2011年上海房地产市场半年报V2(香水湾)123

2011年上海房地产市场半年报新聚仁机构2011.08报告的主要内容2011年上半年房地产市场回顾与预判香水湾别墅竞争市场动态跟踪聚仁对于2011年上半年上海房地产市场回顾与预测政策面经济面市场面政策面：政策汇总2011年1月，新国八条的出台，是1年内第三次国务院下达的调控政策政策主要分成以下几类限购、限贷保障房机制价格调控土地管理控制市场资金政策面：上半年政策解读之新国八条限购令使市场再度冰封，上半年整体市场下挫的主要因素合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。政策面：上半年政策解读之新国八条双轨制主要解决低收入人群的住房问题各级政府落实1000套保障房建设计划地区建设规模广州2011年广州计划通过各种形式提供10万套保障房深圳2011年6.2万套。“十二五”24万套，安排资金691.65亿元北京2011年薪开工、收购20万套，竣工10万套，占全市新开工住宅60%以上天津“十二五”新建40万套，其中2011年新建19万套、而2010年新开工仅8.5万套杭州2011年新增2000套廉租房、50万方经适房、3600套公租房海南2011-2012年新建17.8万套上海新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套（间），供应1150万平方米、17万套（间）左右。政策条款：加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。政策面：上半年政策解读之新国八条房产税长期提到的房产税最终落地，更多的产品心理影响，实际调控效果有限•1月28日，国务院常务同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定•同日晚，重庆、上海均公布了各自的房产税征收细则重庆、上海房产税细则对比重庆上海征收对象个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房。在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。本市居民在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购得住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。试点初期，暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。税率1、独栋商品住宅和高档住房，建筑面积交易单价3倍（上2年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价），税率为0.5%；3-4倍，税率为1%；4倍，税率为1.2%。2、同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。1、适用税率暂定为0.6%；2、应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。减面范围1、《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平米；2、新购得独栋商品住宅、高档住房，减免面积为100平米。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。条款：暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。目的：落实国家“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”的要求，试图通过这种行政手段打击投资需求，抑制过度需求，在短期内稳住房价，扭转市场预期，提高房地产投资的政策风险预期，迫使热钱选择更为长期的投资项目。限购新政中最具杀伤力的措施，短期内在调节市场、抑制投机购房方面会有效果，但也抑制了部分改善型购房需求，长期实行会扭曲市场关系。故这种直接干预市场的政策只能作用于中短期，长期目标实际是为深层次的房地产调控争取时间，故何时退出将取决于调控的目标和效果能否达到预期；对于住宅产品而言，高端豪宅以及别墅受冲击影响最大，中低端刚需产品影响力度小。政策面：限贷政策面：限贷信贷收紧，使市场资金面趋紧，各线需求受到抑制政策执行：2011年5月17日，银监会表示，商业银行可自主上调房贷首付比例。以贷款额100万、贷款20年为例，利息变化如下时间套限首付折扣利率月供总利息2010年4月调控前基准5.94第一套20万7折利率4.1586143.4474411第二套20万7折利率4.1586143.4474411目前基准利率7.05第一套30万基准利率7.057783867927第二套60万1.1倍利率7.758212971016政策面：叫停外地户籍补税购房为贯彻落实国家房地产市场调控各项政策措施，7月26日，上海市住房保障和房屋管理局印发《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》(下称《通知》)，明确非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。同时，《通知》要求房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。这是上海从严执行楼市“限购令”的表现，意味着一些原本通过“补税”、“打擦边球”等方式购房的情况被明令禁止，政策执行力度和细节也将更加完善。当前高端别墅物业客源以外地人为主，而该政策的出台无疑是对高端物业的一次沉重打击。“限购令”进一步升级，完全叫停外地户籍补税购房，外地客源比重明显下降聚仁对于2011年上半年政策面影响及后市预判“新国八条”——通过限购令对于高端市场造成全面扑杀，以改变成交结构达到降低、控制房价的目的7月底，全面叫停外地户籍补税购房，限购令进一步升华，高端市场及高端客户群体再度受挫，下半年政策影响较大政策评估：购买人群受限，“限购令”等政策持续收紧经济面：通胀压力连续的提高存款准备金率、利率为的是稳定物价；与此同时，资金面的趋近对于房地产打击大年度广义货币M2余额（万亿）人民币贷款余额（万亿）201072.650.9200960.640200847.532200740.340.1200634.622.9200529.96.4在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下。在巨量货币供应以及外围市场的冲击下，中国近几个月来，ＣＰＩ通货膨胀指数处于4.5%以上的较高平台，货币持续贬值的压力不断增大。方面1：货币超量供应，流动性充裕方面2：以及处于高通胀下经济面：经济形势融资成本的提高、外围市场不振，使得中国整体经济形势甚至弱于“08年”同期持续的通胀导致资金面不断收紧，21.5%的存款准备金率、月息3%的地下超高融资成本，导致市场资金匮乏；外围市场的经济不振，也使中国出口受限，中国整体经济形势不容乐观。经济面：经济形势不容乐观、信贷放松随着通胀预期的好转，整体信贷将放松；但外围经济形势不确定性，整体经济形势不容乐观通胀预期：随着输入性通胀因素的减弱以及准备金率、信贷的收紧，下半年通胀将得到遏制信贷政策：因此，在现行市场资金面严峻，对于中小企业的打击甚至超过2008年，信贷政策很有可能在下半年放松但是，外围经济环境并不容乐观、美国债务危机、欧元区债务危机，使西方各国进一步逼迫人民币升值，将导致中国严峻的出口形势雪上加霜聚仁对于2011年上半年经济形势总结及后市预判信贷收紧——在09年-10年，4万亿固定资产投资、15万亿以上房贷量，虽然经济走出了08年的低谷，但是在2011年上半年造成了很高的通货膨胀率，促使信贷不断收紧；经济形势——欧债危机、美债危机、人民币不断升值，外围市场经济形势的疲软，导致中国当下整体经济形势不容乐观；后市预判——随着通货膨胀的好转，信贷将在下半年有所放松，但是整体经济形势不确定性较强经济对于房产市场影响：刚性市场将出现反弹，高端市场持续恶化市场面：三线城市逐渐成为市场热点随着一、二线城市的调控加剧，市场主力成交转移至三线、四线城市市场面：土地市场转向保障房、中小户型商品住宅根据2011年住房用地供应计划，今年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷），是2009年实际供应量的三倍，规模空前。商品住宅用地计划供应14.06万公顷，比2010年实际供应增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍，商品住宅用地供应计划明显增长。保障房建设用地供应计划也大幅增加，2011年全国计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际供地3.24万公顷相比，增加138.9%，接近住宅用地总体供应计划增幅的2倍。加大土地供应量；土地成交结构转向保障房、中小户型商品住宅市场面：上海宏观土地市场土地成交——上半年上海土地总成交1111.71公顷，同比去年增长9%，同比前年甚至有44%的增幅；成交总量大幅上涨成交结构——上半年上海共成交48幅纯住宅地块，而在成交的纯住宅用地中，配套用地共成交25幅，成交面积174.7公顷，占住宅用地总成交的58%；住宅用地偏向于配套房成交区域——嘉定、浦东、松江、宝山为纯住宅用地成交的主力区域土地成交总量放大、成交结构偏向于配套房、嘉定等城市外围区域为市场的主力成交区域市场面：上海微观土地市场开发商受到资金限制，上海土地市场溢价率以及总价均有下降总价高——以住宅或大虹桥、长风等未来发展潜力巨大的区域为主；高溢价——以传统的刚性区域为主，包括临港、大场等；市场面：公寓市场量价走势上海商品住宅市场量价走势图01002000500010000150002000025000供应53.618.85987.176.140.641.467.4156.138590.9133.446.8830.2686.1795.3283.8478.56去化51.624.667.479.423.7935.137.8663.6110.9912381.3111.589.2115.635.5154.3873.1368.04成交均价1870317989183232089318645174941790920068196722036621278220872163018806200371885620785201712010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月3月4月5月6月供应方面：2011年1-6月上海公寓新增供应为421.03万方，同比去年同期上涨18.27%；去化方面：2011年1-6月公寓去化量为390.14万方，同比比去年同期354.46万方增加了9.15%；成交面积排名前三区域为：宝山60.75万方；嘉定56.33万方；奉贤