文化综合体研究分析报告94页

文化综合体解析研究发展部2012.6月@上海华侨城金茂大厦新天地世博会中国馆江城壹号彭城壹号上海展览中心上海体育场万达广场含社区活动中心及健身馆的小区西安大唐不夜城上海世博礼品专卖店央视中心东方明珠同乐坊西湖风景区田子坊哪些是文化综合体？PART1背景研究PART2定义研究PART3分类研究PART4转化研究PART6文化设施策划参考PART5咨询建议目录PART1背景研究PART1背景研究政策、产业、消费三大层面因素是文化综合体开发的宏观背景政策推动——文化综合体是顺应国家新兴产业导向，符合政策扶持范围的重要内容。近年来，随着国家文化产业振兴计划提出，国民经济的迅猛发展，文化产业爆发出强劲的生命力，已经成为中国经济发展的新的增长极。国家“十二五”规划明确提出，将文化产业发展作为国民经济支柱产业。在这一宏观背景下，各地各级政府对于文化产业载体开发的支持热情空前高涨。文化综合体的提出可以适时抓住这样的一个机会，充分调动政府的积极性，为项目在政策优惠上，在土地转性条件上，在招商推广协助上，在周边环境整治上以及与先关部门协调的良好局面。产业转型——文化综合体是构建城市文化核心和现代服务业发展载体的重要抓手。未来城市发展的阶段，其核心应该是从工业区递进到商业区再递进到文化区，即现代化的城市，应该以文化区为核心。文化产业作为新兴、新型的现代服务业，有文化这个灵魂，更容易、也更应该形成一个中心，以形成城市文化资源共享共荣的载体，从而提高、增强城市的影响力、集聚力、辐射力及竞争力。消费升级——文化综合体是满足政府、市民、企业和投资者诉求的重要载体。文化综合体与多种对象存在交集，其中包括了政府对城市形象、城市精神、土地经营、产业平台、税收就业的诉求，包括了市民追求文化服务与文化消费的诉求，包括了文化企业追求创意环境、资源要素、发展机会、配套扶持的诉求，以及包括了投资者在对投资效益、投资模式的诉求、这些诉求都可以在文化综合体项目中获得同时实现的机会。政策推动产业转型消费升级文化综合体开发升温的其他原因开发与投资主体群体增加各类文化企业都参与到文化综合体的开发与研究中，而不是以往仅由开发商主导的地产开发，由于文化经营能力突出，加上资金积累与扶持跟进，很多企业都参与到该类项目中，未来以文化为主题的项目开发会越来越多。随着金融资本逐步开始对接文化产业，进一步对文化类地产项目形成利好。开发商资源整合能力加强现在越来越多开发商资源已经不限于在一次性开发物业，更多开发商具备了商业资源整合能力、运营能力与资金能力，追求拥有更多长期经营价值的物业。而文化的概念吸引力，文化内容的长期经营力让开发商加大这方面资源整合能力。项目本身功能多元性需求区别于单一功能项目，综合体的多功能组合可以扩大消费者群体，提供多样化产品及服务，使消费链、服务链拉长，对各种功能物业带来价值提升机会。同时，文化类项目更符合了未来人们不断增加文化类消费的潮流。政府鼓励文化消费性项目纯粹文化经营项目对资本与能力要求很长，相应项目回报周期长，因此为了鼓励这类项目发展，政府鼓励开发商以综合体方式平衡资本，参与开发文化内容，使开发商获得发展信心。此外政府开始关注到文化项目对城市形象、的提升作用，也纷纷主动参与到公共文化设施的项目开发中。土地集约开发与综合商务成本考虑因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。PART1背景研究与文化综合体紧密相关的三个阵营，但他们都还在摸索阶段，并没引领文化综合体发展第一阵营商业主流开发商包办85%的综合体开发，主要有万达、宝龙、华润、中粮和新进的龙湖、万科、绿城，其中大部分开发商开始有意向或动作将文化作为核心亮点进行综合体开发。第二阵营旅游项目开发商主要有华侨城、港中旅、恒大等大型开发商以及地方开发商，其中华侨城、港中旅、恒大的项目开发进程较慢，反而是各地依托旅游资源开发成立的中小开发商是这个阵营的先锋。但是这个阵营的很多项目也称为旅游综合体，与文化综合体似乎有些交叉。第三阵营政府相关部门政府的公共服务设施建设近些年开始提速，尤其是这几年围绕CCD建设带动了大量多类型的公共服务设施集中建设，使文化综合体与公共文化设施紧密相连。PART1背景研究当前对文化综合体的定义很多，但其中大部分比较模糊，与其他综合体概念的区分还比较难。关于文化综合体的某些定义：1、文化综合体是以文化为主导，融合旅游、创意、地产、会展、博览、文化、商贸、娱乐等三个以上产业的相关产业与支持产业的结合体。2、文化综合体是一个包含多种文化的和谐的人类群体或社会实体。3、文化综合体是以文化消费为核心衍生出来的建筑群体。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。万达广场。“旅游综合体”是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。深圳华侨城就是一个典型案例。比较城市综合体、旅游综合体的定义，现在很多文化综合体定义似乎和他们并没有太大区别。PART1背景研究以“文化”为内容角度，无法定义文化综合体心态文化行为文化制度文化物态文化文化是一个非常广泛的概念，有关“文化”的各种不同的定义至少有二百多种，从简单字面上是无法来定义文化综合体的目前比较认可的文化基本解释：广义的文化指的是人类创造出来的所有物质和精神财富的总和狭义的文化指的是其中的精神财富，而我们通常指的是狭义的精神财富类型就广义而言，文化具体包括了什么？文化包括下列几个层次：物态文化、制度文化、行为文化、心态文化。•物态文化层是人类的物质生产活动方式和产品的总和，是可触知的具有物质实体的文化事物。•制度文化层是人类在社会实践中组建的各种社会行为规范。•行为文化层是人际交往中约定俗成的以礼俗、民俗、风俗等形态表现出来的行为模式。•心态文化层是人类在社会意识活动中孕育出来的价值观念、审美情趣、思维方式等主观因素，相当于通常所说的精神文化、社会意识等概念。心态文化为核心的文化内容结构PART1背景研究PART2定义研究PART2定义研究从外部宏观要求看，“文化”作为综合体独特标签，意味着文化产业与文化竞争力文化综合体与城市文化竞争力构建紧密关联1、文化综合体是城市空间与功能的一部分，那么其文化价值与竞争力也应与城市文化价值和文化竞争力趋同。2、对于城市来说，文化竞争力是一个四个竞争力因素构成即“文化资源、文化效率、文化产品、文化市场”3、对文化综合体来说，要体现出自己文化价值与文化竞争力就必须在这四个因素或其中部分因素上做文章。资本资源技术资源信息资源自然资源专利资源人力资源资源整合研发设计艺术创作创意策划创业孵化咨询服务创意教育产品加工产品包装产品宣传延伸产品广告传媒体验消费进口出口会展展览文化交流旅游消费PART2定义研究文化产业——“社会公共提供文化、娱乐产品和服务的活动文化综合体与文化产业紧密关联四个文化竞争力因素相互关联，形成一个循环，这样一个循环就是文化产业价值链我们将文化产业价值链中的所有活动统称为文化产业文化产业价值链新闻服务出版发行和版权服务广播电视电影服务文化艺术服务网络文化服务文化休闲娱乐服务其他文化服务书、报、刊出版发行音像及电子出版物出版发行版权服务广播、电视服务广播、电视传输电影制作、发行、放映文艺创作、表演及演出场所文化保护和文化设施服务群众文化服务文化研究与文化社团服务互联网信息服务旅游文化服务娱乐文化服务文化艺术商务代理服务文化产品出租与拍卖服务广告和会展文化服务文化用品、设备及相关文化产品的生产文化用品生产文化设备生产相关文化产品生产文化用品、设备及相关文化产品的销售文化用品销售文化设备销售相关文化产品销售新闻服务中国现在的文化产业标准是国家统计局发的《文化及其相关产业分类》见右图共9大类PART2定义研究1、博览文化类：博物馆、科技馆、展览馆、美术馆、陈列馆、纪念馆、民俗馆等2、社会文化类：图书馆、群艺馆、文化馆、文化宫、科技馆、群众文化广场、科学文化广场等3、艺术文化类：艺术中心、艺术文化展示中心、民间文化艺术中心、艺术教育培训中心、音乐厅4、文化消费类：书店、游乐场、网吧、歌舞厅、茶室、影剧院、汽车电影广场、会所、体育场、健身馆等5、文化市场类：图书城、音像城、工艺品市场、花鸟市场等6、文化产业类：文化产业园区、创意园区、会展中心7、文化教育类：专业艺术学校、培训学院等8、历史文化类：历史文化保护区、历史建筑、名人故居等9、文化传媒类：出版社、报社、广播电视中心等从内部中观需求看，文化综合体需依托文化设施为社会公共提供文化、娱乐产品和服务PART2定义研究文化设施一个平台载体，承载着各种文化的沉淀、创新、发展、传播，目前文化设施主要有九种主要类型公共文化设施一般包括图书馆、博物馆、艺术馆、剧院、电影院、广场等，它们是人们进行收藏、研究、展示、组织艺术活动等文化活动的重要载体、休闲娱乐的主要场所。公共文化设施具有三个鲜明特点：1、公益性特点：部分公共文化设施为公益性或半公益性，当然也有商业性2、集中性特点：影响力较大，满足市民活动的集中场所3、开放性特点：便民服务，通常面向非特定的社会群体，颇为开放公共文化设施的三个价值：1、沉淀城市文化：增添该区域的文化内涵，逐步积淀成厚重的文化底蕴。如人民公园2、表达城市文化：生动表达城市文化内涵、浪漫、活力。3、认同城市文化：作为人们集聚的场所，可以营造一种场所感和社区感，增强人们对城市文化的认同感与归宿感。公共文化设施，文化设施中较具公益性、集中性、开放性的类型公共文化设施要与人们的文化生活需求相适应，不能过分追求奢华和高端降低了开放性特点，牺牲了纳税人利益，引发诟病，尤其是政府投资项目而言更为重要。PART2定义研究单一文化设施都有其内容、质量的局限性，由于每个人的文化生活需求和消费水平都是不同的，综合化发展不仅可以提供更多文化生活选择，满足多层次人群需求，而且也可以一站式满足人们更多文化生活需求，降低文化生活成本，延长服务链条。例：上海新天地北里仅从最早开放的新天地北里看，除了餐饮酒吧作为主打的文化消费内容，项目还配置了工艺品、会所、培训、展览、儿童娱乐、家具用品等内容，在这些业态的配合下，新天地消费群范围得到扩大，使家庭、商务文化生活人群及旅游人群纳入进来，也延长了消费链条。此后开发的南里、写字楼、酒店等功能也非常好得延续了一期的综合化发展特点，并保持了不同业态之间的互补结合。细分业种数量（家）面积（㎡）饰品4220家纺家居7426工艺品5131时尚服装1227儿童用品1350烟酒茶叶130休闲餐饮71934特色餐饮113336酒吧74493会所21153会议中心1500教育培训2516金融银行150展厅170合计5113436北里业态PART2定义研究1、任何单一文化设施都无法满足人们的全部文化需求，综合化发展满足更多层次人群需求并延长文化生活链从内部微观特点看，文化设施的综合化发展需求，是文化综合体获得持续内生驱动力的源泉绝大多数人无法脱离文化生活、经济生活、社会生活其中任何一个，随着大城市生活节奏的加快，人们对这三者活动的时间需要更好调配和无缝对接，而文化设施综合化发展给予了非常好的条件，使文化生活与购物活动、商务活动、社会活动、日常生活联系的更为紧密。例：上海科技馆，与上海特产品纪念商店的结合，商店的增加不仅为科技馆带来了更多海内外宾客，而且也使人们获得了就业和创业的机会，虽然商店规划和运营有很大问题，但生命力不减。例：很多专业市场和办公场所增加了展览展示和休闲娱乐设施，无需前往他地，可以快速满足经营者、消费者、办公人