房地产开发流程培训课件

房地产开发流程分享2014年6月2前言通过本次培训，我们力争让您清楚开发主要流程重点及风险点不能解决的问题掌握开发全过程的管控办法，并有效实施3前言房地产开发特点周期长、投资量大多专业，多阶段，多节点资源整合能力高风险、高回报项目的成功一定是一个团队目标一致、通力协作、不断努力的结果。4两大阶段三大节点：A、项目开工；B、开盘；C、内控交房。两大阶段：项目前期阶段、项目实施阶段5目录项目前期阶段1项目实施阶段26项目前期阶段项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘7项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标志：1、项目可行性研究报告（公司）2、国有土地使用权证（国土局）3、建设用地规划许可证（规划局）项目前期阶段8项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标志：项目定位报告（公司）控制要点：通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势，确定开发项目的物业业态，界定和研究目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体的现实需求和潜在需求，运用创造性思维对项目进行市场定位，拟定初步开发方案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。项目前期阶段9项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要内容：1、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位2、经济测算3、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流项目前期阶段10项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标志：1、建筑方案设计通过（公司）2、方案文本报规通过（规划局）3、项目投资概算（公司）项目前期阶段11项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘控制要点：1、项目资源利用最大化；2、项目成本得到有效的控制3、确保项目高效科学的施工。主要风险：方案设计质量把控、设计单位履约能力项目前期阶段12项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标志：1、施工图最终蓝图完成（公司）2、建筑工程规划许可证（规划局）3、目标成本审核通过（公司）4、项目预算审核通过（公司）项目前期阶段13项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要流程：方案设计施工总平图单体图全套蓝图目标成本项目预算总平审查规委会召开规划放验线单体审查建筑工程规划许可证项目前期阶段14项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标志：1、建筑工程施工许可证（建设局）2、项目开工（公司）3、样板区开放（公司）项目前期阶段15项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要流程：1、项目开工施工总平图建筑工程规划许可证开挖图全套蓝图图审通知书总包、监理单位招投标安监备案质监备案消防审查等施工许可证土地移交场地打围三通一平基础开挖护壁施工项目开工项目前期阶段16项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘主要流程：2、样板区开放样板区选址确定样板区方案设计样板区单位确定样板区开放样板区实施交付验收项目前期阶段17项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘完成标志：1、预售许可证（房管局）2、项目亮相（公司）3、项目开盘（公司）项目前期阶段18项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘预售许可证办理所需资料项目前期阶段企业营业执照企业资质证书国有土地使用权证建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明前期物业备案证明形象进度达到预售条件房屋面积预测报告商品房网上销售数据录入合格证明银行监管协议项目总平面图19项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘项目前期阶段确定推盘策略确定外部资源确定项目推广定位确定项目核心识别系统项目亮相准备销售道具准备联动工具确定项目亮相方案意向客户签约20项目论证土地获取项目定位方案设计施工图设计项目开工样板区开放项目开盘项目前期阶段销售内部资料准备客户积累价格体系确定交付标准确定项目开盘合同准备销售道具准备银行协议签订媒体推介21核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取关键性节点：五证的获取、样板区开放最主要影响因素：1、拆迁影响项目启动时间；2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复；3、报规报建工作推进缓慢；4、设计单位履约能力。项目前期阶段小结22目录项目前期阶段1项目实施阶段223项目实施阶段项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房项目全过程营销24项目实施阶段——工程线主体施工抹灰及地面找平层移交二装施工单位安装设备招标确定机电设备安装单位安装施工二装设计确定二装施工单位二装施工项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房外立面深化设计确定外立面施工单位外装施工外墙拆架景观设计确定景观施工单位景观施工竣工验收25项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成标志：1、主体结构封顶（项目部）2、项目主体验收（质监站）主要过程控制节点：1、施工至预售许可证条件2、二装设计完成，二装单位确定3、安装单位确定、设备供货4、外装深化设计完成，外装单位确定5、景观方案设计、施工图设计完成项目实施阶段——工程线26项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成标志：1、外架拆除完成（项目部）2、工作面全部移交园林（项目部）主要过程控制节点：1、抹灰及地面找平层完成、二装施工启动2、安装进度与现场保持一致项目实施阶段——工程线27项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成标志：1、园林景观施工完成（项目部）2、所有内外装工程全部完成（项目部）主要过程控制节点：1、水电气、消防施工进度2、消防验收、人防验收3、小区主要出入口施工4、成品保护项目实施阶段——工程线28项目开工主体封顶外墙拆架园林景观施工完成规划验收内控交房完成标志：1、取得规划验收合格证（规划局）2、所有工程验收整改完成（项目部）主要过程控制节点：1、房屋面积竣工测绘2、甲方分户验收3、质监验收4、移交物业5、规划验收项目实施阶段——工程线29核心工作：项目管理关键性节点：主体结构封顶、景观施工单位入场最主要影响因素：1、各部门协同；2、各施工单位交叉施工、工作面交接、资源协调；3、工程质量；4、方案优化、设计变更。项目实施阶段小结——工程线30核心工作：按期完成销售、回款目标主要工作内容：1、分解月度指标；2、产品分析、聚焦销售重点3、价格监控及调整4、月度推广计划执行5、客户到访及接待成交工作6、月度指标考核项目实施阶段——销售线311、物业服务2、项目后评估3、产权办理4、结算办理项目交付后主要工作-感谢聆听-