土地资源学65第六章 经济评价(2012)

第五节土地经济评价土地质量不仅受其自然条件影响，而且受其社会经济因素影响；土地自然质量评价结果是土地利用与配置的基础依据；土地经济质量评价结果则是土地利用与配置可行性的评定标准，是土地利用规划、管理决策、市场调控的重要手段。一、土地经济评价概述（一）土地经济评价的基本概念土地经济评价是：运用经济指标对使用价值或价值进行评定，即依据土地经济条件评定出土地等级或价格；或是通过对土地进行投入和产出分析，通过比较不同土地利用的投入与效益，决定土地利用经济可行性，既从经济效益方面确定了土地的适宜性。土地经济评价与土地自然评价既有联系又有区别。土地自然评价是土地经济评价的基础，反映土地在生产或其他利用方面的潜力或适宜性。该类评价的依据是土地自然属性对土地用途要求的满足程度，以及人类目前对土地限制条件的改造能力，而不具体地定量分析人类劳动和物质投入的耗费情况。土地经济评价，是根据土地经济学原理，在考虑劳动和物质投人情况下的土地利用经济效果，评定土地质量。土地自然评价是反映各种土地利用方式的潜在能力或适宜性和适宜程度；土地经济评价则主要展示土地利用方式的经济效果。(一)土地经济评价的目的和意义（1）科学地确定土地的生产能力（广义），为土地的立法提供依据。（2）合理确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务。(3)揭示土地的质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务。（4）采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务。（5）确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有力的手段。（三）土地经济评价的一般步骤土地经济评价的步骤随不同评价目标和评价对象而有所区别。这里着重结合为农业服务的土地经济评价的一般步骤作一说明。1、确定评价单元在土地经济评价中土地评价单元划分方式有：一是采用土地类型单位，即在土地类型划分的基础上分步或同步开展土地自然评价和土地经济评价；二是采用土壤分类单位作为土地经济评价单元；三是采用行政单位或生产管理单位；四是采用网格等。在具体评价中，要根据评价目的、评价区域的特点及所具备的资料情况确定适合的评价单元，使评价成果发挥更大的作用。2、明确评价对象从农业生产角度而言，土地经济评价的对象是指研究区的主要土地利用类型和方式，其中又包括农作物的主要种类及作物轮作方式和周期，各类作物的面积等。此外，还须确定土地经济评价的时段范围及所用资料的年份等。3、收集评价对象土地的投入产出资料，是进行土地经济评价的直接依据。因此，要详细调查、收集在不同类型评价单元上，在各种现行作物轮作方式下，多年的投入产产数据。方法通常有以下3种：(1)传统的定点观测法即在不同类型评价单元上布点，按当地典型的生产经营条件，统一各项投入和产出数据。这种方法工作量较大，选点的典型性往往受到人为因素的影响，在自然条件复杂、评价单元类型数目较多的情况下不宜采用。(2)改进的定点测算法即选择以某种评价单元类型占80％以上的农业生产单位(其余20％以下的评价单元类型与这种评价单元类型的质量差异不大)，统计这些典型农业单位的各项投入与产出数据。然后通过解线性方程组(因而要求所选典型农业单位数与待评价的评价单元类型数相等)，求得各类土地在典型条件下的投入和产出状况。这种方法比较实用，但在所选农业生产单位的“典型性”上多少还存在人为因素。(3)数据统计测算法即通过大量农业生产单位的经营成果与土地评价单元类型结构的相关分析，求解各种土地评价单元类型的投入和产出关系。这种方法只需农业单位的农经统计资料和土地结构资料，即可求出各类型土地评价单元在全部农业生产单位中的经营利用状况的平均值，因而具有较好的典型性。困难在于，寻找反映上述相关性的恰当数学模型以及如何对其求解。（4）选择适当的评价指标如亩产量、亩纯收入、单位产品成本、产品成本综合指标，对上述投入和产出数据进行折算，并据各种指标的评价结果求出各类土地的评分。然后，根据一个地区或农业生产单位的土地评价单元类型结构和土地利用结构用加权平均等方法，求出一个地区或农业生产单位的总评价结果。（5）确定土地经济评价结果。利用数轴法、频率曲线、直方图等方法划分土地等级，或根据经济可比指标分析土地利用经济结果，确定土地利用优劣结果或可行性。二、土地经济利用项目经济评价土地利用项目经济评价是用经济可比指标对投入——产出的效果的评定，既从经济学研究的角度对土地作出质量评价，明确提出用劳动耗费率与提供产品或其它效益的对比关系来进行土地质量的评定。（一）土地利用项目评价指标1、土地经济效果指标土地经济效果指标，从农业生产角度来说又可称为土地生产率指标，它是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标。土地生产率的计算公式为：土地生产率=产量或产值/土地面积在具体工作中主要使用下列指标：①单位土地面积的产量或产值；②单位农用土地面积的产量或产值；③单位耕地面积的产量或产值；④单位播种面积的产量或产值；⑤单位土地面积的净产值=（农产品产值－消耗的生产资料价值）/土地面积（农用地或耕地面积）；⑥单位土地面积的纯收入（土地盈利率）=（农产品产值-生产成本）/土地面积（农用地或耕地面积）。此外，还有单位面积原木（竹）产量、单位面积林产品产量等。2、土地经济分析指标在土地经济评价中，土地经济分析指标一般用于辅助计算与分析，用于揭示土地的具体利用特征。它包括以下三组指标：生产资料耗费指标。如①农业集约化水平；②单位面积播种量；③单位面积施肥量；④单位面积用水量；⑤单位面积用电量。成本费用与资金占有指标。如①农作物亩成本（费用；）②平均每亩耕地拥有资金量；③平均每亩耕地拥有固定资产。土地利用及其结构指标。如①每亩耕地的国家财政对农业的投资；②每平方公里的公路网密度；③每平方公里的修配网点密度；④距主要城镇距离。3、土地经济效果分析指标在土地经济评价中也属铺助计算与分析指标。它包括以下两组指标：技术效果指标。如①农作物良种化程度；②适时作业率；③技术措施增产率；④水利设施的保证灌溉面积；⑤水井分布密度；⑥渠系分布密度；⑦草场载畜量指数；⑧造林成活率；⑨造林密度；⑩采伐率。生产耗费效果指标。如①每单位物质费用的农产品产值；②每单位直接生产费用的农产品产值；③成本利润率；④每千克商品肥的产量；⑤施肥的边际产量；⑥每千克种子的产量。评价指标的选择依赖于资料的来源和完整程度。对于经济评价的资料有如下要求：一是可靠性我国进行土地经济评价的资料较多地来源于各级行政单位的统计，这些资料由于种种原因，往往不够准确，在很大程度上影响资料的可靠性。因此需要进行多种资料的对比、分析、加工处理，使所用社会经济指标能客观地反映出土地的经济价值，满足确定土地使用费、土地税、征地费、投资补偿费等多种经济目的的需要。二是连续性为了确保数字的准确与稳定，剔除偶然因素(如气象变化等)造成的假象，连续的数据系列可以反映稳定的状况。一般来说，选择近期的、连续3年的资料为宜，对于特殊地区或特殊年份可采用更长或较短系列的数据。三是完整性不仅要保证数据在计算上的完整要求，而且还需要考虑所选择的指标是否都具备，所选择的资料一定要满足评价计算和各单位实际评价的要求。四是典型性在资料不完善的地区，通过典型分析，人为地选择若干代表性点的资料，可节省人力物力，如处理适当，也可作出较好的概括。在资料比较完整的地区，则应通过统计抽样方法获得与评价指标有关的资料。五是可比性这包括各种指标的代表时间性要一致即具有同时性，对于投入指标来说，因投入的形式不同，常通过不变价格将各种形式的投入转化为可相比较的指标，或以主产品的常年产量相互折合为某种产品的相对值，以使相互比较。对于产出指标而言，围不同作物的产量不便于比较，故也可通过不变价格将产量转化为产值，使其成为可比指标。（二）毛利分析法1、毛利分析的含义毛利分析(grossmarginanalysis)，又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业生产单位产品的产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可通过在同一种土地评价单元上比较不同作物或其他农林牧产品的毛利收入。用单位土地面积上的收益水平确定土地适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。2．毛利分析的步骤毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其他林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业(或林牧业)企业的土地经济效益做出估算。其具体步骤为：(1)选择毛利分析的对象。利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式(作物或其他林牧经营项目)，作为毛利分析的对象。这一选择可包括：①为每一种土地评价单元(制图单元)，从某些经初步确定的土地利用方式中选择最适宜(s1)的土地利用方式。②为每一种土地利用方式选择比较适宜的土地评价单元类型，即确定是仅仅对高度适宜的土地(s1)和中等适宜的土地(s2)进行评价，还是也包括勉强适宜酌土地(s3)。③确定考虑哪一种投入水平，是高投入水平(如发达国家或发达地区的投入水平)，还是中等投入水平(如发展中国家或地区的投入水平)。(2)估计经常性投入为每一种已选定的土地利用方式和土地适宜性等级，估算其以实物形式的经常性投入。这种投入，既包括物质的投入(如种子、肥料、农药、燃料、役畜等)，鸣包括非物质的投入，尤其是每种农事活动所需的用工量。适宜性等级低的土地往往需要较多的投入。同一适宜级但是不同适宜亚级的土地，需要的投入也不同。例如S2n(m为水分有效性)需要进行补充灌溉；S2n(n为养分有效性)则需要高的肥料投入。这一步工作量较大，需要填写许多种计算附表。(3)估算实物产量。如果是种植业则指伯算农作物的单产，这是上地经济评价中的基本资料。但实物产量的估算也是比较困难的一项工作。可以通过试验、调查访问和查阅统计资料等获得这些资料。如果实物是肉类、奶制品或木材，也需对其进行估产。(4)确定所有的投入和产出的单价这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力单价。价格形式是报复杂的，要注意区别并恰当地选定。价格也包括趋势价格，即未来价格。此外，要特别注意投入和产品之间的比价，如农产品的价格与肥料、燃料等费用之间的比例。(5)估计生产经营单位的固定成本所谓固定成本，是指那些不能归属于某一特定生产经营项目的成本(如农业建筑物的维修费用)，或不随生产经营项目的规模大小而变的成本。(6)进行生产经营单位的毛利分析。利用上述l一5项的资料，按以下步骤进行：对每一种选定的土地利用经营项目(如每一种作物)，把经常性投入和估算的产旦与投入和产品的价格相结合起来。如上所述，投入乘以单价为可变成本，产出(产量×价格)减去可变成本为此经营项目的毛利(边际效益＞。在这一步，可对不同的作物、轮作方式或其他不同的土地利用组合方式进行比较，从而提高土地利用效益。按每种土地利用项目的占地面积计算其总毛利，然后再减去固定成本，便得到生产经营单位的纯收入，即经营管理者所得到的盈利或亏损。对于某一种土地利用方式而言，纯收入必须超过事先设定的“标准收入”。只有这样，从经济意义亡说这种利用方式才是可行的。(三)贴现现金流量分析法1．贴现现金流量分析的涵义上面介绍的毛利分析方法适用于土地改良费用和其他基本建设投资费用不大的土地利用项目。如果土地改良费用和其他基本建设投资费用较大，则需要开展进一步的成本效益分析，其目的在于把最初的土地改良费用和基本建设费用与未来各年从这种费用所得到的收入进行比较，其方法之一就是贴现现金流量分析。这种方法通常只适用于单项土地利用的经济评价。在实施土地改良工程时，必然要在第一年或开头几年内支付基本建设投资费用，在以后的年份里，则以增加产量或利润的形式用收益偿还。例如：在灌溉工程或其他类似的农业改造基本建设项目中，初始的基本建设费用可导致若干年之后农作物产量的稳步增长；对于林业而言，一般要十几年、几十年甚至更长的时间才可获得收益。贴现现金流量分析，就在于对最初支付的基建费用与未来不同时段所得收益进行比较。2．贴现现金分析的步骤贴现现金流量分析要以上述毛利分析的6个步骤为开端，