2019年老旧小区改造政策解读

城镇老旧小区改造政策解读一、政策要点6月19日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。会议中明确：（一）要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。（二）要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。（三）要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。（四）要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。二、城镇老旧小区改造内涵城镇老旧小区改造，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，促进住户户内改造并带动消费。并在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。此次提出推进城镇老旧小区改造是响应人民对美好生活的追求，进一步提升老旧房屋居民的生活品质和体验，以健全生活服务设施，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。三、从“棚改”看“老旧小区改造”对经济的影响（一）“棚改”重在地产，“老旧小区改造”侧重基建。“棚改”政策意图主要是通过拉动房地产投资稳增长。而此次“老旧小区改造”政策意图主要是通过老旧小区改造升级拉动有效基建投资和消费需求，对房地产需求影响有限。（二）“老旧小区改造”强调促需求，“棚改”兼顾去库存。此次“老旧小区改造”主要着眼于通过改造老旧小区的基础设施，创造新增基建投资需求。“棚改”则一方面意在通过稳定房地产投资对冲经济下行压力，另一方面货币化安置的模式也能够起到降低房地产库存，化解房地产市场风险的作用。（三）“老旧小区改造”投资周期短见效快，“棚改”则相对缓慢。“棚改”由于涉及棚户区的拆除和新建住房的施工与销售，因此投资回报较长，政策见效相对较慢。而老旧小区改造项目投资周期很短(一般半年内完成)、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。（四）“棚改”接近尾声，“老旧小区改造”空间巨大。棚改从2009年启动至今已经历了10年时间，从2014年政策加码算起也进入了第6个年头，有效需求已经得到了较为充分的满足，房价上涨压力加大也使得部分地区“棚改”面临调控压力，今年以来各地“棚改”的节奏都出现了不同程度的放缓。而“老旧小区改造”作为基建投资的新抓手，未来投资空间依然巨大。据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。目前，一些省份已公布了今年的改造目标，比如河北省今年将改造老旧小区2779个；安徽省计划改造老旧小区523个，投资估算约25亿元。综上所述，城镇老旧小区改造作为基建投资的新抓手，一方面有助于增加有效投资需求，拓展内需促消费，另一方面又最大限度地避免了“棚改”推升房价的副作用，投资周期短见效快，且空间巨大，未来有望成为基建投资新的增长点，对促进基建投资，对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。云南建投开发投资有限公司2019年6月27日