重庆大学工程项目管理课件8《房地产经营与管理(三)》

房地产经营与管理(三)刘贵文教授博导副院长重庆大学建设管理与房地产学院Email：[e-mail]：023－65120976课程专题一．当前房地产业的形势与展望二．房地产项目的定位与策划三．房地产业的风险与控制四．商业地产经营五．房地产企业经营管理模式展望课程定位•总结经验，认识问题，避免风险–企业战略层面的风险–行业层面的风险–项目层面的风险中国企业家的五个梦跻身上市公司行业做成国际品牌跻身世界500强做成百年老店，基业长青做成国内名牌几个误解•家族企业•上市公司易居（中国）董事局主席周忻在美国上市的第一支地产概念股1.融资-上市得到充足的资金会使业务拓展得更快2.树立品牌效应，在中国本土可以加速增长3.可以被国际资本市场认可,为中国的房地产服务业打开寻求资本和快速扩张业务的大门大中华区做地产服务企业的行尊，至今也不上市。1.钱多未必是好事，这个行业（房地产代理经纪）并非资本为首。2.经纪业务要靠自然生长发展思路是有机增长，就是把公司看成一个有求生意志和繁殖意志的生命体，其生存发展的养分来自环境，大环境有什么我们就吸什么，然后通过消化吸收将之变成生长的能源。中原集团主席施永青企业的寿命中国的企业寿命平均是8年，中小企业只有2.9年。全球500强企业平均寿命40－50年，跨国公司为11－12年。80％的企业寿命不超过3年，10％的企业超过8年，2％的企业寿命超过40年。第一道门槛：1－3年•大约60％的企业没有入门就被淘汰出局–市场时机–创业风险：马鞭公司–现金风险：市场不确定性风险第二道门槛：8－10年入道•剩下40％的企业中，有60％－75％没有入道而被淘汰–领导的风险：金弓集团–投资的风险：管理不确定性第三道门槛：25－35年入化•剩下10％－15％的企业中又有60％没有入化而被淘汰–二次创业、三次创业风险：温水青蛙–创新的风险：民企的二次创业第四道门槛：40－50年入定•只有约2％的企业可以入定，成为百年老店–人寿与企寿的相关性——接班换代风险–“富不过三代”与败家子基金奥林匹亚约克开发公司的背景介绍•芮奇曼兄弟出身严谨、中产阶级的犹太正统教徒家庭•五十年代，家族移民到加拿大，三兄弟克勤克俭建立基业•1969年，芮其曼兄弟成立主持了奥林匹亚暨约克开发公司•七十年代，进军纽约曼哈顿收购八栋商业大厦，更进而投资兴建世界金融中心大楼群，成为纽约市持有商业不动产面积最大的公司•八十年代，游刃与地产业和并购游戏，成为了全球商业地产界的“不倒神话”•1987年，到英国伦敦准备开发康纳利码头区，却一头栽进无底深渊•1992年，在多伦多和纽约申请破产奥林匹亚约克开发公司的背景介绍见识到建筑行业的利润1芮其曼兄弟自己用7万元的价格建成了当时最低报价为12.5万元的仓库项目，并进入建筑行业泽肯多夫的影响2芮其曼走进商业地产他成功开发了维尔玛丽亚大楼群等大型项目，并形成了自己的开发模式“豪华宽阔的零售店面、加上办公室、餐厅、电影院等等，还不谈它的地下室是个超大型火车站”——典型的商业地产改进投标方式3当时常用的传统的投标方式是业主邀请承包商来投标，最低价就得标，承包商风险较大，芮其曼兄弟则先找出谁需要办公室空间，然后向这些主顾提出计划书及成本估算，并替他们全程施工，正式进军商业地产的开发。20世纪70年代初的纽约市又脏又乱，加上不景气，市府债台高筑，曼哈顿区内的大公司纷纷搬家出走，各大写字楼空置率攀升，办公室的租金一落千丈，这个节骨眼上，芮奇曼兄弟却一口气买下八栋摩天大楼（楼板面积达到1500平方尺），即优里斯系列大楼群。全世界都认为买优里斯系列大楼是疯子行径，但是整个70年代末期，她却日日增值，利润滚滚而至。空置率急剧下降，而且租金暴涨了3倍。不久，约克公司每年就可以收入5000万美元。优里斯系列大楼群案第二次世界大战的码头区，以及整个伦敦东区，由于工厂林立，日夜饱受德军空袭，整排街道的住宅，以及三分之一的工厂，遭受破坏。死亡者数以百计，搬离此区再也不会来这动辄千人。——记者华德.史都华奖励开发、优惠条件：伦敦码头区开发公司出面收购土地，廉价转售给开发商企业区内所有商业及工业物业，可享十年一切税捐全免（含公司营业所得税）的优待工商业建筑的资本支出准予100%折旧简化并加速进口物质通关手续豁免工业训练的附加捐大幅减少申请都市计划所需许可(包括环境影响评估报告）简化各项行政管理措施康纳利码头区开发案采用自由企业方针，制造就业机会，清除官僚击毙作风，释出民间投资奖金，让码头区成为伦敦的骄傲。——撒切尔夫人1987.7.17芮期曼兄弟从德国开发商崔佛史迭手中接过了康纳利码头区开发案。前提：芮其曼兄弟与撒切尔夫人的良好关系官僚若是奉上级指令，就会全力以赴，推动基础建设若能与政府官署签订长期租约，可以为康纳利码头案打下基本支柱奥约公司够大，财务健全，不用仰赖金融机关预借融资奥约公司经验丰富，可以做的又好又快税负宽减非常优厚地价便宜有把握解决基础建设的问题前提是撒切尔夫人在职这一点一直没有实现经事实证明，这是个大错特错资金充足的前提上政府提供税负减免，但不提供基础设施，各有利弊只用了40%的价钱就买走了开发权这是整个开发案最为失败的地方康纳利码头区开发案企业长寿的秘诀除了具有核心的价值理念，对周围环境具有快捷、敏锐的反应，不断的创新与风险意识——英国长寿公司俱乐部（300years）企业发展的关键在于不断的学习与研究–“资本”向“知本”的转换皮鞋商人与美国《海关法》中国商人的第一桶金建筑业与房地产业的高风险性建筑与房地产行业的高风险性•建筑与房地产行业与宏观经济政策联系密切–建筑与房地产业的周期性•香港与东南亚的例子，97年前的房地产疯长与97年后的“负资产”降价潮•日本长达到10多年的经济萧条•93年的中国经济“软着陆”，海南与北海次贷危机对我国房地产业的影响建筑与房地产行业的高风险•我国经济增长局部过快过热，与通货膨胀的压力•热钱的流入与流动性过剩•行政主导的“脚手架”经济、“塔吊”经济、土地经济–土地储备与出让制度的随意性–政府主导的“热钱”流入•产业流出与城市经济结构的“空洞化”与抗风险能力下降建筑与房地产行业的高风险•全民全行业的房地产现象–机械、电子等其它行业进入房地产行业，从触网到触电–做“资本”取代做“产品”的现象出现蔓延•目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占９２％，股东基本未投入注册资金的占１５％，而注册资金投入量在一半以上的仅占５０％左右。•2007年以来，10个月，8次提高准备金率，5次加息，还有数千亿元的定向票据。这一系列举措，主旨在于加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。目的在于防范金融风险，抑制通胀趋势，保持经济平稳增长。•地方政府的房地产冲动：财政收入与发行权利。•地方政府的土地经济•“烧饼现象”•自我炒作•自我按揭•道德风险投资性购买过度价格攀升哄抢购房空置率显著下降过度开发供给超过需求价格下降恐慌性抛售价格进一步下降行业萧条相关行业萧条诱发国家经济萧条房地产泡沫的判断之争其它主要教训•规模与开发节奏•外观与套型•风水与舆情•商业模式与销售模式消防安全•长安华都•鸥鹏花园•华宇广场风水与舆情融科～蔚城重庆魁星楼的教训万科17英里的教训房地产“冬天”的建议