风商务区西南侧。属于长风文化商务区配套工程，即晋源区整体规划中的“晋阳文化休闲区”，是太原建设园林宜居城市重点区域，河西百万平米首席大盘。1、河西百万平米首席大盘。2、经典的ARTDECO建筑3、五大国籍景观4、较全的周边配套5、极为便利的交通综合优势：交通方便，紧邻长风街，滨西路，周边教育，医疗，生活配套齐全。未来发展的潜力地段。核心要素：近百万平米长风商务区河西配套项目，值得信赖的品牌手笔，让您畅想舒适空间环境，享受阳光生活，紧邻滨河西路营造快捷商务，看享汾河景观，领略龙城风韵。Part1.市场篇全国宏观政策分析太原市经济发展及政策解读太原房地产市场分析周边竞品项目分析区域资源分析全国政策部分案名：汇豪天下售楼电话：6082888项目类型：一期住宅地理位置：新晋祠路与长风西大街交汇处东北角开发商：南屯置业占地面积：133000㎡总层数：5#32F，1#18F。总户数：1086户层高：3米楼间距：50米建筑结构：剪力墙工程进度：现房入住时间：12年6月份市政配套及交通状况：858、619、308、618、823、868、875户型：分两室一厅，三室一厅。其中三室居多，面积分别为：101、129、130㎡。价格：预计4月开盘，价格7000以上供水方式;市政/天然气供暖方式：地暖外立面装修材料：涂料首付比例：未定，一次性有折扣广告诉求方向：广告、短信，网络推广主题：汇豪天下·观邸紧邻长风文化商务区，与6大建筑为邻，周边交通便利，配套完善，小区即将引进美特好超市；龙城唯一住宅享有的8.4米挑空四季大堂、3级门禁、24小时物业管家，让你尊享品质生活！1、紧邻长风文化商务区2、经典的ARTDECO建筑3、五大国籍景观4、较全的周边配套5、极为便利的交通综合优势：交通方便，紧邻长风街、滨西路，周边教育，医疗，生活配套齐全。未来发展的潜力地段。核心要素：近百万平米长风商务区河西配套项目，值得信赖的品牌手笔，让您畅想舒适空间环境，享受阳光生活，紧邻滨河西路营造快捷商务，看享汾河景观，领略龙城风韵。