房地产开发融资方式

房地产开发融资方式概述房地产融资的含义指房地产投资发起人为了确保房地产开发或投资经营活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。房地产融资的目的及原则1.房地产融资的目的（1）实现项目投资开发目标和企业发展目标。（2）偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构。2.房地产融资的原则时机适当、安全性、经济性、可行性。房地产开发主要融资方式二、银行贷款三、社会集资四、吸收外商投资五、商品房预售或预租一、自有资金六、项目BOT七、其他融资方式房地产开发项目的自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的权益资本。房地产开发项目的自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。1、资本金由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。最新一次的资本金比例调整是在2013年，规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％；其他项目的最低资本金比例为20％。2、企业公积金（1）资本公积金：资本公积金是在公司的生产经营之外，由资本、资产本身及其他原因形成的股东权益收入。（2）盈余公积金：是指企业按照规定从税后利润中提取的积累资金。盈余公积金主要用来弥补企业以前年度亏损和转增资本。（3）公益金：指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职工福利设施的准备金。如购建职工宿舍、托儿所等方面的支出。（4）未分配利润：是企业未作分配的利润。未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润。一、自有资金(2)商品房建筑材料、设备补偿贸易货款(3)房地产开发项目货款（4）土地储备货款生产性流动资金贷款。具有自偿性的特点，贷款期限一般不超过一年，以企业收入所产生的现金流用于还款。又称临时货款，只对已经落实销售对象，能按期收回房款的开发企业发放。一般货款期限不超过六个月，属于短期货款。是一种抵押贷款，按不同阶段发放不同货款，包括土地购置贷款、土地开发贷款与建设货款三种类型，可由同一借款人提供但保是银行发放给土地储备机构和一级土地开发企业，用于土地收购及土地前期开发，整理的贷款。土地储备货款的主要还款来源是土地出让收入。(1)房地产开发企业流动资金贷款二、银行贷款三、社会集资1.发行债券债券：企业为筹集资金而发行的债务凭证。发行债券的企业或公司向债券持有人做出承诺，在指定的时间，按票面额还本付息。（1）债券的种类按是否记名分：记名、无记名。（2）好处：①可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效。②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。③发行债券易于被大众所接受。2.发行股票股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息和分红。分类：按股东承担风险和享有权益的大小：普通股、优先股按投资主体：国家股、法人股、个人股、外资股按是否记名：记名股、无记名股按有无票面值：有面值股票、无面值股票股票与债券的区别：股票与债券都是有价证券，筹资的手段和投资工具，都可以转让流通。两者实质上都是资本证券。1、发行主体不同作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。2、收益稳定性不同从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。3、保本能力不同从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本金都会亏掉，小股东特别有此可能。4、经济利益关系不同债券所表示的只是对公司的一种债权，而股票所表示的则是对公司的所有权。权属关系不同，就决定了债券持有者无权过问公司的经营管理，而股票持有者，则有权直接或间接地参与公司的经营管理。5、风险性不同债券只是一般的投资对象，其交易转让的周转率比股票较低，股票不仅是投资对象，更是金融市场上的主要投资对象，其交易转让的周转率高，市场价格变动幅度大，可以暴涨暴跌，安全性低，风险大，但却又能获得很高的预期收入，因而能够吸引不少人投入到股票交易中来。1、概念房地产开发企业还可以通过各种形式从国外获得资金。引进外资的主要方式目前主要有：外国政府、外国商业银行及国际金融组织贷款，还可以发行境外债券，或直接由外商投资。外商直接投资指境外企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我国在境外注册的企业）按照我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，或与我国境内企业、经营组织共同举办中外合资经营企业或中外合作经营企业等。2、外商投资方式外商独营、合资经营、合作经营。四、吸收外商投资商品房预售、预租实质上是预收货款，以后再以商品归还，它是一种商业信用行为。在房地产市场前景看好的情况下，采用预收货款的方式可以缓和开发企业资金短缺的矛盾。对于开发商来说，预售一部分房地产，虽然会损失掉一些未来收益，但是可筹集到必要、急需的建设资金，又可将部分风险分担给买家，因此开发商预售的积极性也是比较高的。预售楼盘也是有条件的，一般规定开发商投入的建设资金（不含土地费用）要达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得房管部门颁发的预售许可证，再可进行商品房的预售。五、商品房预售或预租六、项目BOT1、BOT基本概念Build—Operate—Transfer意为建设——经营——转让，是利用私人资本投资于公益性基础设施（或工业性项目等其他基础产业）建设的一种筹资方式。2、BOT基本特征（1）从权利转移看(政府与项目公司签订特许权协议合同)将基础设施建设的经营权→项目公司→当地政府。（2）从责任范围来看设计、融资、建设、经营、维护基础设施的责任归于项目公司（3）从项目的资金来看全部资金由外国投资者或国内投资者通过融资、贷款解决。可适当贷款或参股，共同投资。（4）从参与主体来看政府、项目公司（主要主体）、银行、经营承包商、建筑商、工程设计机构3、BOT方式好处不仅实现投资主体多元化，资金来源多渠道，而且特许权转让关系，不再局限于政府与国内私人企业，而且已扩展到政府与境外内投资者或企业。引入和积极利用BOT报融资方式，扩大吸收境外资金，将是加快包括房地产业在内的基础产业和基础设施建设的一条重要途径。七、其它方式（1）承包商垫资承建（2）联建、参建融资（3）房地产典当融资