房地产开发经营与管理

1房地产开发经营与管理2006－8－8中国人民大学土地管理系[e-mail],010-62516241叶剑平2课程内容►Chap.3房地产开发程序►Chap.5现金流量与资金时间价值►Chap.6经济评价指标与方法►Chap.7风险与不确定性分析►Chap.8房地产开发项目可行性研究3chapter.3房地产开发程序4主要程序投资机会选择与决策分析前期工作建设阶段租售阶段房地产开发的四大基本步骤5步骤一：投资机会选择与决策分析投资机会选择投资机会寻找：“看地”筛选决策分析市场分析：供求、竞争、客户、价格……财务评价：比较经营收入与费用整个开发过程中最重要的环节即“可行性研究”6步骤二：前期工作（一）环节一：获取土地使用权土地收购储备：整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动土地一级开发：包括征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设几个关键概念•出让：招标、拍卖、挂牌（拍卖和挂牌的区别？）•划拨•合作：土地转让、公司入股、并购等获取途径7环节二：规划设计方案及规划许可步骤二：前期工作（二）出让过程中：控制性详细规划（出让前制定）具有规划设计条件及附图开发前期：开发项目选址、定点审批阶段：《选址规划意见通知书》申请《建设用地规划许可证》阶段：规定用地性质、位置、界限规划设计条件审批阶段：《规划设计条件通知书》及用地红线图设计方案审批阶段：“规划设计方案审批通知书”申请《建设工程规划许可证》阶段：8步骤二：前期工作（三）环节三：建设工程招标招标方式：公开招标（适用于规模较大、建设周期长、技术复杂的项目）邀请招标（工程性质较特殊，只有少数承包商能胜任的项目）招标程序：申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同9步骤二：前期工作（四）环节四：开工申请与审批领取《建设工程施工许可证》10步骤三：建设阶段建设阶段，是指从项目开工到竣工验收所经过的过程。包括质量、进度、成本、合同、安全在内的管理。（自己管理，也可委托专业监理机构）11步骤四：租售阶段（一）物业销售形式自行销售联合代理与独家代理委托物业代理买房代理、卖方代理和双重代理首席代理和分代理12步骤四：租售阶段（一）制定租售方案租售进度租售价格租售进度计划控制表竞争导向定价法购买者导向定价法成本导向定价法成本加成定价法目标定价法领导定价法挑战定价法随行就市定价法认知价值定价法价值定价法13曾经名噪一时的上海某花苑具体操作方式是：开发商拿出3—7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套住宅，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。案例：认知价值定价法14可比楼盘量化定价法加权点数定价法其他定价方法定价策略低价位：最大化占领市场高价位：选择高收入目标群体低开高走：汇聚人气，且造成升值的现象15投资机会选择受宏观政策影响-----近期宏观调控一览16细则一：90平米和70%的界定９０平方米７０％7.13建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（165号文）套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。《意见》提出了总量与项目结合的原则。自6.1起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。17细则二：限制外资六部委171号文：港澳台地区居民和华侨因生活需要，“可在境内限购一定面积的自住商品房”。北京市建委：规定港澳台地区居民和华侨“暂定只能购买一套住宅”，并于7月21日起执行。18细则三：打击囤房2006年5月17日，“国六条”第二条、第四条和第六条中，明确提出要制止囤积土地、制止囤积房源、增强房地产市场信息透明度。5月29日，北京市建委首先按照国六条的指示公布了规范房地产市场秩序的新举措，开发商自领取预售许可证之日起3天内必须开盘。7月10日，三部委联合发通知，规定房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内销售商品房19北京：126公顷“限价土地”入市从北京市的细则来看，土地供应量结构调整是重中之重，其中最为引人注目的是酝酿多时的“限价土地”的出炉。所谓“限价土地”，即是指这些地块将在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标的方式确定开发建设单位。细则四：落实城镇廉租方保障制度206限价地块能否撼动京城高房价？该地块房价初定比周边住宅均价低15%.目前东临西大望路的乐成国际二期，精装修板楼均价是14500元/平方米，位于广渠门外大街的合生国际花园精装房单价也在一万元以上。如果按照比周边住宅均价低15%计算，广渠路限价房价格至少在8000元/平方米以上。广渠路地块：可建5000套房该地块2003年曾招标出让，中标价超16亿元，后被买家放弃21讨论：近期宏观政策对房地产投资机会选择有何影响？22Chapter.5现金流量与资金时间价值23几个关键概念（一）现金流量一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入现金流入现金流出销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金24几个关键概念（二）现金流量图012345第1计息期第5计息期012345现金流量＋－25几个关键概念（三）利息与利率利息：nnFPI利率：1100%Iip26几个关键概念（四）单利计息（按本金计算）nIPni(1)nFPin复利计息（利息再生利息）(1)1nnIPi(1)nnFPi房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息有间断复利和连续复利之分27几个关键概念（五）某笔住房抵押贷款按月还本付息，”年利率6％，每月计息一次”，这里的年利率6％称为“名义利率”按单利计算时，名义利率（r）＝实际利率（i）按复利计算时，二者不相等(1)(1)1mmrPPrmiPm名义利率越大，计息周期越短，r与i差距就越大28复利计算公式一次支付的现值、终值(1)nFPi1(1)nPFi等额序列支付(1)1niAFi11(1)nAPii等差序列支付等比序列支付1(1)1(1)1(1)(1)(1)nnnnniGinPAiiiiii1111()1/(1)nAsPisinAii不等于si=s29复利系数的应用（一）例题：某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？30复利系数的应用（二）已知：P=3500×80×（1－25％）＝210000元，n＝15×12＝180月i1＝4.2%/12=0.35%,i2=6.6%/12=0.55%P1=100000元，P2＝210000－100000＝110000元计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：A1=100000×[0.0035(1+0.0035)180]/[1-(1+0.0035)180]=749.75(元)A2=110000×[0.0055(1+0.0055)180]/[1-(1+0.0055)180]=964.28(元)组合贷款的最低月还款额：A=A1+A2=749.75＋964.28＝1714.03(元)(1)(1)1nniiAPi＋31Chapter.6经济评价指标与方法32投资与成本－与工业生产活动有较大差异投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发建设过程中的自己投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本开发商投入开发建设资金属于流动资金性质，且所有投资均一次性转移到房地产产品的成本中去，置业与经营投资则与一般工业生产项目的投资成本概念相同。33开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费固定资产及其他资产开发项目总投资开发建设投资开发产品成本开发经营成本经营资金34经营收入、利润和税金销售收入、出租收入和自营收入营业税金及附加：5.5％城镇土地使用税和房产税企业所得税：33％经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税（其中：期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用）利润总额＝经营利润＋营业外收支净额经营收入利润税金35房地产投资项目经济评价指标项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率FIRR借款偿还期投资利润率财物净现值FVPV利息备付率资本金利润率动态投资回收期Pb偿债备付率静态投资回收期资产负债率房地产置业投资投资报酬率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金报酬率财务净现值FVPV偿债备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率流动比例、速动比率36动态指标（一）：FIRR0()(1)0ntttCICOFIRRCI-现金流入量；CO－现金流出量在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。表明了可以接受贷款的最高利率。将FIRR与行业内的基准收益率比较，当FIRR〉ic，则认为项目在财务上可接受。求取方法：内插法121112()NPViiFIRRiNPVNPV37动态指标（一）：FIRRFIRR折现率i净现值NPVFIRRic,对所有的ic对应的NPV都为正值；FIRRic,对所有的ic对应的NPV为负值；净现值与折现率关系38动态指标：财务净现值0()(1)nttctFNPVCICOiic---基准收益率，是导致投资行为的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）39动态指标：动态投资回收期动态投资回收期Pb≤基准回收期Pc，则开发项目在财务上可接受0()(1)0bPttctCICOi40静态指标（一）成本利润率（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本开发商利润/项目总开发成本成本利润率是开发经营期的利润率，与目标利润率比较投资利润率年投资总额或年平均利润总额/项目总投资与行业平均利润率对比，考察项目单位投资盈利能力是否达到平均水平资本金利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金反映投入项目的资本金的盈利能力41静态指标（二）静态投资回收期现金回报率每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率投资回报率（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额'0()0bPttCICO42清偿能力指标（一）借款偿还期可用于还本付息资金/当期应还本付息资金利息备付率税息前利润/当期应付利息费用偿债备付率DCR表示项目利润偿付利息的保障倍数，一般应大于2表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，一般应大于1.21bPdttIRPb－借款偿还期43清偿能力指标（二）资产负债率（流动资产总额-存货）/流动负债总额流动比率流动资产总额/流动负债总额速动比率负债合计/资产合计对于房地产项目而言，200%并不是最佳比率，一般流动比率较低。反映项目流动资产变现或近期偿债能力。房地产项目存货占大部分，速动比率不会太高。44计算实例某投