城市综合体案例

客户目标和问题界定核心问题项目解读市场研究客户分析案例借鉴项目市场定位项目物业建议策略论证问题界定项目开发背景战略制定案例借鉴：选取大规模社区多个集中式商业案例，对其商业规划、开发节奏和经营模式进行分析，作为本案商业规划借鉴；选取次级商圈购物中心经典案例，主要对购物中心与公寓、酒店、写字楼、主题商街结合进行分析，作为本案购物中心、酒店公寓、写字楼、主题商街规划借鉴；选择虚拟产权销售案例，作为集中式商业租售模式借鉴；选取二三四线城市，省外省内同城内不同案例模本，参考性更科学更客观。城市级别城市名称楼盘名称借鉴意义三线城市佛山三水广场多个集中式商业案例借鉴四线城市滕州问天科技广场多个集中式商业案例借鉴二线城市济南海蔚广场购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴和谐广场购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴欧亚大观购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴二线城市青岛万达39克拉购物中心、写字楼、公寓住宅规划借鉴三线城市枣庄舜天国际大厦百货商场虚拟产权销售四线城市寿光、滕州凯德华SOHO、尚客优酒店酒店虚拟产权销售三水广场选址的三大因素：地区商业条件逐渐成熟，消费需求强烈，大型商业缺乏。三水西南镇传统上就是佛山西部区域重要的商品集散地，下辖的各镇及南海的狮山、小塘等镇及肇庆的四会等周边区域的市民都有到西南来消费的习惯。2003年，城区常住人口约40万，容纳一个规模为6-8万平方米的购物中心的条件已经成，且随着经济发展，外来劳动人口将不断增加。三水的大型集中商业几乎是空白。超过300平方米营业面积的零售网点只有19家。超过1500平方米的只有7家，而最大的综合型商场营业面积也不超过6000平方米，很难满足购买力不断提高的市民的消费要求。规划期限户籍人口（万人）暂住人口（万人）常住人口（万人）2010年45-5015-2060-702020年55-6020-2575-85三水广场1、佛山案例新老区结合部优势挖掘：交通可达性高，既为新区提供商业配套服务，又是老区商业升级的重要载体新老城区交汇处，城市主干道旁，路网密集，交通可达性高；紧临17万平米西南公园，能够有效吸纳公园内休憩游玩人群的消费需求；项目周边是规划中的中高端住宅用地，区域消费潜力随着人口导入不断增强西南公园住宅区三达路三水广场三水广场主次要商圈分析图三水广场路网图项目具有体量优势与区位交通优势，所在区域将发展成为三水的新商圈，辐射整个三水及清远四会一带。项目分两期开发：根据区域发展步伐及周边消费者状况设定合理的开发模式，保证商业成活。一期（4万㎡）二期（8万㎡）集中商业（4万㎡）裙楼塔楼集中商业（约4万㎡）公寓（约1.6万㎡）地下车库（约1.2万㎡）写字楼（约1万㎡）经济酒店（约5000㎡）总建约4万㎡总建约8万㎡共约12万㎡三水广场概念规划图西南公园二期一期实用率：约61%容积率：1.24建筑密度：36%一期仅有一个集中商业体，未设地下停车场，却通过超大型户外广场设计解决停车问题，同时提升商业形象共1.9万平米超大型户外广场，能够作为商家路演，宣传用地，提升整体商业形象。项目1期不设地下停车场，广场可提供600个地面停车位，基本满足1期车位需求一期二期南广场7000M2北广场12000M2西南公园东广场北广场南广场项目二期规模升级，塔楼和裙楼兼有，物业类型丰富，并设地下停车场，总体量约8万㎡。经济酒店入口商务公寓入口北塔楼东侧面北塔楼北侧面豪华公寓入口写字楼入口南塔楼购物中心二期外立面裙楼南塔楼北塔楼购物中心二期写字楼（5-11层）经济酒店（11-13层）地下车库豪华公寓（12-17层）商务公寓（5-10层）项目二期物业排布三水广场功能定位随区域发展而不断升级，从区域型购物中心向商业综合体转变。8区域发展起步阶段：驻场品牌以中低档为主，满足本地人消费升级的购物中心区域快速发展阶段：区域型中高档休闲娱乐型购物中心区域发展成熟阶段：辐射周边城市的，集购物，餐饮，休闲娱乐，商务办公，住宿于一体的大型综合体。超市（卜蜂莲花）和功能店（肯德基，麦当劳）和本土小型百货带动散铺引进强势百货（新大新），增加餐饮、娱乐、休闲配比业种业态重新调整、升级，引进了国美等连锁专业店，以及国际著名运动品牌（Nike等），并出现了书店、KTV、游艺城等文化娱乐业态2005年2007年2010年启示：同样处于新老区承接地带，同样具有形成集中式商业的成熟条件，三水广场的成功对于本案集中式商业规划和周期运作具有较好的借鉴意义。滕州问天科技广场位于竟和中路与大同路交界处，在火车站南侧，恒丰大厦对过，为滕州城市中心、商业中心、交通中心之首。问天科技广场总投资达23万亿元，总建筑面积99万平米，涵盖高层住宅、跃层式服饰公寓、百货商场超市、酒店、写字楼等物业，是滕州地标性建筑。目前一期工程已全部投入使用，二期工程于2010年5月上房，三期工程已于2009年开工建设，总监胡面积60万平方米。问题科技广场商业主要由贵和购物中心和家家悦主力店，肯德基、两岸咖啡、宏图三胞、唐会等品牌店进驻，商业氛围浓厚，成为火车站核心商圈的重要组成部分。2、滕州案例问天科技广场作为滕州本土核心商圈的问天科技广场，其商业规划和运作经验值得本案借鉴。一期开发商业，引入本土品牌贵和购物中心和威海家家悦超市，并引入餐饮、休闲娱乐等众多品牌商家和金融银行等配套，以成功的商业运营熟化项目，带动二三期增值溢价。平台内社区商业住宅公寓集中式商业公寓入口入口电梯住宅电梯入口住宅和商业外貌此处为集中商业顶部住宅平台绿化集中式商业与公寓住宅交通动线分离，尽量减少交叉动线、交通核，为集中式商业准备了良好的物业条件。启示：商业先行，主力品牌商家带动，可实现项目整体增值溢价；尤其要重视商业物业规划。位于济南次商圈，集百货商场、超市、住宅、写字楼、公寓、室内淘宝街、精品街等于一体的购物休闲娱乐中心。3、济南案例海蔚广场海蔚广场，位于历城区花园路101号，由山东海蔚置业有限公司开发，占地面积72亩，规划建筑面积约17万平方米，是一项集写字楼、百货店、高层住宅、商铺为一体的大型综合性商贸居住组团。项目位于济南市历城区洪楼广场西侧，紧靠花园路，西接洪楼西路，东临二环东路，地理位置极其优越，十余条公交线路直达，交通极其便利，配套设施完备且商业氛围浓厚。周边与洪楼教堂、山东大学新、老校区、大润发超市、国美电器等场所为邻，既富有浓郁的文化氛围，又独享现代都市的商业繁华和生活时尚。海蔚广场室内商业步行街及百货店部分，由南北两部分组成，南侧三层，约1.3万平米，北侧两层，约4.5万平米，是集大型商场、高档专卖店、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯等为一体的多功能、高品位商业物业项目，适合国际、国内各大百货、零售企业巨头及个体私营业主入驻。办公楼共26层，建筑面积约2.7万平方米。在功能布置上，既可作为纯写字办公楼，也可调整为酒店式公寓。集中式商业分为银座主力店、天天淘宝街；南区地下一层到三层为银座商城；北区地下一层为新世纪影院和电玩娱乐城、地上一层为淘宝街、地上二层银座超市，地上三层为银座家电和儿童区；住宅与商业动线分离，南北区通过连廊相接；淘宝街共有4个主入口；沿街精品街、室内淘宝街街；空中花园；海蔚广场目前已经成为济南洪楼商圈核心，商户云集消费旺盛，带来巨大的经济效益和社会效益，对次商圈形成的引导和承接作用及规划布局值得本案借鉴。位于济南西部商圈，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等业态为一体，满足一站式消费需求的城市综合体。4、济南案例银座和谐广场和谐广场，坐落在经七路、经十路、纬十二路3条城市主干道的交汇，近二十条公交线路；和谐广场是由银座置业（中国）有限公司投入40亿元巨资倾力打造银座中心，已经成为济南西部的城市地标性建筑群。总建筑面积55万平方米的“城中之城”，是一座与全球时尚同步的体验式综合体项目，一个集商业、购物、办公、居住、酒店于一体的全球顶级一站式城市综合体项目。和谐广场拥有2500个泊车空间的大型停车场及完善的配套设施。舒适优雅的消费空间，从地下一层到地上七层，囊括银座百货超市、国际精品店、时尚百货、大型超市及众多美食场所，拥有冠军真冰溜冰场、银座鲁信巨幕电影院、美容SPA等全方位的休闲娱乐服务品牌，最大化满足家庭“一站式”的消费需求。项目面积14万，商业面积8万，地上7层，地下三层，物业涵盖购物中心、写字楼、公寓、星级酒店。以品牌餐饮娱乐休闲店，吸聚周边客群；星期八小镇儿童成长体验成为特色之一；部分LOFT公寓可居住也可办公。上下两层，复式，实用面积120多平，南北通透，挑高客厅4.95米。和谐广场依托鲁商集团强大的资金实力和银座品牌，成功奠定西部商圈核心占位，其整体规划设计布局值得借鉴，但购物中心设计弊端需要吸取教训。位于济南西部商圈，集购物中心、公寓、写字楼、住宅为一体的城市综合体。5、济南案例欧亚大观项目位于阳光新路与卧龙路交叉口西北角，建设用地43.1亩，规划总建设面积26万平方米，建设高度为100米，车位数2500个，项目建筑密度55%，地上容积率6.5，地下容积率1.77;欧亚大观由长春欧亚集团和大观园集团共同打造；建成后地下一层至地上六层共11万平米用于商业经营，另有11万平米酒店式公寓进行出售。剩余部分为出租的写字楼、电影院以及其他配套面积。欧亚大观计划通过出售酒店式公寓来收回全部投资，剩余部分将以联营和租赁模式进行经营，预计年营业额12亿元，净利润有望达到6000万元。公寓规划部分为LOFT公寓和三错层公寓。6、青岛案例万达39克拉由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈青岛万达广场坐落于青岛市北区，西起山东路、东至福州路、南起延吉路、北至辽源路。30余条城市公交干线、立交桥、地铁等形成密集交叉的立体交通网，5分钟驱车即可到达东部及海边风景区。万达·39克拉可销售物业构成非常丰富，包含3栋30－31层高层住宅和2栋42－43层高层公寓，公寓精装修交付，住宅毛坯交付。该区域目前已形成一个集行政办公、餐饮、商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，辐射青岛市乃至山东半岛经济圈。万达·39克拉坐落于青岛市中央商务区的核心区域，南侧紧邻延吉路、北依规划路、东靠连云港路、西接徐州路，总占地面积4.4万平方米，总建筑面积近40万平方米（其中地上建筑约31万平方米、地下建筑约8万平方米），是一座集合了大型shoppingmall、五星级酒店、高品质住宅、国际服务式公寓、室内步行街等众多现代商业和居住建筑形态于一体的超大型、国际级城市综合体，是万达第三代商业地产的最新代表作品。7、枣庄案例舜天国际大厦百货商场虚拟产权销售，可以作为本案集中式商业销售借鉴。位于枣庄市高新区，距离高铁站约5分钟车程；由沿街集中式商业和住宅物业组成；集中式商业由地下一层6000平米超市、地上三层18000平米百货商场组成；开发商自持超市与百货商场，目前超市已营业，百货商场招商中，预计元旦开业；百货商场一二层采用虚拟产权销售模式，客户购买商铺可享受10年回报，1-5年每年6%回报，6-10年每年8%回报，10年后进行业主协商，如继续租赁，则按照商铺评估价格的8%回报，或可按照购买价进行115%回购，目前销售价格在7000-15000元/平方米；8、寿光案例凯德华SOHO酒店虚拟产权销售，可以作为本案集中式商业销售借鉴。潍坊凯德华SOHO项目由山东凯声实业集团有限公司开发，位于寿光市中心繁华地段，龙泉街与渤海路交界处。建筑面积2.19万平方米，为33层商务综合体，由商业，酒店、酒店式公寓、办公等组成。1-10层为开发商自持运营酒店，其他为公寓销售。产权式酒店为5年回报，每年回报率为7%，销售价格与住宅持平。产权式酒店+酒店式公寓可销售部分为12000平方米，6个月销售周期。9、滕州案例亿丰尚客优酒店亿丰金地尚客优快捷酒店租期8年，租赁40间客房，租赁面积约租金0.7元/㎡/天，从第5年开始，每年递增5%；目前产权