课件五房地产投资可行性分析

SAM房地产开发经营课程五房地产投资可行性分析SAMSAM一、房地产投资环境1、【自然环境与基础设施】2、【人文环境】3、【商业环境】4、【交通环境】SAM二、房地产投资机会1、【把握入市时机】李嘉诚抄底房地产起家1950年创业——1957年“塑胶花大王”——厂房业主幅度提高租金——1958年自建物业用于办公——香港物业价格大升，开始部署部分资金投资房地产——60年代中受“文革”影响，香港动荡不安，大批商人移民，香港房地产一落千丈——李嘉诚“人弃我缺“策略，低价大量收购地皮和旧楼，全部出租——3年后风暴平息，离港者纷纷回流房价急涨——高价抛售获利，并转购具有发展潜力的楼宇及地皮——只买不卖，全都用来兴建楼宇。七十年代初，他已拥有楼宇630万平方英尺（58万㎡），出租物业超过35万平方英尺，每年单是收租，已达400万港元。SAM二、房地产投资机会1、【把握入市时机】2、【把握市场客户】3、【适时的经营理念】4、【政策背景的利用】SAM三、房地产投资机会选择过程1、【外部因素】2、【财务因素】3、【内部因素】SAM四、可行性研究过程1、【投资机会研究】2、【初步可行性研究】3、【详细可行性研究】市场可行性财务可行性综合效益可行性SAM五、可行性研究报告内容【第一部分】项目用地周边环境分析一、项目土地性质调查01.地理位置02.土地面积及红线图03.地质地貌状况04.土地规划使用性质05.七通一平现状二、项目用地周边环境调查01.地块周边的建筑物02.绿化景观03.自然景观04.历史人文景观05.环境污染状况06.地块交通条件调查07.周边市政配套设施调查宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。四至范围；·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响SAM五、可行性研究报告内容【第二部分】区域市场现状及趋势判断宏观形式统计与分析：一、宏观经济运行状况二、房地产所占比例及数量三、固定资产投资总额四、商品住宅价格指数五、政策性风险评估六、总体评价国内生产总值第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策项目开发相关重要数据的收集：区域房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划项目所在地房地产市场总体供求现状项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现商品房住宅客户构成及购买心态分析SAM五、可行性研究报告内容【第三部分土地SWOT（深层次）分析】一、项目地块的优势二、项目地块的劣势三、项目地块的机会点四、项目地块的威胁及困难点五、决策要点分析SAMS：优势（strength）企业或者项目自身的有利之处O：机会（opportunity）外部环境或者政策条件的有利之处W：劣势（weakness）企业或者项目自身的不利之处T：威胁（threat）外部环境或者政策条件的不利之处自然环境优越，拥有稀缺的自然大面积湖泊或者山林景观，靠江靠海。开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。开发商品牌信誉较好，资金雄厚。万家丽北路拉通带来交通条件改善；区域内高档小区渐多，逐渐形成高档聚居区的市场印象。市政府搬迁到区域附近地块狭长，北有农民房，南面紧临广深高速与福荣路，噪声较大。离繁华市区较远，公交系统不是很完善。具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏；教育配套水平较低；政府规划区域内大片工业厂区短期区域内上市项目很多、市场供应增大.政府大力加强经济适用房建设SAM假设你在进行一个项目的SWOT分析，请将以下各项内容归类到各自象限：Strength优势Opportunity机会①庞大的项目建筑规模；②东侧有政府待建公园,环境景观逐步成熟；③有丰富景观资源；④区域待开发土地较多,易形成大规模居住区；⑤城市高速扩张,土地不断升值；⑥企业有充裕资金实力；Weakness劣势Threat威胁①短期区域市场供应增大；②项目周边规划50亩廉租房；③周边项目档次较低；④区域知名度低；⑤公交系统尚不完善；⑥周边规划路投入使用时间尚不清楚；SAM五、可行性研究报告内容【第四部分市场分析】一、区域住宅市场成长状况01.区域住宅市场简述02.区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）03.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征01.各档次产品供应状况02.各档次产品的集合特征03.区域内表现最好个案状况04.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型05.分析：本案在区域市场内的机会点06.结论：三、区域市场目标客层研究01.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围02.结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品偏好、购买方式和关注点。四、目标市场定位及产品定位01.可能的市场定位02.可能的目标人群特征/来源区域/行业特点03.可能的产品方向形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化·区域市场在整体市场的地位及发展态势·本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式·本案在区域内开发市场潜力·本案在开发中的营销焦点问题平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征开工量/竣工量销售量/供需比平均售价SAM五、可行性研究报告内容【第五部分规划设计分析】一、初步规划设计思路01.设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。02.主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型（比例）。03.在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。04.如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析01.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。02.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。03.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。04.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。05.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。06.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑07.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。SAM五、可行性研究报告内容【第六部分项目开发评估】一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析三、工程计划工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。四、销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。SAM五、可行性研究报告内容【第七部分项目投资收益分析】【第八部分内部资源配置】一、机构设置二、智力架构及内部组织三、人力资源缺口及解决四、资金能力评价五、财务能力评价六、项目启动及运营能力评价七、产品营造能力评价【第九部分综合分析与建议】SAM【课后作业】某开发商拟将我校图书馆地块用于高档住宅小区开发，请从市场可行性角度简要地进行可行性分析。（上述第一至四部分）SAM六、财务可行性研究静态分析法动态分析法简单投资收益率静态投资回收期投资回收期法净现值法内部收益率法盈亏平衡分析敏感性分析风险概率分析确定性分析非确定性分析