租赁合同

第四章租赁合同一、租赁合同的概念和特征：（一）租赁合同的概念：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（二）租赁合同的特征：1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同2.租赁合同是双务、有偿合同3.租赁合同是诺成合同二、租赁合同的订立1、租赁合同的当事人2、租赁合同的条款：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。3、租赁合同的形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。4.租赁合同的期限：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。甲与乙二人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同期满后：（）A.甲、乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关系B.甲、乙双方都有违约行为C.承租人乙侵犯了甲的所有权D.甲、乙双方都以积极的行为建立不定期租赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁关系的要约和承诺D三、租赁合同的效力（一）出租人的权利义务1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务；216：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2、租赁物和租赁权的瑕疵担保义务；228：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。3、维修租赁物的义务220：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。221：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。（二）承租人义务1、支付租金的义务；226：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。227：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务；217：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。218：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。219：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。3、妥善保管租赁物的义务；222：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。4、不得随意转租的义务；224：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？A．甲有权要求解除与乙的租赁合同B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C．甲有权要求丙搬出房屋D．甲有权要求丙支付租金ABC在租赁合同中，承租人经出租人的同意，将租赁物转租给第三人时，如果第三人对租赁物造成损失的，应当如何赔偿损失（）。A.应当由第三人赔偿损失B.应当由承租人与第三人按份承担损失C.应当由承租人与第三人连带赔偿损失D.应当由承租人赔偿损失D5、返还租赁物的义务。235：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。四、租赁合同的特别效力与风险负担（一）租赁合同的特别效力1、买卖不破租赁229:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、房屋承租人的优先购买权230：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。王、赵二人各以20%与80%的份额共有1间房屋，出租给汪某，现王某欲将自己的份额转让，请问：下列表述中哪一说法是正确的？A.赵有优先购买权，汪没有优先购买权B.汪有优先购买权，赵没有优先购买权C.赵、汪都有优先购买权，二人处于平等地位D.赵、汪都有优先购买权，赵的优先购买权优先于汪的优先购买权D3、承租人的任意解除权233：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。4、共同居住人的继续承租权234：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（二）租赁合同的风险负担231：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期五年，租金一次付清，交付租金后即可入住。洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活，甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。入住后不久别墅屋顶果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知，甲当时并无异议，仍同意承租，故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了一个月，乙不知情。更换瓦片时，一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元，并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。问题：1．甲乙之间租赁合同的期限如何确定？理由是什么？如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利？2．别墅维修及费用负担问题应如何处理？理由是什么？3．甲丁之间存有什么法律关系？其内容和适用规则如何？摔伤工人的医药费用、损失应如何处理？理由是什么？4．别墅装修问题应如何处理？理由是什么？5．甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失？理由是什么？6．丙可否行使对别墅的承租使用权？理由是什么？7．丙应如何向戊主张自己的权利？理由是什么？参考答案：1．为不定期租赁。租赁期限六个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。2．（1）甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。（2）甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。（3）因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。3．（1）甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。（2）应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。4．乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。5．无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。6．丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。7．丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。