大丰利生置业有限公司普通商住楼项目申请报告

大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告（苏）国衡（2012）大丰（咨）字第198号江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司二〇一二年九月主要参与人员总经理：刘清军高级经济师国家注册咨询工程师（投资）项目负责人：陈忠翠经济师报告编制人员：李晗经济师李忠营工程师国家注册咨询工程师（投资）崔俊兰经济师硕士国家注册咨询工程师（投资）参与人员：韩立权工程师国家注册咨询工程师（投资）王心怡工程师国家注册咨询工程师（投资）江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司2012年9月大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司I目录第一章申报单位及项目概况.................................................................................1一、项目申报单位概况.....................................................................................1二、项目概况.....................................................................................................1第二章发展规划、产业政策及行业准入分析...................................................19一、发展规划分析...........................................................................................19二、产业政策分析...........................................................................................20三、行业准入分析...........................................................................................21第三章资源开发及综合利用分析.....................................................................22一、资源开发方案...........................................................................................22二、资源利用方案...........................................................................................22三、资源节约方案...........................................................................................23第四章节能方案分析...........................................................................................26一、节能规范与用能标准...............................................................................26二、能耗状况及能耗指标分析.......................................................................27三、节能措施及节能效果分析.......................................................................29第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析...................................................34一、项目选址及用地方案...............................................................................34二、土地利用合理性分析...............................................................................35三、征地拆迁及移民安置规划方案...............................................................35第六章生态环境影响...........................................................................................36一、环境和生态现状.......................................................................................36二、生态环境影响分析...................................................................................37大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司II三、生态环境保护措施...................................................................................38四、地震灾害影响分析...................................................................................39五、特殊环境影响...........................................................................................39第七章经济影响分析...........................................................................................40一、经济费用效益或费用效果分析...............................................................40二、行业影响分析...........................................................................................45三、区域经济影响分析和宏观经济影响分析...............................................45第八章社会影响分析...........................................................................................46一、项目社会影响分析的原则.......................................................................46二、社会影响效果分析...................................................................................46三、社会适应性分析.......................................................................................47四、社会风险及对策分析...............................................................................47大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司1第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况单位名称：大丰利生置业有限公司单位住所：大丰市西团镇新建路法定代表人：傅超注册资本：800万元人民币实收资本：800万元人民币公司类型：有限公司（自然人控股）许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：房屋租赁，物业管理。经营期限：2012年4月13日至2032年4月12日第二节项目概况一、项目名称大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目二、项目拟建地点本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：东至万家富花园，西距牛湾河20米，北至新建路，南北总长约142米。三、建设内容及规模本项目总用地面积35892.20平方米，总建筑面积60980.07平米，建筑基底面积11115.00平方米，具体的建设内容及规模如下：7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑。大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司2住宅建筑面积为55427.25平方米，包括：多层住宅35839.83平方米，高层住宅17725.54平方米，低层建筑1861.88平方米。商业、物业用房2729.96平方米。设商业停车位223个，其中：机动车17个，非机动车206个。住宅停车位1346个，机动车地面停车190个，地下停车196个，非机动车960个。居住总户数设计为480户。项目的主要经济技术指标详见表1.1。表1.1主要经济技术指标表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地平方米35892.202总建筑面积平方米60980.072.1地上建筑面积平方米58157.212.1.1多层平方米35839.832.1.2高层平方米17725.542.1.3低层平方米1861.882.1.4商业、物业平方米2729.962.2地下建筑面积平方米2822.863建筑占地平方米11115.004容积率平方米1.625建筑密度%30.976绿化率%30.007户数户480.008人数人1440.00户均3人9商业停车辆2239.1机动车辆179.2非机动辆20610住宅停车辆134610.1地面机动车停车辆19010.2地下机动车停车辆19610.3非动车停车辆960二经济指标1总投资万元12726.431.1开发建设投资万元12494.851.2经营资金万元231.58大丰利生置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目申请报告江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司32资金筹措万元12726.432.1资本金万元7226.43约占比56.78%2.2销售回笼资金万元5500.00约占比43.22%3销售收入万元17182.874营业税及附加万元962.245利润率%5.1投资利润率%27.46%5.2投资净利润率%20.59%5.3销售利润率%20.34%6财务指标6.1内部收益率（税后）%17.08%Ic=12%6.2投资回收期（税后）年3.08Ic=12%6.3财务净现值（税后）万元620.80Ic=12%四、项目建设方案1、总图布置原则（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。（3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。（4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。绿化带景观与各楼群间的