房地产项目委托开发管理合同

房地产项目委托开发管理合同书二○一【】年【】月1目录第一部分协议书..................................................3第二部分合同条件................................................9第一章甲方组织架构和管理原则.................................9第二章项目委托开发管理工作内容和开展方式....................15第三章品牌使用管理和维护....................................23第四章项目报告..............................................25第五章保险和法律服务........................................26第六章合作陈述和保证........................................27第七章合同的变更、解除和终止................................28第八章违约责任..............................................30第九章其他事项..............................................32第三部分合同附件...............................................342委托方：公司住所：法定代表人：受托方：公司住所：法定代表人：鉴于：1、甲方已取得位于编号为地块的国有土地使用权，同时后续拟取得位于该地块侧相邻的约亩地块（下简称“拟取得地块”），依法进行房地产开发建设。2、乙方为集团下属专业负责房地产项目受托开发管理的法人公司，依托集团多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为委托方创造更高的效益，为社会建设更多高品质的房产品。3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述两地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。3第一部分协议书第一条项目（编号地块）基本情况1、项目地点和土地四至：宗地位于【】，四至为【东至河道、南至空地、西至广场路、北至余云公路】，界址点坐标见《国有土地使用权出让合同》附件《出让宗地界址图》。2、项目名称和用地性质：项目名称为【】（暂定），用地性质为【住宅、商业】。3、土地使用权获取方式：【拍卖】。4、土地使用年限：其中，住宅用地使用权年限为【70】年；商业用地使用权年限为【40】年；【/】性质用地使用权年限为【/】年。5、地块面积：宗地面积【】平方米，其中建设用地面积【】平方米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。6、土地现状与交付：【净地】【场地已平整】【已交付】。7、主要规划建设指标：容积率为【】，建筑密度为【】，绿地率为【】(详见地块规划设计条件书)。项目预计规划住宅【】平方米，商业【】平方米，办公物业【/】平方米，公共配套【】平方米；规划总建筑面积为【】平方米，其中：地上建筑面积为【】平方米，地下建筑面积为【】平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。8、建设内容和建设标准：项目建设内容包括【住宅、商业、公共配套、其他】；项目建设交付标准为：住宅为【精装修/毛坯】，商业为【毛坯】，办公4物业为【精装修/毛坯】，【其他物业】为【精装修/毛坯】。9、与项目有关的合同文件及审批文件：（1）《国有土地使用权成交确认书》，编号为/号；（2）《国有土地使用权出让合同》，编号为号；（3）建设工程规划许可证：建字第号；建筑工程施工许可证：号10、项目进展情况：【】。11、其他：【重大不利因素/规划设计的特别限制条件/政府对开发建设期限的特别要求等情况】。12、拟取得地块待公司摘地后另行补充项目基本资料。第二条委托管理范围甲方委托乙方进行项目开发管理的范围包括如下第【】项：1、前期管理工作：对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，并在甲方的配合下负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续。2、规划设计管理：根据项目类型和实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量。3、成本管理：制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理。4、工程管理：通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。5、营销管理：对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和计划，选择各类营销专业工作单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标。6、竣工验收和交付管理：组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备5案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。7、客户服务及房产保修管理：协助甲方设置或延聘客户服务组织，有效处理客户投诉，提升客户满意度；负责项目房产在合同约定期限内质量保修的管理工作。8、前期物业服务督导：选择前期物业管理单位，协调制定物业服务方案，对前期物业服务的质量进行督导。9、档案管理：对项目开发建设全过程的重要档案资料进行归档保存，并根据相关档案管理的要求及时移交。10、人力资源管理：根据乙方的管理经验，建立委托管理项目的人力资源相关管理制度，并进行人力资源日常管理。11、行政管理：根据乙方的管理经验，协助甲方建立行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。第三条委托管理基本原则1、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中的投资和合同约定的决策权、监督权、建议权和知情权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。2、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，在本合同的约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，获得合同约定的收益。3、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。第四条委托管理目标1、开发建设周期目标本项目总体开发建设周期暂定为【】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算），预计于【】年【】月前完成合同约定的建设内容的建设并完6成竣工验收备案,具备物业交付条件。以上时间目标暂为估算，乙方在本合同签订后【】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认；在项目总体规划方案审批通过后【】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。项目框架性开发计划模板详见附件八，项目总体开发计划模板详见附件九。2、销售目标本项目【整体/分期】开发、销售，预计项目【整体/各期】在取得施工许可证后【】月内（预计于【】年【】月前）具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。项目整体销售计划及分期销售计划模板详见附件十。项目已销售面积达到地上可销售面积的【】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售管理工作。3、工程成本管理目标工程成本管理目标按项目【整体/分期】确定。在项目总体规划方案审批通过后个工作日内，由乙方编制方案阶段工程成本管理目标，提交甲方审批确认。在项目【整体/各期】建安施工图设计完成后个工作日内，由乙方组织第三方编制【整体/各期】建安施工图预算，并根据预算调整【整体/各期】工程成本管理目标金额后报甲方审批确认，经甲方批准后作为项目【整体/该期】工程成本管理目标。4、质量目标（1）符合设计要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准；第五条委托管理服务相关费用71、就本合同项下的委托事项，甲方应按时承担或向乙方按时支付如下费用：（1）委派人员薪酬福利：乙方委派人员的薪酬福利（包括人员的工资、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费和其他现金或实物形式的福利等）由甲方承担，标准及支付方式详见附件三；（2）委托管理服务费用：甲方应按本合同约定的标准和收取方式向乙方支付委托管理服务费用，具体标准及收取方式详见附件四。项目委托管理服务费由甲方支付给乙方，乙方向甲方开具合法有效的服务业发票。2、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，根据乙方的实际增加工作量，以及本合同约定或由甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式，由甲方支付给乙方。3、乙方按本条约定收取的服务费用，不包含项目开发建设过程中实际发生的应由甲方承担并支付给相关第三方的费用，以上第三方费用包括但不限于土地使用权出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、各类规划设计费、各类工程价款、材料设备款、材料测试费、招标代理费、监理费、财务费用、工程保险费用、各类营销费用、各类评奖费用和工程造价、财务审计、法律服务、物业服务等各类中介咨询费等。第六条其他事项1、甲方在签署本合同前，已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可，详见本合同附件一《股东会决议》（外商投资企业为《董事会决议》）。2、本合同[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］及［第三部分合同附件］中的有关词语含义与本合同附件二《名词定义及解释》中赋予它们的定义相同。本合同中的[第一部分协议书]、［第二部分合同条件］、［第三部分合同附件］为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。3、本合同一式【】份，甲方执【】份，乙方执【】份，各文本具有同等法律效力。（以下为合同签署页）8甲方：（公章）___________住所：法定代表人或授权代表：____________电话：_____________________传真：开户银行：_________________账号：邮政编码：_________________乙方：（公章）________________住所：法定代表人或授权代表：电话：传真：开户银行：账号：邮政编码：本合同于201年月日签订于。9第二部分合同条件第一章甲方组织架构和管理原则第一条甲方董事会1、甲方董事会的成员人数由股东会决定，人选由股东会选举产生。2、甲方董事会除依据相关法律及甲方公司章程的规定行使相应职权外，对于乙方在项目开发建设管理过程中提交审议的重大事项，属董事会职权范围内的，由甲方董事会作出决议；超过董事会职权范围的，由甲方董事会提交股东会作出决议。3、甲方未设置董事会的，董事会职权由甲方执行董事依照上述条款行使。第二条项目管理团队1、甲乙双方共同委派人员（含社会招聘人员）组成项目管理团队，对甲方董事会负责。乙方应在本合同签订时对项目管理团队的人员编制、人员薪酬进行估算。公司组织架构及项目管理团队人员编制估算详见附件五。2、乙方委派人员（1）乙方应按照双方共同确定的人选委派相关人员参与项目管理团队，未经甲方同意不得随意更换。但在本合同履行过程中，乙方委派人员离职的，乙方可另行委派适当的人员接替相应工作；（2）乙方委派团队履行甲方经营管理班子的相关职责，并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。乙方委派的项目负责人在该项目管理过程中，履行本合同约定的甲方总经理的职权（以下称：“项目总经理”，项目总经理管理权限参见附件六项目管理审批权限表），对项目管理团队进行统一管理（包括甲方派驻人员），乙方委派的其他项目核心管理人员分别负责本合同协议书第二条委托管理范围内的具体管理工作；10