罗店板块市场简报

罗店板块近期市场简报2009.10.29BYTOSPURI.罗店板块区域属性分析II.罗店板块整体市场表现分析III.罗店板块重点项目市场分析罗店板块区域属性分析上海市政府重点发展“一城九镇”之一罗店北欧新镇目标为建成一个具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新城镇2004年罗店镇被建设部中国房地产协会评为“中国著名小城镇”区域内有罗店工业园区，依托宝钢的宝山工业园区近在咫尺，产业人口具有一定优势罗店——“上海北翼的明珠”区域属性分析——区域属性背景罗店板块自2004年已拥有核心风貌区，内有美兰湖、美兰湖国际会议中心、北欧风情街、三大广场和诺贝尔科技公园“等特色配套。1区域属性分析——特色配套轨道交通未来7号线延伸到罗店后，对区域内房地产市场有一定的利好,这对区域市场构成中远期利好道路交通沪太路目前正在拓宽，由双向四车道拓宽为双向六车道未来的2-3年内区域的交通通达性将大大提升罗店顾村浦钢罗泾宝山工业园区7号线沪太路区域属性分析——配套交通罗店北欧新镇规划生态林区3.4平方公里规划新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设北欧特色居住区分为现代城、花园城和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主生态林区，将建占地3390亩36洞高尔夫球场和高标准会所未来罗店新镇将是上海北区一个高品质、配套全的现代绿色生态休闲居住区区域属性分析——未来趋势罗店板块整体市场表现分析罗店板块08.09至今供求价走势05000100001500020000250003000035000400004500008.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.09平方米0200040006000800010000120001400016000元供应成交均价板块整体市场——供求价走势近一年罗店板块供应主要集中在09年5-8月，共上市124741平方，1264套房源；主要集中在美兰湖花园、琥珀郡园、景瑞欧兰高邸等楼盘；从成交来看，落点板块半年以上时间成交量低迷，主要原因为该板块可售量较少，仅美兰湖颐景园项目有缓慢成交，自09.05月美兰湖花园、琥珀郡园推出176、288套房源开始，次月成交出现飙升，月成交量达27000平米左右，市场需求爆发。从价格走势来看，全年出现明显的风水岭，在09.06月成交上扬态势明显的月份，价格也出现明显飙升，逼近12000元均价成交，较之前上涨的近一倍，主力成交项目为琥珀郡园。项目上市月份上市面积上市套数琥珀郡园一期2009.0521842288美兰湖花园2009.0516588.64176富长苑2009.0616441144美兰湖花园2009.069050.5696琥珀郡园一期2009.0731039232景瑞欧兰高邸2009.0829781.13328合计124742.31264板块整体市场——供应项目明细板块整体市场——成交项目细分罗店板块2008.09-2009.09成交项目细分项目环线成交套数成交面积成交总价成交均价美兰金邸郊环以外1225.612259973富长苑外郊环间9510810.2778447256琥珀郡园郊环以外444451586188814155顺驰美兰湖畔雅苑郊环以外6806.165366654景瑞欧兰高邸郊环以外21019078.412115311087罗溪花苑郊环以外2153.11925992美兰湖颐景园郊环以外548503.3551966110合计：812847369693411440从成交项目来看，以琥珀郡园及景瑞欧兰高邸最为突出，分别去化444套、210套房源；项目成交价格均超过11000元水平，其中琥珀郡园均价达14155元，产品类型为多层花园洋房，为板块内的高端项目。罗店板块公寓成交面积段分布11%62%7%8%3%9%60-8080-100100-120120-140140-160160以上板块整体市场——成交面积户型分布罗店板块公寓成交户型分布27%15%45%7%6%一房二房三房四房复式板块内成交项目面积段主要集中在80-100平方米区间内，占到62%的比例，其次为小面积户型，60-80区间段内，占11%。从80-100面积段成交项目可见，主要集中在琥珀郡园的88平米户型及景瑞欧兰高邸92平米左右户型，占到该面积段成交量的80%以上比例。从成交户型来看，板块以三房户型成交集中最为集中，占45%的比例，其次为一房户型，占27%；而常规热销两房户型比例偏小，占15%。其中三房主力成交项目为琥珀郡园，为88平米紧凑三房，该户型赠送面积在7-8平米左右，附加值优势明显。板块整体市场——市场表现总结09年5-8月落点板块供应出现明显放量，随而影响板块成交。从成交价格走势看，落点板块近4个月涨幅明显，公寓价格由当初的6千元左右上涨至如今的12000元，表现出较强劲的走势。去化速度方面，自05月份琥珀郡园推案开始，月均去化保持在15000方左右。从板块主力项目来看，以琥珀郡园及景瑞欧兰高邸项目为主，其中琥珀郡园供应520套房源，景瑞欧兰高邸供应328套，且成交均表现出较为突出的态势。从板块成交面积及户型来看，受单个成交主力项目影响明显，其中琥珀郡园89平米三房户型成交显著，可见板块内以高性价比且紧凑户型最为畅销，在满足客户日常功能间需求的同时，控制总价才是区域内去化速度的保障。罗店板块重点项目市场分析宝山区罗店板块琥珀郡园景瑞欧兰高邸朗诗.绿岛（预热盘）板块重点项目分析——项目位置分布罗店板块目前主力在售项目为景瑞欧兰高邸及琥珀郡园；朗诗.绿岛项目目前尚未开盘，主要产品为约80平米复式，约89平米三房，230平方米类别墅。板块重点项目分析——琥珀郡园基本资料：总占地面积：142300平方米总建筑面积：170000平方米产品类型：花园洋房主力户型面积：88-210平方米均价：15000元容积率：1.20绿化率：45%物业费：2.5元/平方米/月总户数：1240户车位比1：1.25（停车位994个）板块重点项目分析——琥珀郡园项目资源：景观资源：约340万平方米的原生态公园、36洞国际高儿夫、110亩的诺贝尔科技公园，280亩的美兰湖交通资源：轨道交通7号线、A30、沪太路（即将拓宽），临近A20、A12教育配套：美兰湖在建幼儿园1所、小学1所、罗店小天鹅幼儿园商业配套:7万平方米北欧风情商业街、奥特莱斯品牌折扣店、画家村、超市、医院、银行板块重点项目分析——琥珀郡园建筑形态板块重点项目分析——琥珀郡园琥珀郡园开盘至今供求价走势0500010000150002000025000300003500009.0509.0609.0709.0809.09平方米0200040006000800010000120001400016000元供应去化均价琥珀郡园项目自09.05月至今，分两次推出52883平方米，共520套房源。推案后次月成交出现放量，06月成交2万方左右，基本与上市量持平；07月推出房源月份成交出现小幅回落，成交在1万方左右，连续三月保持基本持平的态势，目前该项目可售量较少，整体供求基本持平，剩余房源在30套左右。从价格走势来看，两次推案价格有2000元/平米的价差，在产品方面并无差异，主要原因为内部调价所致，恰恰也是由于调价原因，项目销售速度较第一次推盘有所减缓。板块重点项目分析——琥珀郡园琥珀郡园成交面积分布16%60%0%7%3%14%70-8080-9090-100100-110110-120120以上琥珀郡园成交总价分布0%36%24%15%7%4%0%4%10%90万以下90-110110-130130-150150-170170-190190-210210-230230万以上琥珀郡园成交面积主要集中在80-90平米紧凑户型，占总体比例的60%，其次为70-80平米户型，占16%。从成交面积比重来看，低总价户型接受度较高，其中该项目78平米户型销售时为一房户型，但该户型赠送十几平米的北面露台，后期可改造成客房或者书房，增加户型性价比。从成交总价来看，琥珀郡园主力总价在90-130万区间内，与项目成交主力户型较为相符。其次为130-150万总价区间，还是以89、109平米户型为主，主要原因为项目二次开盘时出现了明显的调价举动，从而在相同的面积段总价有近20万的差异。板块重点项目分析——琥珀郡园三房二厅一卫89㎡四房二厅四卫210㎡一房二厅一卫78㎡主力户型板块重点项目分析——琥珀郡园琥珀郡园近期媒体推广板块重点项目分析——琥珀郡园琥珀郡园近期媒体推广板块重点项目分析——景瑞欧兰高邸基本资料：占地面积：83000平方米总建筑面积：137000平方米产品类型：花园洋房、叠加别墅均价：公寓14000元/平方米容积率：1.20绿化率：36%物业费：2元/平方米/月总户数：936车位数：674个开发商：上海景尚置业有限公司板块重点项目分析——景瑞欧兰高邸项目资源：交通资源：轨道交通7号线、A30、A20商业配套:家乐福（待建）、宜家（待建）、奥特莱斯、罗南邮局、罗店邮局、农业银行（罗南支行）其他配套:美兰湖高尔夫俱乐部、美兰湖皇冠假日大酒店、美兰湖国际会议中心、市民广场、文化广场、美兰湖艺术博物馆、北欧风情街、美兰湖健身部、美兰湖网球馆、航模展馆、诺贝尔科技公园板块重点项目分析——景瑞欧兰高邸建筑形态板块重点项目分析——景瑞欧兰高邸上市时间上市套数上市面积去化月份去化套数去化面积月均价2009.08.083282978108182165141094509282564120021034304513321合计328297812442212311394景瑞欧兰高邸自8月份推出328套房源以来，当月去化55%，182套房源，当月成交均价在10945元/平方米；次月成交28套、10月成交34套，成交量出现较为明显的下滑，主要原因为所剩房源的位置以及楼层选择相对减少，其次为价格因素影响。目前该项目成交均价在13000元/平米以上。板块重点项目分析——景瑞欧兰高邸景瑞欧兰高邸成交面积分布2%21%77%0%80以下80-9090-100100以上景瑞欧兰高邸成交总价分布3%20%30%28%9%5%4%1%80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上景瑞欧兰高邸成交面积主要集中在90-100平米紧凑户型，基本为三房两厅户型，占总体比例的77%，其次为80-90平米户型，占21%，两房、三房均有成交。从成交面积比重来看，该项目成交面积均在100平米以下，100平米以上舒适户型并未涉及，项目主要还是针对刚性需求及分户需求客户，面积较为紧凑。从成交总价来看，景瑞欧兰高邸主力总价在90-100万区间内，占到总体比例的30%。其次为100-110万总价区间，是以90-100平米户型为主。板块重点项目分析——景瑞欧兰高邸