城市综合体的商业模式和城市价值v0820(1)

上海弘基企业（集团）股份有限公司集团副总裁上海三益建筑设计有限公司院长国家一级注册建筑师全国工商联房地产商会常务理事全国工商联房地产商会专家成员上海市勘察设计协会常务理事上海市建筑学会常务理事上海社科院房地产研究中心弘基商业不动产研究所理事上海市虹口区规划协会理事上海市建筑学会商业地产专业委员会主任荣誉：CIHAF2007年中国最具影响力设计师2007年中国建筑业十大新闻人物2005年度民用建筑设计市场di推荐最佳建筑人CIHAF2004年中国最具影响力设计师2004年度民用建筑设计市场di推荐最佳建筑人2003年度上海市十大青年新锐建筑师高栋《商业综合体中的创意新概念》2009搜狐焦点商业地产发展论坛（2009年6月）《城市综合体挑战商业地产新模式》中国（成都）商业地产发展高峰论坛（2009年5月）《商业地产设计不只是设计问题》同济大学商业地产设计课程（2009年5月）《商业地产，金矿还是陷阱》淄博商业地产高峰论坛（2009年4月）第一财经决战商场节目第一财经频道（2009年）2月“商业地产，卖还是不卖”3月万达的商业模式6月主题创意产业园区的探索之路6月南外滩的弘基创邑老码头）《商业模式的创新》上海商报（2009年2月）《社区营造中社区商业的价值》同济大学“时代建筑社区营造”学术论坛（2008年12月）《中国商业地产规划设计的转型与发展趋势》全国工商联房地产商会2008中国商业地产发展趋势专家研讨会（2008年11月）《高品质社区和产品设计创新》苏州寻找品质家园高峰论坛（2008年11月）《大型居住社区规划设计与环境营造》西安居住区规划设计论坛（2008年7月）《90平方米户型的设计创新》上海国际设计展设计创新论坛（2008年4月）《基于消费模式变迁的体验式商业开发与设计》济南城市中心商业地产开发论坛（2008年10月）《策划和设计对商业的影响》第四届中国商业地产博览会”创新论坛（2008年8月）《商业为什么不火》2008潍坊商业地产顶级对话（2008年7月）《商业地产的鱼骨模式》清华大学商业地产高级研修班商业地产经典案例分析课程（2008年6月）《商业地产的设计模式与模式设计》CIHAF北京住交会同期论坛（2007年12月）近期部分演讲与专访：案例1.东京城市副中心-新宿2.德国柏林市波茨坦广场-索尼中心3.加拿大蒙特利尔玛丽城广场4.香港IFC5.香港太古城6.纽约洛克菲勒中心7.加拿大多伦多伊顿中心8.东京的阳光城9.新加坡新达城10.上海新天地11.伦敦码头区-金丝雀码头12.法国拉德方斯13.日本横滨港未来21区14.泰国长春广场目录1.城市综合体定义2.城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式3.城市综合体城市价值商业价值城市价值•城市综合体定义•城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式•城市综合体城市价值商业价值社会价值城市综合体•所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。•城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等。•中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。•城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体城市活动空间建筑生活空间交通枢纽公共文化设施零售商务酒店居住城市综合体功能框架城市综合体•城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。城市综合体项目选址标准城市综合体开发制约因素•项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点•必须具有交通便捷的区位优势•必须营造齐备的生活系统•城市必须具备足够的终端消费能力•城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套•开发商须具有雄厚的实力和高素质•对开发商配套资源的要求案例：东京城市副中心-新宿•新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米。•新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。•东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版。案例：东京城市副中心-新宿东京都政府（都厅）新宿摩天大楼区高岛屋中央公园案例：东京城市副中心-新宿•新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人。•新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人。西新宿•以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域。南新宿•新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社。东新宿•相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内。新宿车站西东南案例：东京城市副中心-新宿•新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区。•新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力。•东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一。•新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平。•东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内。•新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园。案例：东京城市副中心-新宿案例：德国柏林市波茨坦广场-索尼中心•索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分。•1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业。•索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿马克。•在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50％、18％和13％，同时，该项目提供了20％的高档住宅。案例：德国柏林市波茨坦广场-索尼中心•索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目。•整个基地呈标准的直角三角形。•从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的相对安静的城市主干道布置，而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内；住宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形成了在市中心地区闹中取静的效果；停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近，将不同性质的车流有效分离。•整个项目的商业主要集中于底层，为日间和晚间提供了高水平的活动空间•从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分，也是索尼中心概念的关键部分。•娱乐占整个项目商业部分的68％，其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零售只占32％。土地用途建筑面积（平方米）办公（可出租净面积）68100商业（可出租总面积）25100电影之家17500住宅单元26500车位980商业（零售）办公住宅商业（餐饮）底层平面图商业（文化娱乐）停车库入口案例：德国柏林市波茨坦广场-索尼中心•索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺。•电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼。•麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林·迪特利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维IMAX电影院和餐饮。•“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中。•大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客。案例：德国柏林市波茨坦广场-索尼中心•地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提。•索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地扩大了索尼中心的辐射能力。•索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营。•多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现各物业形态在混合开发中的增值。•索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地。案例：加拿大蒙特利尔玛丽城广场•玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心。•国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下。•玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。•在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。•步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。•玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站，第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。•通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。案例：加拿大蒙特利尔玛丽城广场•城市综合体定义•城市综合体商业模式开发体量开发周期空间布局功能协同运营模式开发模式•城市综合体城市价值商业价值社会价值城市综合体商业模式-开发体量近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未