砀山地块调研报告

2016年10月第一部分地块概况及周边配套地块概况宗地位于金御花都项目北侧、砀山四中对面，位置示意图如下：金御花都BAC实小宗地由A、B、C三块地块组成；东临经一路、汉王路、南邻桐木路、西邻宴嬉路、北邻梨都东路；地块现状地块地势平坦，只有沿宴嬉路有部分民房待拆迁，地块东北角的开发区实验小学已正式投入使用经济技术指标地块ABC三块土地合计地块面积（亩）908585260地块面积（㎡）600305669556695173331土地款（万元）90008500850026000亩单价（万元/亩）100100100100楼面价（元/㎡）6816001249760用途商住商住商住商住建筑密度25%绿地率35%容积率2.22.51.21.97总建筑面积（㎡）13206614173868034341838其中住宅（㎡）12307113323868034324342商业（㎡）75007500015000公共面积（㎡）1495100002495地下建筑面积（车位）36000说明：1、商铺分布在A\B两区，沿宴喜路分布，最高两层2、公共面积按金御花都比例分配，占地上建筑面积的0.73%砀山规划及地块周边示意图地块周边主要配套示意图金御花都地块实验小学四中梨花广场砀中往高速7公里往高铁站8公里往高速、高铁示意图晨光中学一小交通：临近主干道迎宾大道、人民路，周边公交众多，距离高铁站、高速出口仅10分钟车程；教育：实验小学、一小、四中、晨光、五中等；商业：人民路商业街、汇丰市场、超市、餐饮、银行等一应俱全；医疗：社区医院、诊所、砀山红十字医院五中半径1.5公里生活圈规划公园、体育场新县医院砀山总体规划示意图一主、两轴、三星、六片区一主、两副、四组团第二部分砀山房地产市场分析一、当前房地产市场宏观分析今年我国房地产市场走势总体好于预期，“去库存”取得一定成效，对投资和GDP的拉动效应增强。但在房地产复苏过程中，加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度，可能会阻碍创新和产业转型，削弱经济增长动力。由于没有针对去库存“因城施策”，导致市场恐慌和社会投机情绪高涨，“地王”频现，大量信贷资金流向了房地产市场，一二线城市房价出现暴涨。在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下，房价大幅上涨，预示着房价收入比急剧攀升。今年房地产去库存主要有两大特征：一是当前房地产的库存减少主要是住宅商品房，而非住宅商品房库存还在持续攀升；二是当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存压力依然巨大。自9月30日以来，陆续有22个热点一二城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策，从房价环比涨跌幅度看，这些城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月比，一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性，并降低银行信贷风险。由于国家去库存的宗旨仍未改变，所以预计三四线城市近期不会出台调控政策。一二线城市房价的快速上涨以及近期的调控政策，会对外来打工者产生一定的挤出效应，迫使此部分客户回家乡置业。从国庆期间邳州砀山成交客户分析来看，外地打工返乡置业客户明显增多。本公司所开发两个项目，在外地打工客户，成交比例分别占了60%及52%，给项目成交明显带来了增量。随着类似于邳州砀山等小城市的城建设施的完善（如砀山高铁开通），也会对外出打工人员回乡置业产生比较积极的影响。本地人（含外出打工人员）依旧是县城购房的绝对主力，但由于缺少外地人和投资客，这样也导致了县城房价整体缺乏上涨动力。二、砀山经济1、GDP：砀山县2012-2015年GDP增长图表近4年来随着城市的发展，政府对工业、农业的支持与调整也在不断加强，同时对本地经济结构的调整也促进了经济的进步，近5年GDP接近翻一番。2、常住人口2015砀山县全县域人口约105万，其中县城常住人口约25万人。城镇化率约23.8%预计到2030年，砀山全县域人口约115人，其中县城常住人口约45万人，城镇化率约39%3、2012年-2015年全县固定资产投资额图表4、2012-2015年城区、乡镇居民可支配收入对比表近4年来，城乡居民的可支配收入都在稳步的上升，为后期经济的发展提供了强有力的保障和动力。三、砀山土地市场：2015.1-2016.9砀山县已出让建设用地序号地块位置面积用途进展情况区域土地单价（万/亩）开发商1GT2015-15（地块1）82亩商住未开发政府旁边100砀山恒业丽景2GT2015-03、-04114亩商住已启动一小南侧100祝先顺（帝景水岸）3GT2016-0487亩商住未开发一小东侧100祝先顺（帝景水岸）4GT2016-1226亩商住未开发高铁新区100砀山新城置业5GT2016-1897亩商住未开发老城区改造275彭哲（个人）砀山县近期建设用地出让计划序号地块面积（亩）用途目前情况地块位置区域地块399商住未出让锦绣大道与旭日路交汇处政务区（财政局对面）地块4110商住未出让砀郡路与宴嬉路交汇处政务区（御景国际东侧）地块5289商住未出让东升路与梨都西路交汇处老城区（帝景水岸北侧）地块6298商住未出让砀郡路与芒砀路交叉口政务区（金利大酒店对角）地块7178商住未出让梨花1路与芒砀北路交叉口西侧老城区（金利大酒店南侧）地块8248商住未出让旭日路与人民东路交叉口老城区（红十字医院南侧）地块9287商住未出让梨都西路与旭日路交汇处政务区（万璟观邸南侧，此地块意向为万璟观邸项目）地块10317商住未出让砀郡路与故黄二路交汇处老城区（新县医院南侧）地块11186商住未出让砀郡路与芒砀北路交叉口西侧老城区（新县医院东侧）地块12202商住未出让砀郡路与北新县医院西侧老城区（新县医院西侧）地块13130商住未出让东升路与310国道交汇处路东老城区（砀城一品对面路南）地块1492商住未出让人民东路与永顺路交汇处路东开发区（开发区政府西侧）地块15288商住未出让人民东路与宴嬉路交叉口路西老城区（毛李庄转盘西南角，阳光花园对面）地块16315商住未出让人民东路南侧与经四路交汇处开发区（新汽车站南侧）合计3039从土地出让计划可以看出，目前政务区出让土地合计1083亩，老城区出让土地合计1549亩，开发区出让土地计划合计667亩（含本地块），合计土地面积为220万平米，按照容积率2.2计算，合计总建面约484万平米。四、砀山商品房供销存情况2012-2015年批准预售及销售情况2016.1-2016.9批准预售及销售情况住宅供应235.63万平米21574套33.43万平米2993套去化134.4万平米11998套40.65万平米3458套销售价格3205元/平米3309元/平米库存101万平米9576套93.78万平米9111套近四年砀山商铺供应及销售情况2013201420152016年1-9月累计（万方）供应（万方）8.123.424.916.472.8去化（万方）58.58.69.2931.39价格（元/平米）7042658365006701累计库存41.41砀山库存分析序号库存类型库存面积（万方）累计库存（万方）累计去化周期（年）备注1已取得预售证部分85851.92前期已开盘，仍未取得预售证部分1001854.13土地已出让，未来新增库存532385.3已出让400亩，按容积率2.2，住宅占比90%计算，下同4潜在土地出让803187.1按总供地的20%预测，约600亩合计318住宅去化周期预测：按以上库存估算，砀山未来5年内整体住宅库存约为320万方，按过去两年住宅平均年销量（年均约45万方）计算，去化周期约7年；如不计入未来出来土地，则库存去化周期约为5.3年。备注：2016年10月份砀山住宅去化约8万平米，目前住宅库存约85万平米，其中库存分布情况主要为：领秀城、尚东城、金马龙园、阳光花园、美晨新天地、砀城一品、帝景水岸、万璟观邸、东方不夜城、在水一方三期、西地亚、紫鑫国际花园、苏梨湾、翡翠城、祥泰国际城、世纪名城、御都星城、世纪名城、七彩世界、御景国际等项目。五、过去三年砀山重点楼盘销售统计序号楼盘区域2014年2015年2016年1-10月过去三年累计销量销量均价销量均价销量均价1金御花都东关1873580110340035532006522美晨新天地东关1813200150300015731004883领秀城东关未开盘60290025228503124尚东城（精装）东关未开盘未开盘844100845万璟观邸政务区2413700210370031837507696御景国际政务区203400160300022133004017七彩世界政务区1653000230300029331006888华府名都政务区78320070290012031002689世纪名城政务区6334001803400150350039310公元学府西关10032002503200300330065011砀山全县2720337732723326380033009792六、区域房地产特征（1）物业类型及分布特征：本片区处于政务区、老城区、开发区交汇处，目前在售项目的物业形态以高层、小高层为主。（2）开发规模：目前本片区含政务区最大规模在售项目为领秀城项目，总建面为80万平米，目前销售仅为第一期，一期产品为花园洋房，二期为高层产品。其次在售的万璟观邸项目30万平米，已接近尾声。其余竞品项目多为10-20万平米的项目。（3）户型结构及比例：两房两厅一卫90平米以下，15％三室两厅一卫110-120平米左右，67％三室两厅两卫125-144平米左右，15％四室两厅两卫144平米以上，3％（4）容积率：项目周边在售项目平均容积率为2.0左右（5）价格水平：目前项目周边竞争楼盘的销售价格为3000-3800元/平米（（（6）购买人群砀山房地产市场购买人群主要为砀山本地居民，根据砀山房管局数据统计得知，县城居民购房占比为30%，乡镇占68%，外地占2%。金御花都2013-2016成交客群对比表：（7）已知周边两年内新增的竞争项目第一个：万璟观邸东侧项目（案名：汇景雅苑），建面约15万方，产品为花园洋房第二个：万璟观邸南侧项目，建面约35万方，产品未知，据传为万璟观邸项目所开发。年度乡镇城区外地201385%14%1%201481%17%2%201574%24%2%201670%27%3%第三部分地块及产品分析优势——STRENGTH地理位置优越，商业配套齐全，生活便利；地块位于城市中轴人民路北侧，桐木路也即将贯通，地块距离高铁和高速出入口仅需15分钟车程，交通便利；周边学校众多，教育氛围浓厚；地块规整，有利于开发建设；品牌效应，以及本地丰富的政府资源、客户资源、媒介资源；开发公司积累的产品开发、成本控制、销售及管理经验。机遇——OPPORTUNITY中国城镇化建设目前处于起步阶段，砀山城区人口仍有很大进驻空间；中国当前去库存的主旋律不变，通过对一二线城市的涨价、限购等方式，倒逼了大城市外来人员对家乡楼市的回流；砀山高铁已开通，加速了砀山与一二线城市的联系，也加大了砀山人回家乡置业的热情；砀山不断完善的城市建设，家乡面貌的改善，也吸引了大批客户回流；砀山旧城改造带来的大量置业需求。劣势——WEAKNESS地块西南侧为变电所，政府始终未对该地块进行规划整改，影响地块周边形象；地块东侧、北侧人气较差，南侧有金马龙园烂尾项目，影响居住氛围；地块相对于北部政务新区的项目而言，周边缺少大型城市公建配套，整体环境档次不如政务新区；小区景观打造及物业服务，仍有待进一步提升。挑战——THREAT砀山楼市仍以自住客为主，缺少投资客，导致后期涨价乏力；砀山房地产去化速度较慢，开发及销售周期较长；砀山目前重点规划发展的是北部梨花广场政务新区，周边楼盘众多，随着梨花广场的落成，后期势必会分流大批客户；砀山整体房地产竞争依旧十分激烈；政府后期政策所带来的不确定因素。细目优良一般差地质地貌★区位形象★地