金地集团地下车库成本优化设计导则

住宅地下车库成本优化设计导则（意见征询版）目录序言1一、房地产形势二、地下车库的重要性第一章、总则2一、目的二、适用范围三、支持文件四、地库成本控制的关键要素五、地库指标定义第二章、地库总平面5一、地库控制线二、停车指标三、总平面停车区域效率分析四、停车需求五、地下车库类别六、地库轮廓线七、场地竖向设计第三章、地库坡道出入口35一、坡道出入口宽度及数量二、坡道位置与建筑物的关系三、形式四、尺寸要求五、自行车坡道第四章、地库主体41一、停车位和通车道尺寸二、停车方式三、单车指标四、柱网五、结构形式、层高、梁高、设备高度、净高六、车行流线七、防火分区设计八、主楼地下室设计九、地库价值提升十、单层地库与主楼的关系十一、双层地库与主楼的关系十二、采光通风井十三、主楼连通口第五章、人防设计68一、人防配建政策二、人防配置原则三、人防口部四、人防其它设施第六章、结构设计76一、材料选择二、地库抗浮设计三、基础的优化设计控制措施四、柱墙的优化设计控制措施五、顶板的优化设计控制措施六、人防地下室七、其它构件的优化设计控制八、各种柱网与顶板形式的成本分析结果第七章、给排水设计91一、地下车库消防管线二、设备用房的布置三、集水坑布置四、消火栓布置五、喷淋设计六、战时给排水设计七、管线综合优化第八章、暖通设计100一、暖通成本构成二、暖通机房的布置三、车库补风系统的设置四、风机及辅助设备选择五、风管材料的选择六、战时通风系统的设置第九章、电气设计105一、设计原则二、变电所的设置三、变电所的设计与施工四、供电方案五、低压配电系统六、配电和管线设计七、照明设计八、其他第十章、建筑技术110一、地库的防水构造二、地库面层的做法三、风管材料选用1序言一、房地产形势随着房地产行业盈利能力的下降，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本越来越高，库存与潜在供应有增无减，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。二、地下车库的重要性住宅地下车库（以下简称地库）虽深埋于地下，无法给客户以直观认识和视觉冲击，但其在整个项目的建设成本中占有举足轻重的地位，且跟入住业主的生活息息相关、紧密联系，解决了业主的机动车与非机动车的停放，上托塔楼下连基础，大部分的设备及其用房都在其中，保证了建筑物的正常运营。根据大量实例，地库建安成本约占总建安成本的20%～30%左右，属于客户不能直接感知的刚性成本，为了提高项目盈利能力，降低其投入极为重要。2第一章总则一、目的：有效控制项目刚性成本，提高住宅地下车库设计管理能力。本导则通过对地下车库各项设计要素的梳理，形成项目成本管理标准化动作、控制要点、控制方法，作为项目开发过程中控制成本的参考，以有效降低成本投入。二、适用范围；金地集团所有经营管理的住宅项目。三、支持文件：《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005《建筑抗震设计规范》GB50011-2010《建筑结构荷载规范》GB50009-2012《混凝土结构设计规范》GB50010-2010《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011四、地库成本控制的关键要素地库成本控制的关键要素包含三方面：控制总建筑面积、控制单方建安成本、提升地库价值。3地库成本控制的关键要素控制要点备注地库总建筑面积1.争取按下限确定住宅区地下停车指标；2.利用停车高、中效区；3.总平面中主楼间距尽量满足垂直式后退双排停车的模数；4.建议多层主楼不建或少建地下室；5.控制地库出入口的数量并优化布置；6.合理组织库内动线，选择高效停车方式，避免单边停车；7.严格控制地下室的无效空间；8.优化防火分区和疏散口的布置；9.严格控制单车位面积指标；10.争取人防面积最小化。需控制的要素地库单方建安成本1.确定合理场地标高，合理利用场地高差布置地库剖面；2.尽量减少覆土厚度；3.解读项目条件，优化组合地库类型；4.解读产品定位采取相应的柱网形式、结构形式、层高；5.合理控制地库与地面建筑物、构筑物的关系；6.降低地库外轮廓体型系数；7.合理设置结构空腔；8.尽量争取配建低等级、常规功能的人防；9.合理设置人防区的位置；10.优化人防的防护分区和口部布置；11.结构专业成本控制；12.设备专业成本控制。需控制的要素提升地库价值1.地下车库面积最小化前提下争取无效空间可销售或赠送；2.利用无效空间设置下沉庭院或采光通风井；3.利用地下剩余空间设置配套、物管用房；需提升的要素4五、地库指标定义地下室单车位面积指标C：C=S/NN为总车位数；S指本项目所有地下室单体建筑面积的总和，目的是配合成本核算部门检验本项目为满足地下机动车与非机动车规划停车指标而建的地下室总停车效率。5第二章地库总平面一、地库控制线1.【条文】规划给定地库控制线时，地库的外墙不应突破地库控制线；规划未给定地库控制线时，各地区对地库后退用地红线有不同规定，应充分了解，尽量争取有利条件。【说明】各地区对地库后退用地红线有不同规定，如：以多层建筑控制线为退界要求。应充分了解并利用地库的控制线，尤其是在规划车位指标较高的情况下。2.【条文】在规划未明确的某些场地，应尽量争取地库可建范围最大化。【说明】如：弹性道路、市政绿地等。二、停车指标1.【条文】根据项目具体情况（包括规划要求、项目定位、车位销售状况等），按下限确定总的停车指标，并争取地面停车比例最大化，从而减少地下停车的指标。【说明】小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位；以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位。62.【条文】争取微型车位、子母车位等可以折算规划停车指标。【说明】地库中有些部位不满足标准停车位尺寸，但可以设置微型车位或子母车位，如果当地规划认可，尽量争取可以折算规划停车指标。【图例】3.【条文】争取无障碍车位设置在地面，减少地下无障碍设计的成本。【说明】地下若设置无障碍车位，须设置无障碍电梯、盲道、有高差的地方设置残疾人坡道等设施，且无障碍车位占用面积较大，从而增加成本。4.【条文】争取按下限确定非机动车停车指标，并按最小单车面积设置。【说明】各地规定非机动车单车面积不同（1.5～2.0㎡/辆）。75.【条文】争取不同业态的地库连通后能够平衡车位指标，如住宅区与商业区、高层区与别墅区等。【图例】8三、总平面停车区域效率分析1.【条文】总平面中前后主楼尽量平行布置，避免产生夹角；主楼间距尽量满足垂直式后退双排停车的模数。【说明】在规划设计阶段应为地下车库的高效率布置创造有利条件；垂直式后退双排停车的模数详见第四章地库主体。【图例】主楼平行主楼不平行9【图例】主楼间距符合停车模数主楼间距不符合停车模数102.【条文】总平面中主楼的单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率。【图例】113.【条文】地库尽量利用总平面中的高效区和中效区设置，低效区尽量不建或少建地库。【说明】总平面中前后主楼基本平行，且主楼间距满足垂直式后退双排停车模数（以下简称模数，最小为16.1m）x2倍及以上的区域，形成了地下停车的高效区，高效区存在于高层区、多层区，一般别墅区不存在停车高效区。总平面中前后主楼不平行，或主楼间距达到1倍模数而不足2倍模数的区域，形成了地下停车的中效区，中效区可能存在于高层区、多层区。总平面中前后主楼间距不符合1倍模数的区域（一般为别墅区）或处于小区边角等不规则地带形成了地下停车的低效区。【图例】高效区、中效区、低效区示意选择高效区、中效区设置地库124.【条文】总平面中前后主楼间距若不满足模数而相差不大时，建议规划适当调整主楼间距以满足模数；如果规划无法调整，且车位指标较宽松时，建议地库与主楼脱开（见图一）；车位指标较紧张时，可采取以下几种措施：a.利用主楼横向开间布置停车位（见图二）b.局部改为平行式停车（见图三）【图例】脱开式：112辆图一平行式和主楼开间停车：159辆图二调整停车方向：156辆图三13四、停车需求1.【条文】按住宅在总图中的位置及户型大小，在总车位指标不变的前提下进行车位配比的调整，按就近布置的原则满足住户停车的需求。车位尺寸宜有所区分，可在有条件的位置布置一些舒适型车位，满足高端客户需求，增加车位售价。【说明】对于停车需求较高的住户（如楼王、大户型等），可以适当提高车位配比，考虑停车位便捷、舒适，从而促进车位销售并增加销售溢价。【图例】14五、地下车库类别1.【条文】在条件允许的情况下，地库宜优先选择半地下室，其次选择全地下室。半地下室、全地下室的选择以是否计算容积率为界限。两种地库类别的优劣对比详见下表【说明】半地下室的定义：以图为例，h21/2H时为地下室，1/3Hh2≤1/2H时为半地下室。半地下室采取自然通风排烟（自然通风面积不小于防火分区面积的2%），而不采用风管的情况下，H的计算方法如下：无梁楼盖：H=2.2m+0.4m（水、电管线高度）=2.6m普通梁板式：H=2.2m+0.3m+梁高-板厚半地下室采用机械排烟的情况下，H的计算方法如下：半地下车库优点1.建筑埋深较小，有利于抗浮计算，土建成本低；2.可利用侧墙高窗增加对外通风和采光，设备的运营费用较少，室内观感较好；3.从室外地坪进入车库的坡道高差小，长度和面积小；4.根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97第8.2.1条，各防火分区满足；2%的开口面积时可不设机械排烟，从而减少层高，较适于多层或小高层住宅间的小面积地库；但是，半地下车库应根据当地规划的规定避免计入容积率，多塔楼半地下车库结构设计的可行性需征询当地图审部门。缺点1.场地高差对于消防车道布置影响较大，需要合理地利用地形设置；2.侧墙高窗对于景观有影响。全地下车库优点1.场地高差较小，有利于消防车道布置。缺点1.建筑埋深较大，土建成本较高，抗浮水位不利时需打抗拔桩；2.从室外地坪进入车库的坡道高差大，长度和面积较大；3.投入使用初期，地库内易产生结露返潮现象。15无梁楼盖：H=2.2m+0.7m=2.9m普通梁板式：H=2.2m+0.5m+梁高-板厚当1/2H+顶板厚度当地计容要求的尺寸时，即需计算容积率时，需与当地有关部门沟通，是否可以采取地库侧面局部堆坡的方式而不计容，若不可行则不宜选用半地下室。【图例】162.【条文】地库应根据项目具体条件选择自走式停车库或机械式停车库。两种地库类别的优劣对比详见下表【说明】部分地区禁止住宅区设置机械停车；允许设置机械停车的地区，分以下两种情况：a.满铺附建式单层地库能满足规划车位指标时，优先选择单层自走式停车库。b.满铺附建式单层地库不能满足规划车位指标时，优先选择局部机械停车或机械停车库，从而避免设置双层地库，尤其是在机械停车验收时不需要到位或者可分期到位的地区，由于降低了初期投入，机械停车的优势更加显著。自走式停车库优点1.后期维护简单，物管要求低；2.车位易销售，且售价高；3.业主使用方便。缺点1.土建成本较高，初期资金投入较大；2.当单层地下车库无法满足规划停车要求时，需做双层车库；3.土建面积相对较大，工期相对较长。机械式停车库优点1.若当地允许机械车位分期到位，土建成本较低，初期资金投入较小；2.如因场地条件限制，必须设置机械车位才能满足停车指标，可优先在车位不可销售的区域（如人防区）设置。缺点1.机械车位的分期投入存在着政策风险，且在车位需求增长很快的情况下，机械车位实施到位的时间较难拖延；2.若竣工要求机械车位实施到位（设备成本约1.5～1.8万元/辆），则总投资与地下自走式停车库相比无明显经济优势；3.车位难销售且售价低。4.使用、维护等物业成本高，如维修保养、动力电源、增加物管人员数量；5.机械车位的使用期限一般为30年，到期面临重新安装的问题；6.使用不便（停车、取车时间很长），且不适用于部分高档车型的车胎尺度。173.【条文】地库应根据项目具体条件选择单层地库或双层地库。两种地库类别的优劣对比详见下表【说