河南信阳凤凰新世界领航商业项目营销推广方案全

“凤凰新世界营销推广方案第一部分：感悟城市，扫描市场第二部分：项目理解第三部分：项目客群分析第四部分：项目核心定位第五部分：营销推广策略第六部分：项目视觉表现及延展目录感触一座城市的心跳……第一部分：感悟城市,扫描市场信阳城市概况及经济发展情况城市结构信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205公里，南北宽约142公里，总面积1.89万平方公里，辖8县（罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）2区（浉河区、平桥区）。经济发展与地位431.9508.6588.4975866.79711.0213.81313.812.812.220.80200400600800100012002004年2005年2006年2007年2008年2009年0510152025生产总值增幅09年生产总值首次突破900亿元大关，达到975亿元，比上年增长12.8%。第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%第二产业增加值407.33亿元，增长15.8%第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%184.4281.1504.43659.6858.14372.3010020030040050060070080090010002004年2005年2006年200720082009固定资产投资（亿元）趋势线从04年起，全市固定资产投资持续高位运行（主要受工业投资、房地产开发和重点项目投资强劲的影响），近三年年均涨幅39%。人口结构与消费水平截止2009年底，总人口806.82万人，常住人口679.28万其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为90万人。到2020年实现人口100万。596467847759947711024120472396270831533737461842720500010000150002004年2005年2006年2007年2008年2009年农民人均收入城镇居民人均收入2009年全国城镇居民人均可支配收入17175元，河南城镇居民人均可支配收入13231元。09年信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，说明信阳当地的招商引资效果较为明显产业结构与规划153.2185.6121.1332.8297.4231.2917.216.618.914.116.319.30501001502002503003502004年2005年2006年2007年2008年2009年0510152025工业增加值增幅工业增长较快，增幅在16%以上。42.351.366.8119.52153.1312.213.416.320.3328.0224.990501001502002004年2005年2006年2007年2008年2009年地方财政一般预算收入地方财政支出财政支出包括了预算外收入和政府转移支付，代表了“真正的财政收入”。劳务经济：信阳劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。2009年，全市外出务工人员达212万人，劳务收入达190.92亿元，大大强化了城乡居民的购买力（信阳劳务经济创出了劳务培训、双向维权、金桥工程、回归工程四大亮点，催生了一些知名的劳务品牌，如平桥、浉河的建筑、商城的厨师、光山的服装、淮滨的电焊、潢川的园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等）旅游业：近几年，信阳旅游业不断发展壮大，2009年旅游总收入为21.82亿元，占当年GDP的10.25%（五一”假日信阳市共接待游客65万人次，实现旅游收入2.11亿元，“十一”假期，信阳市共接待游客193.88万人次，旅游综合收入5.4亿元）。经过多年的发展，信阳各县区形成了各自的特色产业：如溮河区的茶叶和板栗、平桥区的石榴和非金属矿（上天梯非金属矿为亚洲第一大非金属矿，总储量7.3亿吨，其中珍珠岩储量1.2亿吨，占全国50%以上。珍珠岩具保温、隔热、隔音功能，是建筑节能环保材料）、罗山的纺织和新能源工业、光山的青虾和羽绒制品、潢川的花木和食品加工、商城的猪鬃和山货、新县的制药和银杏、息县的弱筋小卖和化肥、淮滨的造船和速生丰产林、固始的柳编和水暖器材等。交通布局与规划信阳交通便利，京广、京九铁路和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。在2009年7月8日，中国城市竞争力研究会在香港发表2009年度中国十大十佳宜居城市排行榜，信阳榜上有名，位居第十。现行版的城市总体规划把城市性质确定为“鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的区域中心城市”。规划到到2020年达到人口100万，建设用地100平方公里的“双百”规模。城市规划与发展城市总体规划主城区总体规划的空间布局策略为：“南联北延，东拓西优”。1.向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。2.向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。3.向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。4.向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。在城镇建设规划中，以将信阳中心城区建设成地区性中心城市为主要目标，强力推进羊山新区、信阳工业城和各管理区的开发建设（努力打造人口100万、面积100平方公里的“双百”地区性中心城市），积极发展半小时经济圈，建设信阳至罗山（信阳至罗山48公里）经济走廊，拉大中心城区框架。近期重点建设1羊山新区的总体规划由中国城市规划设计研究院进行编制，城市定位是现代化的山水园林生态城市，突出人与自然和谐的特点，打造“绿色羊山”。羊山新区集行政办公、居住、商业金融、文化娱乐、教育科研等城市功能于一体，规划四大组团，即行政管理组团、金融服务组团、科技文教组团、度假休闲组团。位于新区南半部的行政、金融组团，是开发建设的主体，占地面积21.57平方公里，占总面积的28.7%。这两个组团又分为4个较小的组团，形成4个中心，即：行政中心、文化科技博览中心、体育中心和金融商贸中心。新区北半部有科技文教组团、度假休闲组团和大片的森林公园。其中，科技文教组团占地12.28平方公里，占总面积的16.46%；度假休闲组团占地8.98平方公里，占总面积的12.04%；绿地、森林占地近33平方公里，占总面积的43%。新区中心区规划区总面积4.35平方公里，规划以羊山为背景，随山就势建设市级行政中心，沿中央绿轴两侧布置市级文化娱乐设施，南部规划为中央公园，东部为体育中心，西部为商业金融服务和生活居住区。该区域视野开阔，生态良好，是信阳市最具地域特色和时代特色的开放空间，也是投资金融商贸、文化娱乐业的最佳区域。浉河两岸该区域南靠贤山，北依城区，西起南湾大坝，东至京珠高速，全长24公里，规划区总面积16平方公里。规划以山、水、人、文、城为对象，充分开发滨水空间资源，将发展成为一个集休闲、观光、旅游、娱乐、商居为一体的景观带、经济带，是投资建设高档住宅、商业、文化、娱乐业的理想场所。.信阳工业城规划区总面积36平方公里，地势平坦，交通便利，水电充足，拟建设医药、机电、食品、电力、冶金、建材、化工、造纸、非金属制造和高科技工业园区等10个工业分区和物流仓储区。未来将成为市级工业基地，豫鄂皖区域现代化物流中心。.近期重点建设2近期重点建设3大学城规划区总面积12平方公里，北临西合高速、南临龙飞山生态公园，西临固岗水库，规划区内山势平缓，环境幽雅，是创办各类高等院校、职业技术学校的最佳区域，也是投资建设高档住宅，经营各类公共服务设施的首选之地。南湾旅游区规划区总面积38.9平方公里，以南湾湖自然风貌为依托，规划了旅游基地、滨湖游览区、丘陵健身游览区、贤孝文化游览区、会议度假休闲区、田园农庄度假区和科普植物园区。该区域是投资旅游度假产业的理想之地。火车站广场规划区总面积370亩，主要用于建设办公、商业、宾馆、广场、绿地等设施。火车站广场是信阳市的门户和公共活动的中心，也是房地产和商业开发的黄金地段。信阳房地产市场现状分析信阳市房地产市场现状及发展趋势市场现状房地产发展的进程信阳市区房地产商品化的程度较高，单位建房、安置房的比列略低于其他城市，并且开发规模趋向于大盘大手笔的运作，小盘很难在市场中立足；·信阳风土人情信阳人，爱吃、爱玩、爱找乐，对居住环境很挑剔，这都在一定程度造成了房地产市场项目楼盘品质的大幅提高。·推广营销由于目前处于敏感时期，各楼盘的优惠促销手段都比较新颖，接近于省会郑州；营销道具主要依据大型户外、电视、宣传页、项目楼书、案场营销等，营销水平较高。购房能力与其它地市人相比，信阳人均收入平均偏低但消费偏高，所以信阳市民对房地产消费受价格因素影响较大；·消费类型羊山新区的居住形式是以单位集资建房为主，目前，房地产开发较少，房地产开发以多层住宅为主；·需求关系刚性需求较大，投资住房较少。2007-2009年信阳市房地产施工、竣工、销售面积1085.04368.361021.04621.23312.25310.29448.24258.18308.250200400600800100012002007年2008年2009年施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）2007年2008年2009年施工面积（万㎡）621.231021.041085.04竣工面积（万㎡）310.29312.25448.24销售面积（万㎡）308.25258.18368.362007年全市共有30家房地产企业、34个项目、总面积92万多平方米2008年32家房地产企业，32个项目、总面积82万多平方米2009年发展为40家房地产企业、40个项目房地产投资额2007-2009年信阳市房地产投资额（亿）112.5155.8686.730204060801001202007年2008年2009年房地产投资（亿）2007-2009年住宅、商业投资额对比43.2474.2888.3910.629.7612.060204060801002007年2008年2009年住宅商业房地产商品房销售额2007-2009年信阳市商品房销售额（亿）69.7343.8152.4010203040506070802007年2008年2009年销售额（亿）2007-2009年住宅销售额（亿）39.0734.7554.9601020304050602007年2008年2009年套数面积（㎡）金额（万元）均价（元/㎡）1月684811131888423282月15319371478324693月（截止26号）570601731430223772010年1-3月商品房销售情况住宅销售均价“在信阳买房子就是买信阳的名气，买信阳的空气！”房价上涨、房屋待售量大的同时，信阳市土地储备量也不小。据统计，2007年以来，信阳市中心城区采取“招、拍、挂”形式出让的土地260多宗、17300多亩，目前还有近一半土地没有开发建设。而按照信阳市提出的城市发展的“双百计划”计算，信阳市到2020年需要新增住宅面积2388.4万平方米，平均每年需新增199万平方米。中心城区新建商品房高层住宅3500元/平方米，高端楼盘的价格在4000元/㎡左右信阳房地产板块划分信阳房地产楼盘个案汇总项目目名称物业类型总建筑面积（万平方）均价（元/平方）主力户型金杯财富广场高层5.23200三室两厅两卫经典花园小高层122800三室两厅两卫铭阳天下多层852600二室二厅一卫山水人家叠层别墅3.14400六室两厅三卫国瑞南湖花园小高层3200三室两厅一卫建业森林半岛多层、小高层223000二室二厅一卫文馨园多层、小高层多层：2700小高层：3300三室二厅二卫富丽花城多层472700二室二厅二卫双汇欧洲故事多层、小高层603100三室二厅二卫博林和谐家园纯多层2.62300三室一厅一卫长城阳光华府多层小高层1.8多层：2300小高层：2800三室两厅两卫信阳房地产市场总体特点信阳房地产市