朱日顺与邬坤风、朱挺梅、朱挺伟房屋买卖合同纠纷案

朱日顺与邬坤风、朱挺梅、朱挺伟房屋买卖合同纠纷案江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2006）赣中民一终字第340号上诉人（原审被告）朱日顺，男，1963年9月出生，汉族，江西省大余县人，农民，住大余县南安镇东山村窑下二组。委托代理人李子荣，大余县南安法律服务所律师。被上诉人（原审原告）邬坤风，女，1957年10月出生，汉族，江西省大余县，农民，住址同上。被上诉人（原审原告）朱挺梅，女，1978年7月出生，汉族，江西省大余县，住南康市塘江镇木行街。系邬坤风之女。二被上诉人的共同委托代理人梅卫星，镜明律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审第三人）朱挺伟，男，1983年3月出生汉族，江西省大余县，农民，住址同邬坤风。系邬坤风之子。委托代理人谢文伟，大余县为民法律服务所法律工作者。上诉人朱日顺因房屋买卖合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2006）余民二初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明，原告邬坤风与朱日才（1995年去世）系夫妻关系，邬坤风与朱挺梅、朱挺伟系母子女关系，被告朱日顺与朱日才系同胞兄弟。1979年至1989年间，邬坤风夫妇先后建造和继承分得两栋土木结构房屋，与被告分得房屋连栋，且与被告共一大院。邬坤风丈夫去世前全家人便开始在外租房居住，故邬坤风夫妇共建和继承祖业的两栋房屋均委托被告朱日顺负责看管。1998年和1999年，邬坤风连续二次再婚。1999年12月25日，被告朱日顺与朱挺伟签订了一份“房屋买卖协议”、该“协议”主要内容载明：“立让售房屋字人朱挺伟现因本人经母亲调理已另建住房，愿将先父朱日才遗产：坐（座）落梅关镇东山村五羊滩坐（座）北朝南土木结构瓦房前后贰栋。四向（至）界址：前（南）以院门墙为界，后（北）以院墙为界，左（东）以已墙为界，右（西）以已墙为界。以上标明房屋以及界址让售与胞叔朱日顺（被告）永远掌管为业，当时议定房屋价款人民币叁仟陆佰元整并已当场交付清楚（未另立收据），谨立此据交付胞叔朱日顺执业为凭。让售房屋字人：朱挺伟，在场人：邬乾琢（朱挺伟外祖父）、邬坤兵（朱挺伟舅父）、朱雄卫（朱日顺堂兄）、刘文华（朱挺伟表兄）、朱雄武（朱日顺堂兄）、何国栋（朱日顺姐夫）、钟其林（朱日顺姐夫），拟稿代笔人：蔡开文（同村人）。……一九九九年十二月二十五日立。”“协议”签订后，被告当日付清了房款计人民币3600元。嗣后，因原告邬坤风一家已新建住房，故上述让售房屋便由被告看管（并使用了一间）。2005年，因国家建设高速公路，需拆迁争议房屋（被征用时各项手续均由被告经手办理），二原告和第三人得知后，均主张由被告弥补一定比例的征地补偿款，经村干部调解未果，导致两原告和第三人于2005年10月20日，曾以要求被告返还土地补偿费和安置补助费为由向本院提起诉讼，但因诉请的原因，便于2005年12月5日向本院提出撤诉申请。2005年1月10日，原告又以被告朱日顺与第三人朱挺伟签订的房屋买卖合同无效为由，再次向原审本院提起诉讼，要求确认该房屋买卖合同（协议）无效。另查明，上述两处争议房屋均未办理《土地使用证》和《房产证》，也未办理过户手续。原审法院认为：两原告和第三人因朱日才去世，对邬坤风和朱日才夫妻共同所有房屋均享有继承权。原、被告和第三人系三代以内的旁系血亲关系，本应在生活生产和相邻中更加相互理解、相互关照、和睦相处。本案中，被告明知其同院的座落在南安镇（原梅关镇）东山村五羊滩座北朝南土木结构两处房屋系邬坤风、朱挺梅、朱挺伟三人均因继承共同享有，在未征得共有人同意的情况下，便于1999年12月25日与当时年仅16周岁的朱挺伟签订“房屋让售协议”，该“协议”侵犯了房屋共有人的合法权益，被告本人作为协议主体人员，既未在该“协议”中签字（导致存在重大瑕疵），又未到政府有关部门办理登记手续，故应确认该房屋买卖协议无效，因此对原告的诉请，不予支持。被告在抗辩中提出当初签协议时原告邬坤风在场，且收了房款的抗辩意见，被告虽提供了证人钟其林、何国栋、朱雄卫等人的调查笔录，但上述三证人系被告亲戚，加之原告朱挺梅一直不在场，被告也未提供朱挺梅已对该协议进行了确认的证据，所以，该协议仍属效力待定状态，而至今却一直未得到二原告的确认，故对被告的这一抗辩意见，不予采信。关于被告提及的当初“协议”时朱挺伟已在学徒，具备了完全民事行为能力，其所签“协议”生效的辩论意见，且不说学徒不能维持生计，不属于完全民事行为能力人，即使朱挺伟当初已成年，已具备了完全民事行为能力，该“协议”也同样侵犯了房屋共有人的合法权益，故对其这一辩论意见不予采纳。至于被告提出“其与朱挺伟签订的‘房屋买卖协议’之后已付清了款项，是善意取得，应受到法律保护”的辩论意见，由于朱挺伟签“协议”的当时系限制行为能力人，虽然其对上述房屋有部分处分权，但合同订立之后，被告并未去要求房屋所有权利人进行签字确认或追认，导致该“协议”至今并未发生法律效力，因而不符合善意取得的法律特征，故对这一意见也不予采纳。对被告提及的“原告起诉已超过诉讼时效”的辨论意见，因本案“房屋买卖协议”并未发生法律效力，由此无效合同自订立时起就没有法律约束力。本案中，第三人朱挺伟与被告签订“房屋买卖协议”的当时系限制行为能力人，被告仍与其签订“协议”虽有过错，但作为当初朱挺伟的法定监护人邬坤风未尽到法定监护人的义务，导致本案的发生，亦有不可推卸的责任，故应承担本案一定的诉讼费用。鉴于本案事实清楚，证据充分，第三人经合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、《中华人民共和国婚姻法》第17条和《中华人民共和国继承法》第2条、第3条、第9条、第10条及《中华人民共和国合同法》第12条、第51条、第56条、第131条之规定，作出判决：被告朱日顺与第三人朱挺伟于1999年12月25日签订的“房屋买卖协议”无效。案件受理费130元，诉讼实支费200元，特快专递费22.5元，合计人民币352.5元，由被告朱日顺负担240元，由原告邬坤风、第三人朱挺伟共同负担112.5元。上诉人朱日顺不服该判决提起上诉称：一、证人钟其林等证明签订协议时邬坤风在场，并当场收取了上诉人3600元转让款，结合邬坤风的父亲邬乾琢、弟弟邬坤兵在场的事实，可以认定邬坤风是同意转让房屋的。原审判决对此避而不谈，属事实认定不清。二、当事人是否在合同上签字，只能以此判断合同是否成立，而不能以此来判断合同是否生效。因上诉人已履行支付房屋转让款义务，原告邬坤风及朱挺伟已收款，并将房屋实际交付，所以该合同是成立的。原审判决以上诉人未在协议中签字存在重在瑕疵而认定该协议为无效，混淆了合同成立与合同生效的概念，作出了错误的事实认定。三、房屋买卖是否登记，并不影响合同的生效。原审判决以未办理登记手续为由认定本案所涉房屋买卖协议无效是没有根据的。四、因房屋转让时，邬坤风、朱挺伟完全同意，朱日顺买房时，按交易规则已尽审查义务，以一定的形式进行了公示，邬坤风、朱挺伟买房时，已合法占有房屋，所以上诉人朱日顺取得该房屋是符合善意、有偿取得转让房屋的法律特征的，应受法律保护。五、朱挺梅2000年时曾长住其娘家，应在这个时候就知道该房屋转让的事实。从2000年至今，已达五年之久，超过了二年的诉讼时效。六、原审判决依照了八条法律条文，但没有一条能够判定该房屋买卖协议无效。因此，原审适用法律错误。所以，要求撤销原审判决，确认朱日顺与朱挺伟于1999年12月25日签订的“房屋买卖协议”合法有效。被上诉人邬坤风、朱挺梅辩称：一、该案是朱日顺为达到不让邬坤风再嫁带走财产的目的，而挑唆朱挺伟签订转让协议所导致的。二、邬坤风并不知道其父亲和弟弟在房屋转让上协议上签字一事。三、邬坤风未在协议上签名，证明签订房屋转让协议时，邬坤风并不在场，也未表示同意转让该房屋。四、上诉人提供的证人都是上诉人家族中的人，其证言不可采信。五、房屋买卖是要式法律行为，该房屋买卖协议只有一个限制民事行为能力人签字，上诉人自己都未签字，没有按照规定程序，合同当然不成立，也不生效。六、上诉人明知该房还有其他共有人，而诱使未成年人签字，不符合善意取得的法律特征。七、因直到拆迁时，被上诉人才知道权利受到侵害，所以不存在时效问题。因此，要求维持一审判决。被上诉人朱挺伟辩称：被上诉人朱挺伟年幼无知，在被骗的情况下在房屋转让协议上签字。签订协议时，上诉人邬坤风、朱挺梅都不在场，上诉人朱挺伟也一直瞒着她们。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。所以，要求驳回上诉人的上诉。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证责任的当事人应当承担不利后果。本案中被上诉人方提供的朱挺伟的身份证和“房屋转让合同”可以证明，一是签订本案所涉“房屋转让合同”时朱挺伟未满18周岁，为限制民事行为能力人；二是邬坤风、朱挺梅未在该合同上签字，对该房屋的转让未表示同意。为反驳被上诉人方的主张，上诉人提供了三组证据：一是其代理人询问证人刘文华、李开华的调查笔录，以证明转让本案所涉房屋时朱挺伟能独立生活；二是其代理人询问钟其林等证人的调查笔录，以证明邬坤风同意转让本案所涉房屋并收款3600元；三是其代理人询问证人刘大慈、朱金秀的调查笔录以证明朱挺梅在2000年已知本案所涉房屋已转让。查阅卷宗见，李开华的证言只证明97年10月左右，朱挺伟来跟刘通伟学徒，并未证实转让本案所涉房屋时，朱挺伟以自己的劳动收入为主要生活来源。证人刘文华的证言则称1997年10月左右朱挺伟到刘通伟处学徒，1999年12月仍在刘通伟处做事。在回答“99年朱挺伟在刘通伟做事时是否有工资”的提问时，刘文华称“肯定有工资了，因为到99年底，朱挺伟已经学徒2年多了”。因该证言属推断性言词，且据李开华证实1997年11月在李开华离开刘通伟处前，刘文华已先离开。因此，证人刘文华关于朱挺伟在刘通伟处学徒有工资收入的证言不能采信，所以，上诉人提供的证据不足以证明转让本案所涉房屋时，朱挺伟为完全民事行为能力人。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。证人钟其林、何国栋、朱雄卫、刘光兰的证言虽然述称订立本案所涉房屋转让协议时，邬坤风在场并已表示同意，但双方当事人提供的该房屋转让协议书并未载明邬坤风在场，也没有邬坤风的签名。该协议书作为原始证据其证明力高于证人证言，且该三位证人与上诉人朱日顺有亲戚关系，而证人刘光兰当时是否在场，没有其他证据佐证。所以应当采信房屋转让协议，不应当采信钟其林等证人的证言，因此，上诉人提供的证据不足以证明邬坤风已同意转让本案所涉房屋给朱日顺。订立该房屋转让协议时，邬坤风的父亲和弟弟虽然在场并在协议上签名，但这并不能必然推断邬坤风知情并已表示同意转让。故上诉人主张的邬坤风对房屋转让已表示同意的上诉理由不能成立，本院不予采纳。证人刘大慈、朱金秀的证言就其证明对象而言属推断性言词，不应采信，故上诉人主张朱挺梅在2000年即知晓本案所涉房屋已转让，进而推论邬坤风、朱挺梅的起诉已超过诉讼时效的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，属无权处分，其他共同共有人拒绝追认的，该行为无效。本案所涉房屋属邬坤风、朱挺梅、朱挺伟共同共有。共同共有人朱挺伟未经其他共有人同意，单独将共同共有的房屋转让给朱日顺，且其转让该房屋时为限制民事行为能力人，不能独立实施转让房屋的行为，共同共有人邬坤风、朱挺梅在知情以后又拒绝追认，故该行为当属无效，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第51条之规定认定合同无效并无不当。朱日顺作为朱挺伟的叔父应当知晓该房屋为共同共有财产，在未取得共同共有人同意的情况下，与朱挺伟订立该房屋转让协议，该行为不符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定的善意取得的情形，不应受法律保护。原审判决认定事实清楚，适