中海地产限额管理设计

中海地产限额管理设计一、按照成本科目，逐一分析各项成本。1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。基础工程的造价水平，显得较为刚性。（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。我们部门曾经发出过一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，大家一定要有“优化”意识！（3）非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。3.地下室：地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了，非常可怕！影响地下室造价的因素很多：（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。想说明的是，我们在08年8月底下发的《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，原因是全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标。以下列出目前在建的一些项目的指标含量，可大概看出一个区间：重庆北滨一号二期600.45（4）顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5）基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。（6）土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能“变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。（7）地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高，哪怕我们的项目是个中档定位的项目。这也是中海“太实在”的一种表现。从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8）人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。（9）防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？（1）方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。（2）墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是6－8元／m2。（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。（4）少设计几盏灯。灯火通明是浪费。（5）如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。（6）地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。（7）地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：a.做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b.对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c.合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d.合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。4.地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含户内装饰），比XXX年平均水平高出300-400元/m2。从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！。而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元／m2（1）建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼