海德休闲商业街・项目建议书(1223最新)(冲突2011-05-10 21-30-24)

一、商业规划：宝山◎西城区宝山区整体商业规划示意图从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。从西向东，“三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路—蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路—同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局，即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村4个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。“3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。宝山区总体商业规划一览本案位处共和新路·蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。项目商业区位属性西城区区位规划示意图•上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。•宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成可容纳20万人以上的现代化生态新城。•整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。•本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。西城区功能定位：中高档舒适型居住社区•该大型社区商业中心区域由两部分组成：•一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右；•二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。西城区商业规划定位：大型社区商业中心•该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。•该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。西城区商业规划特征：社区+轨道二、项目本体：城市别墅社区商业•住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅•项目总建面:18,3586㎡•商业面积：1,0221㎡•首批交房时间:2009年年初•房源总套数：约800套•社区规划人口：4000人左右•已推出房源:418套•已销售套数：268套•预计近期入住：占规划人口的33%•商业功能：轨道别墅社区配套商业•首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。本项目商业运作思路阐述•其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。本项目商业运作思路阐述•然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。本项目商业运作思路阐述三、项目商业特征分析：社区/地铁？项目商业特征分析之一：社区商业属性•项目所依托的蕰川路从市区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。•周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。项目商业特征分析之二：地铁商业属性地铁商业模式对我们的影响？富锦路VS莘庄：区域共性区位属性交通条件人群构成莘庄都在外环线边上，都是中心城区向郊区过渡地区。共和新路和沪闵路是其和市区连通的快速车行道。都是轨道交通一号线的终点站。难存在换乘和大量流动客。人员组成也大都以市区搬、拆迁和外来购房为主。富锦路富锦路VS莘庄：区域差异发展时间交通条件地铁周边的住宅莘庄1993年1月10日：南段（锦江乐园至徐家汇）上行线建成；1994年12月12日：全线（锦江乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐部;1995年4月10日：全线（锦江乐园至上海火车站）试运营；1995年7月1日：全线（锦江乐园至上海火车站）正式运营；1997年7月1日：南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；2004年12月28日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。目前整个区域的规划较为完整、科学。除地铁外的其它交通条件也较为便利。地铁未开通前居民出入市区主要靠“徐闵线”“沪莘线”等几路老公交。而随着5号线的开通，莘庄站成为交汇换乘站。地铁边上最大的纯住宅“众众家园”开盘于2000年9月富锦路最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板块发展的潜力不像莘庄一次释放。自驾：从市区方向来来掉头路程过长。公交：因为道路通达行的问题而相当不方便。地铁：短期内没有成为交汇换乘站的可能。最近两年才开始以较大规模发展莘庄地铁商业的发展历程时间发展阶段发展状况1997初级商业房产中介及零售为主，租金1-2元/平米左右，空置率70%以上2000初级商业增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.5元/平米左右，空置率仍超过50%2003发展中商业借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，租金3-4元/平米左右控制率突破70%2006年发展中商业调整了80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-4元，商铺开始供不应求。2008年底逐渐成熟商业随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到2-7元/平米。富锦路的未来？在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后，它将成就自身的辉煌！短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只能为本项目提供20%左右的消费能量。但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为一个“小莘庄”。观点小结：四、项目SWOT分析优势（strengths）：WTO项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶级消费人群数千人。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定流动客群。劣势（weaknesses）：WTO项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离。项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体为半封闭孤岛式商业属性。富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很难提供持续性消费支持。机会（opportunities）：WTO随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空间。目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道”，目前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。威胁（threats）：TO当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不成熟区域的商业拓展尤其如此。五、项目整体商业发展与业态定位建议项目商业发展阶段划分发展阶段发展时间社区发展程度商业养成阶段1-3年项目入驻30%——50%商业成长阶段3-5项目入驻50%——100%商业成熟阶段5-8周边有1-3个其它新的大型社区建成并入住，并调整之前的商业。项目各个发展阶段的业态定位与租金水平发展阶段目标人群业态定位租金水平商业养成阶段80％的社区居民，20％的地铁交通流动人群。社区服务50%餐饮30%零售10%1-2元商业成长阶段70%的周边居民20％的地铁交通流动人群。10%定向型消费人群。特色餐饮70％生活配套20％休闲娱乐10％2-5元商业成熟阶段50%的周边居民20%流动人群20%的定向型人群10%的商务宴请特色餐饮50社区配套10%大型娱乐20%定向消费20%3-7元项目近期推广主题建议：城铁旁◎别墅社区商业◎品质生活休闲街六、项目服务执行工作相关项目总体业态定位研究细分业态定位研究招商渠道客户拓展渠道策划及媒体推广计划案场执行合同商务条件项目整体工作推进步骤•统一经营管理•定期的市场推广吸引消费群体•清晰的设立导视系统•吸引人流的业态定位及铺位的选择•人流线路的设置•灯箱广告位的合理设置•基础工作的执行力度（保安，保洁，服务人员）经营管理模式建议•熟悉上海本地的住宅及商业楼盘，了解当地的消费结构，能够进行更准确的合理定位和合理布局。•提出效率工作，由富有经验的专业策划与招商人员为商业类项目定位招商。•利用在金融界的良好合作背景，配合项目本身的优势，给予商业投资者更便捷的投资空间和贷款渠道。华燕的服务优势项目策划师销售主管总负责人销售（招商）计划销售招商人员架构销售招商进程安排表销售（招商）进程细则销售（招商）策划销售负责人销售专员销售专员销售专员销售专员招商主管招商专员招商专员招商专员招商负责人华燕项目组工作与人员总体架构华燕品牌介绍上海华燕置业策划（集团）有限公司简介SHANGHAIHUAYANREALESTATEBROKER(GROUP)CO.,LTD.房地产流通综合服务商&金融服务商华燕集团，是集房地产全程策划营销代理、地产金融为一体的集团公司，成立至今已有超过13年的历史，同时，我们也拥有强大的商业、办公楼、规划、策划、销售以及招商团队，前后在上海、无锡、常州、等地操作过数个超10万平米的商业地产项目和数百万的住宅楼盘，积累了雄厚的高端投资客户的资源，及海量的商家资源，并培养了一批专精此道的销售、招商人员,华燕拥有深厚的实力能对本项目提供专业的服务。中国房地产代理企业二十强上海房地产代理企业十强连续六年荣获上海楼市营销最高奖“金桥奖”连续三年荣获上海文明单位称号沪上首个通过ISO9001:2000认证的房地产营销代理企业“华燕”已经成为两大类15个项目的国家注册商标2007年荣膺中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10，其品牌价值达到4.68亿。华燕商业投资事业部是上海华燕置业发展有限公司所属专业商业投资机构，以商业地产市场研究、商业地产投融资顾问、商业地产项目投资、商业地产综合服务和商业地产运营管理为五大主营业务。华燕商业投资事业部拥有大量在业内有十数年房地产和商业地产投资运营的业内资深人士组成的经营执行团队，以前瞻性、差异化、增值度为专业精神，以“诚信、博爱、创新、共赢”为企业核心价值观，在上海、长三角及国内重要城市成功运作几十个经典项目，包含办公、商业、工业厂房等多种物业形态。华燕商业投资事业部全方位整合国际国内商业地产运营、地产金融专家资源。特邀国内房地产专家、地产金融专家、国家级规划专家、知名景观设计大师，组成专家决策咨询团队，以国际化新视野、新思维构建全新商业地产运作平台。华燕商业投资事业部介绍——