对一起商品房买卖合同案的评析

对一起商品房买卖合同案的评析一、基本案情2000年8月10日，甲某与乙公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定由甲某购买乙公司开发的位于北京市某区某里公寓B座1604号房屋，房款总计952575元，房屋交付日期为1999年12月28日。付款方式为首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同签订后，甲某依约支付了房款，应付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式发票。双方另约定，双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。甲某于2004年1月8日提前清偿了按揭贷款。2000年9月20日，甲某办理了收房手续。此后，甲某于2004年1月8日结清了个人购房贷款，并于同年4月15日向乙公司交纳了契税及公共维修基金。但乙公司长期未能办理房屋的初始登记，致使甲某无法办理所购房屋的产权证。现甲某诉至法院，要求乙公司支付逾期办理房产证的违约金，并由乙公司承担本案诉讼费用。另查，2001年8月24日，北京市某区房屋土地发证事务所向某区房地局交易管理科出具了证明，证明乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房屋具备产权登记发证条件，已在该所登记备案。此后，乙公司为涉诉房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证。又查，乙公司于2003年9月向该公寓业主发放了通告，该通告载明，乙公司于2003年底前协助公寓业主办理产权手续；同时要求办理产权手续的业主交纳契税、维修基金，并需准备个人办理产权手续的相关资料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了诉争房屋所在的北京市某区某里1号楼、2号楼的房屋所有权证。二、一审法院的认定与判决北京市某区人民法院判决认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。甲某与乙公司所签商品房预售契约系双方协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同。根据某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明可以证实，乙公司于甲某交纳契税及公共维修基金前已具备了产权登记发证条件，并已登记备案。甲某在交纳了契税及公共维修基金后，未能及时取得房屋权属证书，并非由于乙公司的过错所致，故判决驳回甲某的诉讼请求。三、当事人的上诉请求与答辩理由甲某不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：1、由被上诉人支付逾期办理房产证的违约金；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由是：被上诉人迟至2005年1月才办理了所开发房屋的初始登记（取得大产权证），据此导致上诉人在四年的时间里无法取得房屋产权证，已构成违约，应承担迟延办证的责任。乙公司辩称，同意一审判决。甲某由我公司购买了涉诉房屋后，之所以办证迟延，系因甲某未及时提供应缴纳的办理产权证的费用及相关资料所致。甲某的契税直至2004年4月才缴纳，相关资料至今未提交。另外，预售商品房的办证义务属于甲某，我公司承担的只是协助义务。甲某未提交委托我公司办理产权证的手续，未与我公司共同办理产权证，亦未及时缴费及提交手续。我公司应提交的资料已经提交房管部门，我公司在办理手续上已无瑕疵。故我公司不同意甲某的诉讼请求。四、二审法院的认定与判决鉴于被上诉人所提交的“某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明”与涉诉房屋2005年1月7日才办理初始登记的时间相互矛盾，为充分保护双方当事人的诉权，进一步查清开发商乙公司是否存有逾期办证的事实，二审法院依职权于2005年6月13日赴北京市某区房屋土地管理部门、相关档案部门调取了乙公司所开发的北京市某区某里1、2号楼房屋产权登记发证档案材料，包括：证据1.北京市房屋产权登记申请书，座落是北京市某区某里1、2号楼房，申请人是乙公司，申请日期是2004年12月13日；证据2.乙公司承诺书；证据3.编号（2004）年第475号，竣工项目地价款核实复函，项目名称是乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房，出具人是北京市土地利用事务中心，出具日期2004年12月9日；证据4.北京市规划委员会某分局行政处罚决定书，处罚日期2004年10月8日；证据5.北京市规划委员会某分局监督检查科向北京市某区房屋土地登记发证事务所出具的回复函，主要内容是已对乙公司进行了处罚，同意北京市某区房屋土地登记发证事务所按规定办理有关产权手续，出具日期2004年10月8日；证据6.案例编号2004006779号业务受理单，受理时间：2004年12月13日，业务类别：初始登记，申请人：乙公司，座落：北京市某区某里1、2号楼房，出具单位：某区国土房管局服务大厅；证据7.收缴证件附页。二审法院于2005年6月15日组织双方当事人对上述调取的证据进行庭审质证。双方当事人对上述调取证据的真实性、关联性、合法性均无异议。结合一审、二审的相关证据，本院查明：被上诉人作为申请人于2004年12月13日向某区国土房管局服务大厅报送了其开发的北京市某区某里1、2号楼房的初始登记所需的完备的材料，[1]至此，被上诉人才完成了办理报送新建房屋初始登记的法定义务。另查明，双方均承认2000年8月10日所签订的虽然为《北京市内销商品房预售契约》，但所购商品房在签约时是现房。二审法院认为，根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，诉争的商品房为现房，自合同订立日2000年8月10日起９０日内（即2000年11月8日前），上诉人由于被上诉人（出卖人）的原因，未能取得房屋权属证书的，被上诉人应当承担违约责任。本案中，被上诉人迟至2004年12月13日才办理报送初始登记，因此被上诉人关于逾期办证的责任不在自己的抗辩，与本院查明的事实不符，不予采信。被上诉人自2000年11月9日起到2004年12月13日止应对上诉人承担逾期办证的违约责任。由于双方在合同中对逾期办证的违约责任没有规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人在二审庭审中辩称，即使被上诉人构成逾期办证违约，那么该违约行为自2000年11月9日起到2004年12月15日上诉人起诉时已长达四年之久，其中有两年已超过了法定诉讼时效期间。二审法院认为,被上诉人的违约行为从2000年11月9日起一直延续到2004年12月13日止。违约金的计算应该从2000年11月9日起到2004年12月13日止。而上诉人却迟至2004年12月15日才起诉被上诉人要求支付逾期办证违约金。由于上诉人未举证证明在起诉日（2004年12月15日）前向被上诉人主张过权利，自起诉日之前两年之内的违约金请求权未超过诉讼时效，自起诉日之前两年之前的违约金请求权已超过诉讼时效。故对2002年12月15日起至2004年12月13日止这一违约期间的违约金请求权应予支持，对2000年11月9日起至2002年12月14日止的违约金请求权已经超过诉讼时效，不予支持。综上所述，原审法院关于被上诉人没有逾期办证的事实认定不清，适用法律不当，判决结果失当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、撤销北京市某区人民法院（2005）某民初字第551号民事判决；二、乙公司于本判决生效之日起十日内向甲某支付违约金（以房款总计952575元为本金，自2002年12月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2004年12月13日止）。【评析】综合本案案情及当事人的诉、辩意见，本案审理的争议焦点为：1、关于办理房屋权属证书的义务主体问题。2、被上诉人乙公司是否逾期办证。3、如果被上诉人乙公司逾期办证，向上诉人支付的违约金是否存在超过诉讼时效的问题。4、如果被上诉人乙公司逾期办证，违约责任如何承担。1、关于办理房屋权属证书的义务主体问题为保护交易安全和第三人利益，物权的变动必须公示。[2]房地产是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。登记虽然不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记即不发生物权变动的法律后果。因此，开发商完整意义的交付房屋的主给付义务包括两方面内容：一是交付房屋给买受人占有和使用；二是将房屋所有权移转给买受人，即办理或协助房屋产权登记。[3]关于房屋产权登记的义务主体问题，我国《合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定不一致，[4]导致对办理房屋权属证书义务主体的理解不同。一种意见认为，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负协助义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。另一种意见认为，房屋权属的移转登记，通常作法是房地产开发企业提交必要的手续，买受人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共同行为完成的，因此无法概括地确定办证的义务主体是谁。[5]而通说认为，开发商作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。因为《合同法》第一百三十条与《解释》第一条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，且《解释》第十八条亦列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明出卖人是办证的义务主体。只不过，出卖人作为办证义务主体，其具体义务是有范围的，不能概括而论。根据建设部2001年8月15日第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第16、17条有关房屋权属初始登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。但房地产开发企业只要在法定期限内（新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内）向登记机关申请房屋所有权初始登记,并履行了相应的告知义务，即完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理移转登记。而根据《解释》十八条规定，若出卖人履行了其办理初始登记的相关义务后，是由于买受人没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转，则不属于由于开发商的原因导致未能取得房屋权属证书的情形，开发商不应承担违约责任。对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，但由于政府原因未办证或迟延办证的，此属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。2、关于被上诉人乙公司是否存在逾期办证的问题乙公司是否存在逾期办证,首先是一个实体法上的事实判断问题。在民事诉讼中，实体上的事实是证明对象的一种，是指民事实体法规定的，引起当事人的民事实体权利义务关系发生、变更和消灭的事实。[6]实体法上事实的证明对主张事实的当事人与反驳事实的当事人而言，其证明程度是不同的，主张事实的当事人应该提供证据使法官确信该事实的存在，反驳事实的当事人应该提供证据使法官对该事实的存在产生动摇或怀疑。[7]本案中，上诉人提供了被上诉人直到2005年1月7日才办理初始登记的证据，对此证据被上诉人也予以承认。所以2005年1月7日为初始登记时间这一事实应被采信。又根据建设部2001年8月15日第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第16、1