高发・城驰招商方案

招商方案2007年2月8日深圳·福田高发·城驰商业裙楼前言深圳市高发投资控股有限公司：感谢贵司对我司的信任，委托我公司负责中区王座项目的策划招商事宜。关于高发·城驰项目我司已有较长时间的接触，并针对商家作了调查了解。此次汇报，我们在与贵司沟通的基础上，根据市场状况，并结合项目实际情况提供本招商方案，希望双方进一步协商，以便早日达成一致意见，尽快推进项目进展。置业国际商铺部1.市场解析2.项目分析3.招商方案4.招商策略5.物业设计建议6.工作时间安排目录高发·城驰商业裙楼招商方案第一部分市场解析1.深圳商业市场情况2.片区商业市场概述一、深圳商业市场情况2006年是深圳商业地产真正意义上的理性元年,商业地产一路高歌，在多元化发展、国际化竞争格局中，鹏城商业地产步入快速发展轨道。罗湖：人民南改造，促进商业发展福田：大型购物中心亮相，商业突飞猛进南山：商业集中放量，商业发展势头强劲宝安：新商业大量供应，商家争抢进驻全线沸腾—区域发展状况租售结合——操作模式转变传统的商业地产操作模式逐步从原先单一销售套现、售后返租、回购向带租约销售、寻求合理的租售留比例、只租不售的方向转移。成为深圳商业地产从初级阶段逐步向高级阶段发展的一个缩影。价格上升——供求关系变化2006年，深圳全年商铺销售面积为45.76万平方米，而2005年则为53.48万平方米,同比下降了14.4%。商铺销售市场延续了价格多年较大幅度上涨的势头，商业物业的成交均价为17127元/平方米，与2005年相比，上涨了9.71%。理性发展—深圳商业地产趋势从商业地产的发展方向上看，只租不售或租售结合成为大多商业的运营模式，主题商场也从同质化向个性化转变，开发商整体持有的购物中心商业物业比例增加，关注经营已成为商业地产发展的主流，商业地产日趋理性。社区商业成为成为深圳商业地产中的新亮点地铁商业开始逐步升温龙华二线拓展区域商业价值迅速提升二、片区商业市场概述片区商业网点沿益田路,金田路,福民路.呈两纵一横布局.周边集中大量住宅区,同时亦为港人聚集区,消费力强劲。片区商业主要以天虹,万佳,人人乐等商场为核心,商业体量多在一万平米左右,以服务社区为主。各住宅社区及城中村配套商业以小型便利店,餐饮,休闲为主,档次较低。片区内整租物业租金状况物业名称规模（㎡）租金(元/㎡.月)经营状况所在层数备注兴万家超市1900040好负1-4层按套内面积计银庄大厦(人人乐超市)1900042好1-2层东方雅苑(万佳)2300030好1-4层按套内面积计金海马10000042一般1-3层中港城(百佳)1500040好2-4层按套内面积计COCOPARK(吉之岛)600080一般负1层含管理费片区内临街物业租金状况物业名称单铺面积（㎡）租金(元/㎡.月)经营状况备注瑞合园街铺20-40160-180一般实用率约80%时代广场街铺15-25160-200一般实用率55%共和世家街铺100-200200一般实用率约90%东方雅苑街铺(万佳)30-200300-350好按套内面积算租金皇港食街400-800一、二层80-100，最好位置达到150好实用率约90%星河名居街铺(天虹)30-50180好实用率80%1.片区的商业主要集中在益田路,金田路,福民路等交通干道沿线。多为住宅裙楼和沿街商铺，分布较分散。2.随着地铁4号线的通车和皇岗地铁口岸的开通在即，港人北上消费的增长与中心区大量楼盘的开发，大型商业物业也出现在片区周边，如：COCOPARK、怡景中心城，其体量都接近和超过了10万平方米，逐步成为辐射整个深圳的商业中心。3.目前片区商业物业出租情况良好，市场缺少优质物业的供应。4.随着商业氛围的更加浓厚，项目片区吸引了众多商家的目光，纷纷在项目区域寻找优质物业进驻。片区商业市场综述片区商业市场小结目前项目片区的商业网点，以社区配套服务为主，业态相对单一，存在较多的市场空白点，可塑性强。片区随着地产发展，租金一直呈上升趋势，尤其到2006年租金突飞猛进，街铺租金从150-200元/㎡·月上升到200-300元/㎡·月，增长幅度很大。目前片区商业物业首层租金在150-400元/㎡·月，二层150-200元/㎡·月，三层80元/㎡·月左右，租金在深圳目前处于中上水平。第二部分项目分析1.项目基本资料2.项目指标分析3.项目忧劣势分析项目基本资料地理位置：福田区福民路与益田路交汇处商业规模：商业总面积12678.53㎡，共四层,其中：一层3005.89㎡二层3179.25㎡三层3237.83㎡四层3255.56㎡物业结构：沿福民路与益田路呈“L”布局项目指标分析本项目共四层，商业总面积约12000㎡，项目体量不能满足超市大卖场20000㎡的标准店拓展标准。且项目单层面积在3000多平方米，无法达到大卖场单层面积4000㎡以上的要求。但是对于经营面积较小的如电器、社区超市、服装服饰类主题商场，项目的体量和单层面积是适合其经营的。且项目平面布局方正，如在工程情况允许的前提下，对内部的设施和结构进行调整，使项目物业更加适合商业经营，将更加有利卖场内部的规划和人流导向。项目优劣势分析优势分析位于福民路与益田路交汇处，交通便利，地理位置优越；项目临街面较长，商业裙楼展示性较好；项目周边聚集大量的住宅项目，消费群体众多，且居民以政府公务员与港人较多，购买力强，消费潜力大；地铁4号线的带动以及皇岗口岸功能的完善，片区的消费人群将进一步增长。项目优劣势分析劣势分析项目无产权，且为活动用房功能，给商家引进带来较大阻力。※在招商前期项目使用功能问题暂不能告诉商家以便于招商工作顺利进展。1.项目操作思路2.消费群体定位3.招商目标商户4.商户组合方案5.项目租金建议6.租金收益测算第三部分招商方案项目操作思路在与贵公司沟通的基础上，考虑目前片区市场情况并结合项目的自身条件，我司提出项目的招商方式：整体招商片区内工作之公务员消费群体：社区居住人群消费群体定位北上消费之港人片区内工作之白领招商目标商户超市类沃尔玛家乐福百佳吉之岛新一佳华润万家人人乐乐购根据不同业态商家对经营场地的要求，结合项目的物业条件。我们对各类商家进行针对性的选择。家电百货类海雅百货岁宝百货崇尚百货紫荆城曼哈顺电苏宁国美招商目标商户餐饮类美容健身类西湖春天玛莎纤体丹桂轩完美专业王子厨房梦圆皇宫中森名菜百丽雅咸亨酒家金朝阳陶然居力美健稻香村中航健身会唐宫热点瑜珈食通天康祺招商目标商户商户组合方案根据不同业态商家的经营特点，我司针对项目的目标商户作出两种商户组合方案：方案一：1-4层整租一个商家方案二：1-3层引进超市、电器或主题百货类商家，4层引进餐饮、休闲类商家项目租金建议结合项目自身素质和深圳市场目前物业整租的租金水平，置业国际建议项目整体租赁租金：1—4层平均租金为70-100元/平方米·月项目主要招商对象为大型品牌商服企业。目前市场上发展较为成熟的品牌商家由于物业选择面相对较大，因此在承租条件方面审核较严，所给租金相对较低；而一些正在发展阶段的商家，比较看重商业位置，可承受租金相对较高。租金收益测算项目商业面积约12678.53平方米，整体或分层招商，引进1-4家大商家。预计收益：88万元-126万元/月1064万元-1521万元/年第四部分招商策略招商跟进策略登门拜访，一对一招商根据项目情况，主动出击对目标商家采取登门上访、带领看场等一对一的招商方式。百商联盟信息传播通过电邮、传真等方式向置业国际目前已有的商户资源广泛发布项目信息，有针对性地推介项目。第五部分物业设计建议置业国际根据项目图纸和现场情况，从商业面积最大化和最适合商家经营的角度出发，提出物业改造的建议，从而实现项目商业价值的最大化。建议发展商在工程条件允许的情况下进行改造。门口花池建议取消直升梯及楼梯间设置不合理，人为造成商场实用面积损失，建议整改，以提高商场使用率，增强内部通透性。建议扶梯向内移，以保证商场形象。建议风井等设备靠墙或电梯井设置，可提高商场使用率，增强通透性。第六部分工作时间安排招商时间安排及配合工作2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月阶段信息发布强势招商招商完成主要工作目标商家初步接洽；递送招商资料确定商家意向；条件谈判及跟进商家签约；进场装修需发展商配合工作外立面施工；清理现场裙楼外立面展现场地可交付商家※以上时间安排视工程进度及市场情况适当调整