关于申请“陈村夕阳红老年休养中心”建设项目的可行性报告

关于申请“陈村夕阳红老年休养中心”建设项目的可行性报告河南省渑池县陈村乡人民政府、陈村乡陈村村民委员会目录一、项目提出的依据（一）政策依据（二）市场依据（三）现状分析（四）发展趋势二、老年休养中心目标客户需求及应对分析三、老年休养中心选址（地块）应具备的条件四、“陈村夕阳红老年休养中心”社区规划（一）社区规划设计要求（二）社区规划特征（三）总体平面布置（四）社区功能组合（五）社区会所设置与布置（六）社区内环境规划设计（七）单体建筑设计（八）户型面积控制及户内设施（九）车位、商业配套的设置五、老年公寓风险分析六、风险规避与控制措施七、项目实施八、结论一、项目提出的依据（一）政策依据1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（豫政办【2006】105号）2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福【1998】19号）3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发【2000】19号）4、《国务院办公厅转发老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发【2006】6号）5、财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税【2000】97号）6、《中华人民共和国土地管理法》7、三门峡市民政局/三门峡市老龄工作委员会办公室关于印发《三门峡市社会办养老服务机构管理暂行办法》的通知（三民【2009】25号）（二）市场依据（1）我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家活地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老人约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.3%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时，每三个半人口中就有一个老年人口。据第六次人口普查结果显示，渑池县60岁以上老人4.26万人，占全县人口的12.65%。陈村乡（具体情况附上）（2）“老年休养中心”市场潜力巨大随着社会的发展，传统的观念也在不断变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。现代社会小家庭增多、生活节奏加快，很多子女不可能长时间照顾父母，而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。随着老年人观念的变化，不少老年人更加注重生活质量的提高，而不愿意和子女同住。因而，选择“社会养老”的老年人将会越来越多。相关数据显示，我国每年净增380多万60岁以上的老年人，50多万80岁以上的老年人。按照这个增长速度发展，专家预计，50年内老年人市场消费将达5万亿元。就我国而言，可供老年人消费的市场还远远赶不上老年人的真正需求。商界有句名言，真正的市场、最好的市场莫过于待开发的市场。老年人从物质消费到精神消费的需求将构成一个巨大的市场。有资料表明，全国每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000亿至4000亿元，具备一定的消费实力，市场前景可观，值得投资开发。（3）国家、省、市各级政府鼓励进行老年休养中心方面的建设从1998年起，各级征服就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。河南省作为全国第一人口大省，更是从从认识到人口老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助等。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，即将在渑池县陈村乡陈村村兴建的“陈村夕阳红老年休养中心”，旨在为豫西地区的老人们等提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为老人提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（三）现状分析据有关部门的调查表明，目前，我国有42000多所养老机构，拥有床位不到100万张，而超过60岁的老人有1.32亿，只能解决1%的老年人的住房问题。据人口普查资料显示，我国城市老年家庭户中，三成以上居民家庭居住在自己购买的住房中；农村老年家庭户中，77.2%的居民是自建住房，另有5.2%的老年居民租房居住。老年城市居民平均居住面积不足8平米，农村居民医疗、基础服务设施不完善，子女工作繁忙、分身乏术……住宅规模小、配套设施不足、管理水平低下的传统养老院、福利院等，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。目前，渑池县有老年福利机构15家，其中敬老院14家（乡镇）、老年公寓1家（金秋乐园）。经调查走访得知，乡镇敬老院规模都很小，每家入住的一二十位老人多是五保户、孤寡老人；金秋乐园投入使用不足一年，入住率仅维持在30%——40%，与周边环境、硬件设施、软件服务都有很大的关系。（四）发展趋势纵观全国老年人休养中心的发展现状，不难发现，由于户型设计不合理、功能单一、服务范围狭窄，限制了很多有需求但无法入住的情况；由于规模较小、配套设施不足、管理水平低下，不能有效满足有市场需求的老年人群体；由于服务人员不够专业，使得入住养老院成了一种非常无奈且并不愉快的选择。社会上真正需要的是居家式老年公寓——让老年人在喧嚣的都市之外，拥有一片淡然、健康的新天地；规模化的养老社区——配套设施的高效利用、管理服务方面的专业便利。让老人舒心，让儿女安心，这样的“夕阳”才能“红”起来！二、老年休养中心目标客户需求及应对分析我国的人口现状，成为了老年休养中心需求增大的内在宏观因素。随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。（目前我县的经济发展水平，人均收入，等数据）随着收入结构的多元化，老年人的收入不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等也将纳入老年人收入构成中去，未来老年人收入水平的提高，为老年人生活提供了强大的消费支持。（我县及三门峡市地区的相关数据对比）随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可以解放出来，寻求更优质的生活环境。相对于其他年龄段的消费者而言：老年人是一个纯消费的阶段；这个纯消费阶段的时间也比较长；老年人的消费观比较成熟，且自主性很强；老年人对消费质量要求很高，服务性消费和休闲性消费占主体。（以保健品、旅游业等数据对比显示）子女为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓或休养中心，成为了老年人养老消费的主场。三、老年休养中心选址（地块）应具备的条件根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：1、地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气才会清新，良好的生态环境能使老年人心情舒畅，延年益寿。2、地块周边道路应畅通，水电气基础配套设施完善，出入便捷，便于亲朋好友前来走访。3、地块宜大不宜小，老年人需要安宁，也需要社区活动、社群文化和对外交往，只有大规模的老年社区，居住人口多，才能满足老人的这种生理和心理需求。渑池县陈村乡陈村村正拥有这得天独厚的区位优势：1、渑池位于亚欧大陆桥上，自古交通发达。县境内，陇海铁路（连云港－兰州）、连天公路（连云港－天水线，即国道310线）横穿东西，南阎公路（渑池南村至嵩县阎庄）、公路省道314线、省道318线阡陌交错，郑西高速铁路已经投入使用，四面八方，畅通无阻。2、陈村乡位于县西北部。东与池底、坡头乡为邻，南和张村乡接壤，西面和北面与山西省平陆县隔黄河相望。全乡南部为丘陵，其余大部为山区。矿藏丰富，全乡总面积79平方公里，耕地面积24858亩。全乡有渑~白（浪）公路，陈村~城关公路，有渑（池）~张（村）铁路支线“张（村）~陈（陈村煤矿）”路段。截至2000年，铺设渑白路到陈村的柏油路；小南庄至范洼、红土坡至一心等21公里的砂石路；整修乡村公路18条、26公里，全乡10个村委会，村村通砂石路。西北黄河沿上有槐扒、白浪2个渡口，可达山西省。3、渑池县陈村乡陈村村夕阳红老年休养中心拟选址的地方毗邻西段村水库，东接新农村建设示范村，背靠郁郁葱葱的树林，依山傍水，视野开阔。向南眺望是3000亩大的湖面和大片农田，湖光山色、田园风光，美不胜收，俨然一座“世外桃源”。4、该区域气候温和，四季分明，日照丰富，温度适中，农业发展已颇具规模，可实现生态农业有机种植。即鼓励入住休养中心的身体健康状况良好的老人自行种植瓜果蔬菜，即锻炼身体，也丰富了食物来源。5、渑池悠久的历史文化养育了一方儿女，这里民风淳朴、善良勤奋，有着许许多多的优良传统，而尊老爱幼又是其中特别显著的一点。“大山的女儿”郑秀珍就是渑池县陈村乡万千善良百姓中表现最为突出的一位年轻人——她命运坎坷，但始终积极向上；她用一颗真诚淳朴的心救下了山西流浪老人郭秀琴，坚持悉心照顾老人一年零八个月，直到老人与家人重逢团聚……是这山、这水、这人养育出了郑秀珍这样纯良的“女儿”，相信这里也能带给你最温暖的体验。6、用电：项目区是国家电网覆盖区域，境内有35KV变电站，能够满足项目用电需要（根据实际情况调整）。7、通讯：中国移动、中国联通和中国电信的移动与固定通讯网络已经覆盖项目建设地点，基本无通讯盲区。8、渑池的邮电通信业也很发达，郑西光缆贯通县境，固定电话全部为程控电话，已并入三门峡市网（区号为0398）。随着办公和家用电脑的普及，互联网业务也逐年增加。四、“陈村夕阳红老年休养中心”社区规划按照生活能力状态，老年人群分为自理老人、介助老人和介护老人。一般而言，老年人都是随着年龄的增长逐渐从自理状态向介护老人推移，不同状态的老人有着不同的居住需求。我们对项目的具体定位是为豫西地区自理型中老年人和介助老人提供一种崭新的生活方式，力图通过对“退休社区——进修生活“的倡导，把“陈村夕阳红老年休养中心”构建为一个退休者的超级文化生活原地，进而达到以全新退休方案解决本地及邻近区域养老问题的目的。（一）社区规划设计要求我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多，国家颁布自2003年9月1日起实施的国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T50340-2003）将是我们社区规划的准绳。老年人的住宅规划和设计，不仅要满足安全、卫生、方便、适用的居住要求，还要无处不在地体现出对老人的关怀。1.环境园林化休养中心依山傍水，社区内绿化面积将达50%，并建立一个开放式大广场与周边村庄衔接；2.公共设施完善化休养中心内配备完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施；游泳池、洗衣店、餐厅及其通道、定时班车、有组织的社区活动等，还可设置有偿的家庭医疗服务作为辅助。3.设计人性化居住区域设计要方便老人出行，楼层高度控制在三层以下；不能有过多的台阶（有台阶处有相应的轮椅通道）；楼梯踏步高度不大于140mm，踏面宽度不小于300mm，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手；每间隔200m应设休息座椅；要保证充足的阳光入室，空间通透；室内地面采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按钮应采用大号；在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。4.户型合理化休养中心以三层以下楼房或平房有小院落的户型设计为主，住房以合室、一室、二室小套房为主，建筑面积在30－50平方米；除卧室外可以有单独的厨房、卫生间、阳台；面积大的可设客厅或起居室。配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具