劳动合同法实施中的焦点难点问题

1租赁合同出租方（甲方）：****房地产集团有限公司法定地址：大连市中山区职工街100号法定代表：***承租方（乙方）：大连肯德基有限公司法定地址：大连市中山区解放路42号授权代表：王国俊职务：总经理甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就租赁甲方房产用于乙方开设肯德基连锁餐厅事宜达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律、法规之规定，签订本合同。第一章租赁房产1.1甲方同意按下述条款和条件将位于中国辽宁省大连市中山区鲁迅路29号地上1+2层总计使用面积为平方米、公推面积平方米的房产（以下简称“房产）出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准。甲方同时将房产之附属通道、楼梯、设施等（如有的话，详见附件六）提供给乙方使用。1.2同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。1.3甲方同意，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况，乙方可通过与甲方友好协商后，选择下列的做法：I.将房产部分分租或转租予第三方II.将房产部分归还予甲方；和/或III.将房产全部转租予第三方2在乙方选择以上任何一项做法时，必须与甲方和/或有关第三方对本合同进行相应的修改。如达不成一致意见，根据合同目的，甲方可选择解除合同或双方另行签订协议。第二章租赁期限2.1除非甲乙双方按第十章提前终止本合同，本合同所约定的合同期限为甲乙双方签定本合同之日至乙方餐厅开业之日起算十个租赁年度。（惟自甲方交付房产之日至乙方肯德基餐厅开业之前一日止为免租期，免租期最多不超过50天，如超过时按天付租金。）2.2在本租约期满后，除非甲方收归房产自用，在同等条件下乙方有优先续租权，条件由双方通过友好协商另行签订协议。第三章租金及物业费的支付方式3.1乙方从该餐厅正式营业之日按以下方式缴付物业费和租金：签订合同后5个工作日内乙方预付3个月的租金即17.49万元。年度保底物业费和租金柒拾万元、每月租金5.83万元人民币与按乙方餐厅每租赁年度税前营业额6%抽成，两者取其高。租金的具体支付方式见本合同第3.3条约定。本合同所称“税前营业额”均系指乙方在该使用场地之肯德基餐厅出售的食品、饮料之总收入，但应扣除以下项目：（1）任何已出售但因故退回餐厅的饮料、食品；（2）为消除顾客投诉而免费赠送给客人的食品、饮料；（3）免费派发的任何奖品、赠券、员工用餐、非肯德基饮料、食品的促销品。3.2第3.1款所称“租赁年度”，均系指自免租期满之月、日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。3.3乙方应于每月5日前将上月的营业收入明细帐报给甲方确认。甲方应于每月7日前将合法50%房屋租赁发票50%物业发票邮寄至百胜餐饮(沈阳)有限3公司财务部，以便乙方按时凭证付款。乙方应在每月10日前向甲方支付上月租金。另外，根据3.1条的约定办法，若乙方该餐厅当租赁年度按年营业额提成部分租金和物业费高于固定租金，则对于高出部分的租金，甲方应的接到乙方的付款通知后5个工作日内向乙方提供合法房屋租赁和物业发票，乙方应在接到甲方提供的合法房屋租赁和物业发票后5个工作日内向甲方支付此部分租金。在合同履约过程中，若税务或政府其他部门变更关于房屋租赁和物业发票的规定，则甲方应提供符合当时新规定的房屋租赁和物业发票。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁和物业发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供房屋租赁和物业发票时止。乙方行使该项权利时不受本合同第9.4条和第11.3条的约束。3.4若第3.3条所述日期恰逢法定休假日，则甲乙方可在法定休假日结束后的第一天向对方履行义务。第四章房产交付4.1甲方同意自甲方交付房产之日起至乙方肯德基餐厅开业之前一日止为50天的免租期，供乙方用于装修。乙方无需承担上述期间的租金，但于此期间发生的乙方施工实耗水、电费用及其它城管、城建、环保卫生等费用由乙方承担。4.2甲方应于本合同签定后50日内向乙方交付已具备如附件六所述之房产技术条件的完整房产。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署如附件七所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。同时，甲方必须出示有效的房屋租赁证，以兹证明其业权。4.3如甲方未能在本合同签定后50日内交付完整房产，应视甲方违反本合同，乙方有权选择相应延免租期及合同期限或终止合同。如果乙方选择终止合同，甲方应双倍返还乙方支4付的定金，乙方并可保留追究一切因此而引起损失的一切权利。第五章税收及费用5.1租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等。5.2乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知及合法发票后5个工作日内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。5.3因本租赁合同而发生的印花税、登记费等，由双方按国家规定执行。第六章甲方保证及责任6.1甲方保证确定拥有房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后（见附件三、四）。甲方保证房产在本合同签订前不附有任何担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，也未被法院采取查封，扣押等强制措施。由于乙方对房产有绝对的使用权，而对其进出入亦有自主权，故此，除了在紧急情况下或因保安原因外，甲方或其代表不可在未经通知或许可进入房产。6.2甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同之约定租赁给乙方。本合同签订后，甲方应在法律规定的期限内负责办理并完成有关租赁合同登记手续，因合同登记而产生的费用由双方按照国家有关规定执行。若甲方未按上述规定履行合同登记义务，则乙方可暂停支付租金直至合同登记手续完成。乙方行使上述权利不受本合同第9.4条和第11.3条的约束。乙方并有权要求甲方承担因此而发5生的任何法律后果和额外费用。非因甲方原因导致租赁合同登记手续延迟，甲方不承担任何责任。在租赁登记手续完毕之前，因甲方未办理租赁登记而有第三人对房产主张权利的，乙方在接到第三人主张权利的通知后，应及时通知甲方，甲方负责与权利主张人交涉并依法承担一切法律后果。6.3甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为开设肯德基餐厅，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可用作该用途。6.4甲方应对房产及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知二十四小时内进行维修；甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知二十四小时后自行维修。本款所述维修费用由甲方承担。甲方对房产及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并尽可能在乙方认为合适的时间安排进行，以保证乙方的正常经营不受影响或干扰。6.5甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，甲方对此等业务，不另收费。由于乙方原因导致国家有关部门对乙方经营许可证方面的障碍，视为甲方已尽到合同义务。对一切经营损失，由乙方自行负责。6.6甲方应确保房产具备持续的、不间断的、能满足乙方餐厅满负荷正常运转要求的，如附件六所述的水、电、电话等各技术条件的供应。如上述技术条件非因市政供电部门原因或不可抗力而因故中断，则甲方应在接到中断通知的二十四小时内迅速将其恢复，否则乙方有权扣除在水、电中断期间的租金，并要求甲方赔偿因水、电中断而遭受的实际损失。另外，乙方有权进行恢复上述技术条件所需的一切维修，该费用由甲方支付。如上述技术条件于中断后的十四天仍未恢复，乙方有权终止本合同并要求甲方赔偿一切损失。66.7甲方同意将房产交由乙方按照肯德基餐厅的国际统一标准设计和装修。乙方进行项目可行性研究期间及房产装修之前，甲方应向乙方提供大楼供电、供水、排烟、排水及其它公共系统的使用情况和有关资料。涉及与大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳、更改或搬移时，甲方应派专职工程人员配合，以便乙方尽快完成施工。甲方同意无偿提供乙方如附件五招牌、广告位置图所示之位置，供乙方设立招牌和广告，该招牌、广告手续由乙方自行审批办理，施工费用由乙方承担。此外，甲方并同意进货通道或有关设施使用通道绝对畅通。附件五招牌、广告所示内容只限于肯德基连锁经营相关。6.8在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建的，应事先征得乙方同意，并以不影响乙方正常营业为前提。6.9在本合同有效期内，甲方如欲将房产所有权转让或抵押给第三方，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；如乙方放弃优先购买权，则甲方保证使受让方或抵押权人充分了解甲乙方在本合同下的权利的义务，同时以受让方或抵押权人书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务为转让、抵押生效之前提，否则（1）乙方有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束，甲方应赔偿乙方因此遭受的所有损失；或者（2）如果受让人未按原租赁合同履行义务从而使乙方遭受损失的，甲方应向乙方赔偿所有损失。在本合同有效期内，乙方可经通知将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。6.10由于大楼本身之缺陷或损坏、或由于甲方负责提供的设施、公共管线在设置上的缺陷或损坏、或由甲方或甲方雇员、代理人行为失职或疏忽，而使乙方人员（包括乙方餐厅顾客或其他进入餐厅的人员）或财产受到直接或间接的损失时，甲方应对乙方负有完全的责任并赔偿乙方遭受的实际损失。第七章乙方保证及责任77.1未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将房产用于本合同规定外的其他用途。乙方保证其在租赁房产内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定。7.2乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用。如乙方延迟支付租金，每逾期一天，应按发票金额的万分之一承担违约金。7.3乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。因乙方使用或装修不当，引致属于甲方的房产及相关联的建筑或公用设施（包括但不限于管线、排污设备、电路等）出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担，乙方还应赔偿甲方因此遭受的实际损失。7.4乙方可按其国际统一标准对房产外型、内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。若乙方进行装修或扩建需变动房产外立面或主体结构，则应事先征得甲方同意，并签定书面合同。7.5除非甲乙双方按本租约第1.3条进行友好协商，否则未经甲方书面同意，乙方不得将承租房产全部或部分转租给第三方。7.6乙方除经营肯德基所需外，不得在承租房产内存放易燃易爆等危险物品，未经甲方许可不得将有毒或爆炸物品带入房产。第八章保险及赔偿保障8.1乙方可向声誉良好并有偿付能力的保险公司购买并持有房产内乙方重置部分及自有设备的财产一切保险和公众责任险，保险金及投保额由乙方自定自付。如发生损失与毁坏，保险赔偿金应全额偿付给乙方，与甲方无关。8.2在本合同期内，甲方需向一家或多家声誉良好且具偿付能力的保险公司购买并持有房产及甲方自有设备的财产一切险，包括房产的外观、建筑结构等。保险金额应为上述各项的重8置价值。8.3除本合同另有规定外，甲方保障乙方不致因发生在乙方租赁房产以外但在甲方控制下的其它地方的人身伤害、死亡或财产损坏引致的索赔而蒙受损失(因乙方或第三方过失除外)。8.4除本合同另有规定外，乙方保障甲方不致因发生在乙方租赁房产内的人身伤害、死亡或财产损坏的索赔而蒙受损失（因甲方或过失引致除外）。第九章合同提前终止9.1在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，透过书面协议，可提前终止本合同。9.2若发生地震、水灾、台风、或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，则甲方应负责