信阳市房地产市场调研简报

1信阳市房地产市场调研简报郑州深蓝房地产咨询有限公司二〇〇五年十一月二十四日2信阳市房地产市场调研简报第一部分：信阳市基本情况介绍1、信阳区位图2、信阳市经济运行情况简析第二部分：信阳市房地产市场调研分析：1、信阳市房地产市场综述2、信阳市商品房市场的供给情况：3、信阳市商品房市场的销售情况：4、信阳市商品房价格分析：5、信阳市消费群体分析：6、重点个案分析：第三部分：项目SWOT分析3第一部分：信阳市基本情况介绍【区位优势】信阳市左扼两淮，右控江汉，屏蔽中原，自古以来就是江淮河汉的战略要地，境内的“义阳三关”历来为兵家必争之地。京广、京九及即将修建的京广高速铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、上武高速公路、312国道横穿东西，另有若干省道通过，在境内形成四个双十字和两个区域交通枢纽——信阳市和潢川县，使信阳成为“立中原而通八方，居腹地而达九州”的交通要城。【行政区划】信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。总面积1.8万多平方公里，总人口780万，辖罗山、光山、潢川、固始、息县、淮滨、商城、新县等8县和平桥、师河2区。1998年7月24日，根据中华人民共和国国务院《关于同意河南省撤销信阳地区设信阳市的批复》，河南省九届人大常委会第四次会议决定撤销信阳县，设立平桥区。会议决定将原信阳县所辖的游河乡、吴家店镇、董家河乡、浉河港乡、谭家河乡、十三里桥乡、柳林乡、东双河镇、李家寨镇划归浉河区；原信阳市所辖的前进乡、羊山办事处、楚王城管理区划归平桥区。2004年1月，前进乡、羊山办事处、楚王城管理区划归信阳市羊山新区。截止目前，平桥区下辖17个乡镇和一个办事处，总人口71.2万，总面积1889平方公里。羊山新区是市委、市政府的县级派出机构，辖羊山、前进、南京路三个办事处，现有人口12万。羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制。羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.57平方公里，占总面积的28.7%。这两个组团又分为4个较小的组团，形成4个中心，即：行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地12.28平方公里；度假休闲组团占地8.98平方公里；绿地、森林占地近33平方公里。拟建项目所在地位于羊山新区南端，平桥区新的行政区中心位置。4【规划蓝图】根据省政府《关于加快城镇化进程的决定》要求，信阳市到2020年，发展成为100万人的大城市，而目前城市人口不足50万。规划的羊山新区是信阳市新的政治、经济、文化中心。市委、市政府、市人大、市政协、军分区、中央和省直驻信单位、市直职能部门也将逐步进驻新区。羊山新区规划面积76平方公里，其中旧城区改造项目是市政府2005年年初确定的重点工程之一，是连接新老城区的重要通道。预计信阳市城镇化率2005年上半年达27.5%。其中浉河区城镇化率2005年上半年达43.8%、平桥区城镇化率2005年上半年达25.9%。【基础设施建设】2005年信阳市省重点建设项目共10个，截止2004年累计完成投资332100万元，2005年1至6月份实际完成179184万元。这10个省重点项目分别是阿深高速公路新县段、息县段、光山段、息县至光山段，叶集至信阳高速公路，信阳至泌阳段高速公路，息县关店防洪工程，西气东输信阳至固始输气管线项目、信阳东八县城网项目、信阳至驻马店项目。市定92个项目（包括省定10个项目）今年计划完成投资853265万元，上半年累计完成288593万元度。羊山新区自2003年6月后筹建一年多时间，就已建成中心大道和羊山大道等主要道路。2005年，正在实施“五路五区和十二个重点建设项目”。供排水、供电、供气、通信等基础设施正在逐步完善。中环路正在抓紧施工，10月建成通车；北环路正在进行道路设计，即将开工建设，年底建成通车；行政中心区建设已全面展开，办公大楼已开始施工；公务员住宅小区和拆迁居民安置小区已开工建设。羊山新区改造范围北至四一路立交桥北引道口，南至中环路，东至行政中心绿轴，西至中环路与新区外环路交叉口。项目改造分两期进行，今年年底启动一期工程，打通羊山大道一标段，对四一路立交桥北引道口以北300米、向东至行政中心绿轴、向西至羊山大道西侧红线以西的1000米范围进行改造，计划开发商品房60万平方米，其中投资1.2亿元的羊山大道一标段计划工期180天，整个一期工程计划2007年完工。随后启动二期工程，对剩余改造范围进行开发，全部改造工程预计2011年完成。【综合实力】2005年上半年全市生产总值完成216.14亿元，同比增长15.3%，总量和增幅在全省排第12位和第8位,比全省平均水平(14.3%)高1个百分点。非公有制经济增加值完成103.4亿元，同比增长20.3%。增幅较高的县区有平桥区、潢川县、浉河区和新县，增幅分别为22.9%、22.9%、22.8%和21.5%；5非公经济增加值占全市生产总值的比重达47.8%。【经济发展】2004年，全市实现生产总值433.2亿元。增长13.6%，比1998年增加136.39亿元，其中第一产业增加值135.0亿元，增长17.0%；第二产业增加值168.5亿元，增长14.9%，第三产业增加值129.7亿元，增长9.4%；财政收入12.2亿元，比1998年增加3.79亿元。【获得殊荣】国家级生态环境建设示范市。省级卫生城市。省级园林城市。【产业格局】近年来，信阳市积极发挥比较优势，采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造，形成五大支柱产业。以市场为导向，以信钢、羚锐、华英、援生、平电、华豫等企业为重点，坚持走新型工业化道路，强化资本运营，着力培育优势产品和优势企业，已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。羚锐的上市，华英上市工作的推进，拉近了信阳市企业与资本市场的距离。电力方面，华豫公司2×30万千瓦机组和平桥电厂13.5万千瓦热电联产机组相继建成投产；已开工建设的华豫二期工程2×60万千瓦机组和平电第二台13.5万千瓦机组，正在进行前期工作的2×30万千瓦燃气电厂、抽水蓄能电站、风力电站，以及正在进行选址的核电项目，不仅能有效解决信阳市的能源瓶颈问题，而且将使信阳市成为重要的电力生产基地。冶金方面，信钢通过技术改造，目前已形成100万吨铁、100万吨钢、100万吨材的生产能力，焦化一期工程已建成投产，正在进行的二期综合技改项目建成后，现有的生产能力将翻一番，将成为豫南鄂北地区最大的集焦、铁、钢、材为一体的钢铁联合企业。医药方面，羚锐公司由一个县办小厂逐步发展壮大，已成为净资产4.5亿元，集生产、研发、房地产、连锁销售为一体的大型企业集团，援生、信生、新世界海天和信阳制药相继进行GMP改造，使信阳的医药工业再次焕发青春。农产品深加工方面，华英五期工程竣工后，加工能力达到5000万只樱桃谷鸭；维雪啤酒已达到40万吨生产能力；金伦纸业2万吨特种工业用纸项目正在建设之中，正在筹建的金伦纸业林纸项目和印尼金光集团林纸一体化项目将使造纸业成为信阳市工业的一个新的支柱。61、信阳区位图2、信阳市经济运行情况简析从消费水平看，信阳市的社会消费品零售总额在全省一直居于前列，基本保持在全省五、六名，占全省的比重也一直稳定在5.6%左右；2004年批发零售贸易额达133亿元，是1997年的3.35倍。城乡居民储蓄存款余额299.23亿元，比1998年增加185.83亿元。预计2005年接待国内游客217.8万人，增长69.5%，实现旅游收入4亿元，增长82.6%。近年来，信阳市加大了对民营经济的领导、支持和服务，制定了激励民营经济发展的相关政策文件，进一步优化了投资环境，精心打造民营企业发展平台。2004年，全市非公有制企业已达18万户，比上年增加了15000户，其中私营企业达10000家，个体工商16万户，从业人员达65万人。全市非公有制经济实现增加值191亿元，同比增长20%，占全市GDP总量的43.8%，所占比重较上年增加2.3个百分点；规模以上非公有制企业实现工业增加值22.16亿元，同比增长36.3%，占全市规模以上工业增加值的38.3%。72005信阳在全省18个地市经济增长表：2005年1－6月河南省部分城市GDP总量及增长率排名(本数据根据各市政府网站公布，单位:亿元)全省4862.88亿元同比增长14.3％1郑州797亿同比增长16.5％；2洛阳491亿同比增长16.6%；3南阳462亿同比增长16.2％；4许昌280.8亿同比增长14.0%；5焦作261.8亿同比增长17.9%；6平顶山256亿同比增长14.5%；7安阳250.1亿同比增长15.6%8商丘244.4亿同比增长12.5%；9信阳216.14亿同比增长15.3％；10濮阳179.5亿同比增长13.7%；11漯河157亿元同比增长14.4%；12三门峡147亿同比增长16.0%；13济源76亿同比增长22%三产业对比：2004年，全市实现生产总值433.2亿元，增长13.6%，其中第一产业增加值135.0亿元，增长17.0%；第二产业增加值168.5亿元，增长14.9%，第三产业增加河南各地市近年GDP排名排名地市2003年2002年实际增长1郑州110292818.9%2南阳72462515.9%3洛阳68653528.2%4许昌41336313.7%5周口403414—2.6%6新乡380.8340.511.8%7平顶山364.7321.213.5%8安阳35531114.1%9驻马店347.23324.6%10信阳344.1311.910.3%11焦作334.2287.616.2%12商丘333.7344.7—3.2%13开封288269.96.7%14濮阳265.3236.812%15三门峡22419813.1%16漯河219.9200.59.7%17鹤壁122.310516.5%18济源94.980.218.3%全省7025616314%8值129.7亿元，增长9.4%。城镇人均可支配收入：1998年撤地设市以来，国民经济持续快速增长，综合实力上了一个大台阶，人民生活水平日益提高，全市已稳定跨越温饱，开始向小康迈进。2004年，信阳市社会消费品零售总额157.8亿元，增长15.9%；全市金融机构存款余额385.9亿元，比年初增加59.2亿元，其中居民储蓄存款余额299.2亿元，比年初增加44.1亿元，比1998年增加185.83亿元。全年农民人均纯收入2396元，增长13.3%，较计划高6.8个百分点。城镇居民人均可支配收入5964元，增长7.9%。2005上半年城镇居民人均可支配收入完成3361元，实际增长13.9%，总量和增幅分别在全省排第17位和第7位。第二部分：信阳市房地产市场调研分析：1、信阳市房地产市场综述：信阳房地产市场处于起步期，与同类城市相比，整体价格偏低。截止今年8月份，信阳房地产共有各类开发企业158家，其中一级资质1家，二级资质20家。据信阳房管局8月份统计，信阳全市（含8县2区）商品住房成交均价为1059元/平方米；中心城区楼盘成交均价在1435元/平方米左右。截止2005年10月底，信阳市共完成房地产开发投资额6.9亿元，房屋施工面积103.05万平方米，竣工面积32.84万平方米，商品房销售面积36.22万平方米，实现销售金额4.37亿元。供需市场极不平衡，严重供不应求。目前老城区房地产市场供应基本没有，个别沿街开发的独体或小地块楼盘也基本销售殆尽。新的房地产开发项目基本没有，造成老城区房地产市场供应的空档出现，主要原因一是新区开发对老城区项目造成冲击，二是老城区地块确实不多。新区由于生活配套不够，相关单位尚未搬迁，对购