万泉河家园项目营销推广策划案

1万泉河家园项目营销推广策划简案前言一、区域市场分析1、国内房地产宏观环境分析2、海南房地产市场发展概况与预测3、琼海地区市场分析二、区域市场竞争分析1、琼海市部分项目分析2、琼海区域消费者分析3、区域发展环境分析三、项目分析1、项目基本状况2、项目SOWT分析3、项目核心价值分析四、项目定位1、项目市场定位2、项目产品定位五、销售策略1、销售策略2、销售步骤2一、区域市场宏观分析1、国内房地产宏观环境分析未来的一至二年内，房地产开发企业将面临强烈的震荡波：规模较小，资金链有问题的中小型企业开始选择退出房地产行业，未来将大量出现危机项目收购机会；资金储备和人才储备优良的大型房地产企业受到政策影响有限，反倒是迎来了大力发展的契机。未来房地产开发企业将有四大发展趋势：规模化；资本化（开发企业将改变融资的现状，采取直接融资的方式）；品牌化和专业化（如专注于住宅开发／商业开发）。震荡整合之后，房地产开发企业将呈现新格局：以大型房产企业为主，大型房地产开发商将占70-80%的市场份额，一些有专业特色的中小型开发企业则分享余下的市场份额。香港最大的10家地产集团的开发量约占总开发量的80%左右，而内地房地产公司前10名地产集团的市场份额不到6%，最大的地产集团－万科的市场份额不到1%。可见今后中国房地产企业兼并整合力度将会非常之大。随着中国经济的高速增长，中国的中产阶层正在崛起。根据麦肯锡的预测，十年后城镇家庭数量将达到2.8亿户，中产阶层家庭数量将占80%，低收入和高收入家庭数量则各占10%左右，从而形成一个中间大两头小的良性社会财务分布结构。这一结构对于中国的消费增长十分有利。中产阶层数量和收入增长必然导致其房产消费能力快速膨胀。2、海南房地产市场发展概况与预测2003、2004年楼市销售火爆。但是到2006年中期房地产市场销售出现小拐点，相对缓慢消化量有明显下降。海南的房地产市场与大陆有着明显的区别，国内的房地产市场有着明显的地域性，而海南的房地产市场却是多样性，分岛内市场、岛外市场，由于旅游业、生态环境的优势，海南的房地产不但吸引国内的置业者，而且引来世界各地许多人士到来置业，出现典型的“候鸟性住宅”。目前，海南的房地产有50%以上是岛外的人士前来投资购买的，而这50%当中绝大部分是二次置业以上。同时多样性的市场，海口与三亚也有着差样性。三亚的旅游资源以及景点要比海口丰富，环境更优美。岛外市场，三亚更有吸引力，造成三亚的市场与海口市场的差异性，海口更适合做老年公寓、度假公寓等，而三亚则更适合做产权酒店、产权式公寓，海口的房地产市场多样性表现在：本市户口的置业3人士，内地来海口工作要定居下来的置业者，主要是白领阶层与生意人，内地来海南置业作为投资、度假、养老为主，还有就是岛内其他市县富裕起来的人群涌向省城生活。随着海南经济的不断发展，高速公里的通车，环岛铁路的通车一期航运能力的加强，使海南省各地市的经济得到了快速的发展。特别数琼海市，借助万泉河、博鳌等元素，迅速成为中国乃至世界上的知名区域。经济发展速度比较快，伴随着经济的发展，当地的经济也发展比较迅速。海南各地市出现了度假旅游地产的升温，并且各地的城市化进程加快，房地产市场逐渐发展壮大。文昌、琼海、澄迈、万宁等地的房地产发展迅速。海南目前的经济发展缺少有效产业的支持，没有创造大量的就业机会和理想的薪酬标准，留不住基本的人才，一个没有充分就业市场的城市，海南的房子出租不像内地一些城市拥有合理的收入回报，出租率和租金都很低，投资置业不是很乐观。大量无小区配套、内部设计及建筑质量都很差的房子。表面上看房子过剩，实际是结构不合理，目前完全不适应市场的需求，要消化这部分房子，不但涉及的关系复杂，协调的部门广，时间上也是比较漫长。海南的房地产价格普遍上扬，特别是规划设计好、绿化率高、功能配套的高层住宅和高档公寓涨幅较大。点评：海南房地产市场在发展中还必须克服许多问题，但是随着海南经济的不断发展，海南房地产市场将有一个更好的前景。3、琼海地区市场分析琼海市是连接海口和三亚的一个重要城市，是海南省的第三大城市。近些年随着万泉河、娘子军、官塘温泉等旅游景区的兴起，琼海经济发展迅速。在加上博鳌亚洲论坛在琼海召开，使琼海迅速成为一个著名的地区，也同时成为房地产投资的热点地区。在琼海近些年出现了大量的楼盘，促进琼海旅游地产的发展。并且随着琼海市旧城改造的不断深入，大量新楼盘出现，加快了琼海城市化的进程。但是从总体上分析可以看出琼海房地产市场具有以下特点：4①整体发展速度提升，但销售压力依然存在。琼海市的房地产价格从三年前的1200元左右提升到现在的2600元左右，可以说明琼海市的房地产价格在一路上涨。但是琼海市的房地产销售进度仍存在压力。②琼海当地市场向对外型与对内型两个方向发展。琼海房地产市场的主要方向有两个，一个是针对本地市场的房地产项目，这些项目一般集中在琼海市区内，销售价格一般不高。另外一个是针对岛外市场，主要集中在旅游风景区与交通便捷区域。例如天来泉、新天地阳光城、阳江花苑、万泉湾、万泉绿洲、万泉豪廷等项目。这些项目的售价平均要比针对本地市场的房地产项目高出400－600元／平方米。③商业地产销售压力与经营压力较大。琼海的商业地产与海口市基本类似，都处于过饱和状态，本地消费能力偏低，商业物业结构还未完善，致使销售压力较大。投资者投资商铺的积极性比较小。二、区域市场竞争力分析1、琼海市部分项目分析物业名称物业地址物业类别物业价格基本参数备注天来泉琼海市官塘温泉旅游开发区天来泉大道公寓均价2250元/平方米总价10万左右（套）小区规划用地面积：158001.27平方米居住户数：2748户住宅总建筑面积：130536.33平方米别墅总建筑面积：1000平方米酒店建筑面积：17333.42平方米商业建筑面积：住宅均为六楼多层建筑，带电梯，平均面积在42平方米到78平方米不等，一房一厅一厨一卫，精装修。建筑密度低，风格现代简约。针对岛外市场55164.68平方米住宅平均数：6层容积率：0.999倍建筑密度：20.11%绿地率：54.78%停车位：306辆停车率：11.13%阳江花苑琼海市银海路花园洋房不带电梯1988元/平方米起价，6楼1918元／平方米电梯2160元／平方米起价总占地面积约35亩，总建筑面积35991平方米，建成后小区总户数为248户，小区共由8栋楼组成主楼为八层半到十层半的电梯花园洋房，其余六栋为六层高的板式花园洋房。针对岛外市场鸿福家园琼海市人民路中段普通住宅1246元/平方米起7楼1216元／平方米不带电梯最高7层针对本地市场商联家园琼海市嘉积镇兴海路普通住宅起价：1200元／平方米均价1300元/平方米总规划用地8190.7㎡，总建筑面积21500㎡建筑密度41.6%，绿地率35%建设商品住宅楼四栋，层高七层，建筑占地面积3412.7平方米。与100亩市政广场相连针对本地市场（余四套）6商贸新城琼海市琼海恒胜装饰公司/琼海恒顺房地产开发有限公司共同开发普通住宅均价1300元/平方米占地约43亩绿化率45.08%容积率1.69板式结构户型南北通透通风采光比较好针对本地市场（销售期两年）余七套北纬20度琼海市人民路412号普通住宅均价1488元/平方米均为6层板楼，分两期开发，一期为1-9号楼，一期285套；一梯两户。小户型为主（79—109平米），大户型为辅（119—142平米），少量跃层（160—172平米）；全部明厨明卫。内外市场兼顾海虹家园琼海市豪华路359号万泉河畔普通住宅1700元／平方米起价均价2050元／平方米项目总占地二万多平方米，总建筑面积约54000平方米，其中一期占地面积6501.6平方米，总建筑面积18353.73平方米一期绿化率41.6%，停车位60个左右一期小区规划为3栋12层的电梯公寓，首层为架空层，十二层公寓，顶层为复式结构，首层架空层临街面有近一千平方米的商业配套。整体规划为7栋小高层结合大型内廷休闲园林构成；（销售期两年多）内外市场兼顾万泉河国琼海市豪华普通住宅1900多元／总用地面积：第一由三栋12层商住楼组7际村路西段平方米起价均价2300元／平方米期用地面积：13000M2。总建筑面积：24618.36M2。总基地面积：2697.74M2。容积率：1.8。建筑密度：27.63%。绿化率：61.8%。小车位：室外68个成以中户型为主针对岛外市场鳌泉仙居琼海市豪华路西段普通住宅下有商铺起价：1608元／平方米均价1860元／平方米一期为7层二期为6层尾盘内外市场兼顾华升泰华家园琼海市标东路普通住宅1298元／平方米起价均价1798元／平方米占地7380平方米楼高7层一房两房三房均有一房已经售完面积为：99-114平方米针对本地市场碧海苑琼海市银海路市公安局旁普通住宅1688元／平方米起价均价2000元/平方米占地71亩600余户苑区设计为高档公寓和联排别墅，由22栋多层公寓和3栋联排别墅组成内外市场兼顾岛外70％左右尾期（销售期两年多）万泉湾琼海市银海路中段高档公寓2680元／平方米起价均价3200元/平方米3栋18层与6栋11层“蝶式”高层，小高层花园洋房内外市场兼顾岛外70％左右8万泉绿洲琼海市银海路高速路口处高档公寓2720元／平方米起价均价3500元/平方米面积220724平方米，总建筑面积333700平方米，小区建筑密度仅15%，容积率为1.51，绿化率超过50%首推一期“水世界组团”，水世界组团总建筑面积4.27万平方米由11栋多层住宅、2200平方米的展翼综合楼以及5000平方米的四栋商业配套楼组成。主力户型面积132.8平方米，户型为三房两厅两卫。内外市场兼顾岛外80％左右万泉豪廷迎宾大道，善集路加浪桥旁高档公寓别墅3200元／平方米起价均价4000元/平方米全区共占地约60000平方米，绿化率达55%，并融入100%原生态设计理念。整体由10栋高级双拼别墅、12栋多层及小高层豪华公寓组成。内外市场兼顾岛外90％左右博海假日风情琼海市银海路中段高档公寓2500元／平方米起价均价3000元/平方米小区规划总占地面积54709平方米，总建筑面积55713.06平方米，建筑密度20.28%，绿化率整个小区共有23栋楼，其中前面靠近银海路的是一栋一至二层的商业铺面楼，铺面上面是3+1层的多层住宅，小区内9高达40.6%以上，超低容积率1.0。有20栋5＋1的A、B型花园洋房，2栋9+1层观景电梯小户型内外市场兼顾岛外80％左右2、琼海区域消费者分析①随着琼海市经济的发展，琼海居民的消费水平提高，购买能力增强，大量消费者考虑换房。但是在发展过程中，贫富差距比较大，对于房地产产品的需求差异性比较大。②琼海市房地产市场消费者来源增加，主要表现在岛外旅游投资置业者增加，地方村镇富有的个体经营者在市区置业的人数增加。③消费者对于房地产物业的要求提高，例如小区的整体环境、房屋结构、小区配套、周边配套等。3、区域发展环境分析①琼海市加强新城区建设，区域环境逐渐优化。②旅游景区的开发，高端旅游房地产出现，使区域整体水平提高。③商业逐渐向新城区专业，旧城区出现商业“空洞”，人流量与车流量减少，商业压力增加。④旧城区，建筑规划不合理，密度较大，居住舒适度不高。⑤旧城区生活配套完善，但是比较陈旧，形象不佳。⑥随着博鳌、官塘、白石岭等地的旅游业发展，带动琼海市区迅速向外向型发展。银海路新项目比较集中。竞争程度比较高。三、项目分析1、项目基本状况项目位于琼海市银海路加浪河北侧，畔河而建，风光无限。项目总占地平方米，，项目分二到三期进行开发销售，一期开发10住宅楼，板式结构，一梯两户，无电梯，坐北朝南，一期总建筑销售面积为平方米，月开盘，面积以平和平为主打户型，包阔平－平的大户复试楼在内共计多套，别墅，商铺。2、项目SOWT分析①项目优势分析A、项目处于万泉河景区的规划路上，交通方便。B、项目属于板式结构，户型合理。C、项目规模较大，能都形成完善的小区规模和社区居民数量，可以带动周边环境逐渐改善。②项目劣势分析A、项目处于琼海市新城区，周边配套不