沈阳全运板块市场的研究-42页PPT文档

新联康研展部全运板块市场分析报告2019年1月10日宏观市场一区域及竞争市场二重点案例分析三2019年板块竞争市场预判四总结五目录宏观市场一宏观政策政策条款具体内容继续保持住宅用地供应全国领先水平继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。密切监控土地价格，严防高价地扰乱土地市场。非本市户籍居民购房需提供2年以上纳税或社会保险证明将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。二套住房首付比例提高至65%居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。高层建筑应建设到总层数的2/3以上才予办理住房公积金贷款严格审查住房公积金贷款项目建设进度，多层建筑应封顶，高层建筑应建设到总层数的2/3以上。未达到上述要求的，不予办理住房公积金贷款。进一步加大中小户型普通商品住房市场供应进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。抓好保障性住房建设管理抓好保障性住房建设管理，严格执行经济适用住房货币补贴规定，完善公共租赁住房配建政策，做好公共租赁住房分配工作，确保公开、公平、公正;积极推进城市棚户区及旧住宅区综合整治，加强危房改造。严格执行商品住房“一房一价”规定加强房地产市场监管，严格执行商品住房“一房一价”规定。对于已取得预售许可的商品住房项目，须在售楼现场和网上一次性公布全部房源信息，严禁捂盘惜售。对于违反有关规定的，物价部门要依法查处;拒不整改的，房产部门暂停网签备案。积极推进城镇个人住房信息系统建设进一步整理和完善个人住房信息等房产管理基础数据，积极推进城镇个人住房信息系统建设，全面提升房产管理信息化水平，为建立我市房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑。“沈八条”为过渡性政策，作为住宅市场化铺垫登场；二套房贷款首付比例上调至65%，实际对客户的影响较小；非本地户籍购房门槛提高主要看执行，如执行力不够，则会因一些中介机构投机行为，变成一纸空文；增加供地、监控价格，改善供求关系，有利于抑制房价过快上涨。继北京、上海、广州、深圳、武汉等市公布调控细则后，2019年11月25日晚沈阳楼市调控也再次升级，颁布“沈八条”“沈八条”作为过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，强制性行政手段没有过多强调，总体对沈城市场消极影响较小，利大于弊宏观政策沈阳将推行“限价商品住房”2019年12月6日，沈阳市房产局、市建委、市发改委、市规划国土局已经正式下发《沈阳市限价商品住房管理暂行规定(试行)》的政策；政策称，今后沈阳将推行“限价商品住房”，供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、改造和城市房屋征收中的原房屋权利人及市政府规定的其他家庭；纳入保障性安居工程计划；单套建筑面积控制在90平方米以下；房价略低于同地段同品质普通商品住房价格。同时限价商品住房项目应尽可能选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善的区域进行建设，方便居住和出行。作为“沈八条”的后继政策，“限价房”政策切实履行了“市场手段逐步代替行政化调控手段”的大政方针，对沈城房价健康平稳发展起积极作用；政策对中低收入者刚需类客户利好明显，但未来政策的执行效果令人堪忧，加重了购房者年终观望情绪。限价房政策利好有限，加重“楼市观望情绪”2019年1月-12月沈阳土地成交情况沈阳土地市场2019年全年沈阳土地出让1447万㎡，土地总出让金478亿元，沈阳土地市场整体走势较为平稳；2019年房产商拿地积极，竞争激烈，高溢价率地块频出，市场形势较为乐观；2019年12月13日，中海地产一举长白岛4宗地，总建193万㎡，总价46亿元，创造年度地王；2019年1月2日，华润置地以12.31亿元总价拍下位于皇姑区北塔钢材市场地块，地块总面积16.04万㎡。2019年首场土拍，为土地市场取得开门红。土地市场发展较为平稳，市场整体形势良好中海地产总建：193万方总价：46亿溢价率：0.27%华润置地总建：42.7万方总价：12.31亿溢价率：0.27%沈阳房地产市场2019年1月-2019年12月沈阳普通住宅供求情况及价格走势2019年-2019年沈阳普宅供求情况供求比：1.23供求比：1.292019年1-12月商品住宅供应1844万平，同比上升52%，成交量1425万平，同比上升55%，供求量同比去年同期，上涨幅度较大；2019年1-12月普通商品住宅供求比1:0.77，市场呈现供大于求的态势；2019年1-12月成交均价为7189元/平，同比去年上涨6%，相比08年，年度成交量基本持平，供求比略有上升，沈阳整体房地产市场发展平稳从2019年3月开始沈阳房地产市场量价略有回升，且走势日趋平稳，调控带来的市场影响减弱，但市场供大于求现象突出。小结政府年末频出新政：政策大方向呈现利好，市场持“观望”态度；土地市场繁荣：发展态势平稳，房企积极拿地，激发市场“正能量”；楼市回暖成交上扬：政策影响有限，成交量呈小步上涨的状态。从现政府表现来看，政府在整体上秉承调控力度不松绑、持续收紧的态度，有意识的将“市场的问题交给市场”,市场手段逐步代替行政化调控手段。预测未来市场主要是以平稳发展为主。区域及竞争市场二板块概述基本情况：规划范围北至三环高速，东至沈丹高速，西至哈大高铁西侧规划路，南至桃仙机场，总面积约57平方公里，规划总人口约60万。规划定位：东北亚智慧新城；国家中心城市门户；沈阳经济区核心城市；新的行政中心，商务中心，文化中心，科技中心。规划目标：以人为本，建立高幸福指数，健康、宜居、低碳、生态现代新城功能结构：依托十字形结构，建设商务中心、行政中心、文化中心、科技中心、商业中心、五大功能区。全运板块位于浑南新城。2019年大浑南建设全面启动，并制定出浑南新城的总体规划2019年7月政府部分南迁，势必带动浑南新城的发展，规划的落实，全运板块面临新的机遇区域市场格局项目名称区域板块成交面积（平米）名次名流印象奥体板块152199TOP1荣盛·紫提东郡东湖板块119031TOP2金地长青湾长青板块96415TOP3恒大江湾东湖板块93709TOP4首创国际城奥体板块91085TOP5金地檀溪长青板块81976TOP6万科金域蓝湾长青板块76375TOP7华润·奉天九里奥体板块73296TOP8华发岭南荟长青板块67382TOP9清河湾奥体板块65153TOP102019年大浑南区域项目成交面积排名浑南区域成交面积前十名项目，仅有三个项目位于奥体核心板块，而位于东部板块项目占了七个之多；奥体核心板块供应逐渐枯竭，客户发生外流，从年度成交数据上看，东部板块为客户流向的主要区域；全运板块紧邻奥体板块南部，有机会抓住外流客户。但南部全运板块开发时间晚，客户认可度相对较低，竞争力较弱，浑南全年成交量排名前十并没有全运板块的项目，暂时全运板块成交实力有限；本案名流印象华润奉天九里万科金域蓝湾华发岭南荟荣盛紫提东郡恒大江湾地长青湾金地檀溪首创国际城清河湾东部板块核心板块全运板块随着成熟去奥体刚需体量的逐渐枯竭，项目开始逐渐外拓，全运板块有机会成为外拓客户导向，但全运板块成交能力有限，导入客户数量有限。板块发展历程项目名称产品形式建面（万平）201920192019高层小高洋房别墅高层小高洋房别墅高层小高洋房别墅绿城全运村综合体180华贸中心综合体100金道城综合体186月星国际城综合体200藏陇1620住宅36.3首创光和城住宅58.2华新名筑住宅7盛融万恒府城铭邸住宅120信达尚城住宅8和鸿广场综合体14.7中海康城住宅56.7保利紫薇公馆住宅29裕沁听月轩住宅21.1万锦红树湾住宅100星河湾住宅33绿地项目住宅12.4新市府月星国际城金道城华贸中心保利紫薇公馆中海康城绿城全运村星河湾名仕财富中心和鸿广场信达尚城府城铭邸万锦红树湾裕沁听月轩藏珑1620首创光合成绿地项目华新名筑2019年入市项目2019年入市项目2019年入市项目12年上市13年上市14年上市2019年至今，大规模项目逐渐减少，“靠近新市府板块大规模综合体开发模式”转向“全运板块北部中小体量刚需纯住宅开发模式”开发项目从商贸综合体向宜居生活转移，以市府为核心，北侧项目陆续启动，拉近与浑南距离。全运板块逐渐演变为奥体延伸板块。综合体住宅中心部北部区域市场表现2019.1-2019.12浑南区域供求及价格走势2019年1-12月，浑南新区商品住宅的量价走势较为平稳，区域市场成熟，成交量较比去年同期有所上升；2013年1-12月，浑南区商品住宅供应量为198万平，同比去年下降33%，成交量为205万平，同比上升29%，供小于；4月新政落地执行，市场经过短暂的“适应期”，5月浑南成交价格重新“抬头”；13年浑南新增供应量较少，以去化12年剩余库存为主；浑南区域2019年新增供应较少，以去化2019年库存为主。区域市场受政策影响有限，区域成交价格呈上扬走势。区域市场表现2019.1-2019.12全运板块区域供求及价格走势Ps：数据统计包含别墅和洋房2019年1-12月，全运板块住宅供应量95.5万平，成交量49.6万平，供求比1:0.53，区域市场供大于求现象明显，市场供求失衡；从各产品线市场成交份额上看，60-90平的产品是目前区域供销的主力，基本占片区整体成交的44.5%。2019.1-2019.12区域分产品线供求情况区域市场供求失衡现象明显；而从各产品线成交情况上看，刚需产品为区域市场主流竞争市场详情项目名称总建（万平）产品类型主力面积区间均价供应量（万平）去化量（万平）去化周期(月)年均去化量(万平)销售率供应剩余体量（万平）未供应量（万平）绿城全运村180高层、小高、洋房小高层90-130，洋房130-150小高层10000，洋房170006013227.122%47120华贸中心100高层、洋房、别墅高层72-98，洋房130-150，别墅180-190高层5200，洋房8000，别墅1450013.54.4163.333%9.186.5金道城186高层、洋房高层60-80，洋房90-110高层5600，洋房800016.83.1162.318%13.7169.2月星国际城200高层、小高、洋房高层60-90，小高100-120高层5400，小高6300155.178.734%9.9185藏陇162036.3高层、洋房高层78-100，洋房90-120高层5300，洋房85005.31.444.226%3.931首创光和城58.2小高、高层小高80-100，高层58-80小高层7000，高层58005.62.246.639%3.452.6华新名筑7高层、小高、多层小高层75-90，多层60-90小高5600，多层65002.50.724.228%1.84.5盛融万恒府城铭邸120高层、洋房高层60-90，洋房100-130高层5500，洋房70006.73.475.851%3.3113.3信达尚城8小高、洋房小高层76-90，洋房120-150小高层6500，洋房750050.641.812%4.43总计130.433.9——49.626%96.5765.1统计：板块年均去化量前三名：月星国际城、绿城全运村、首创光和城板块内项目主要以高层产品为主，预计在售项目未来约有862万平的供应量，加上未售项目和已成交土地，区域供应接近1300万方，以今年整个浑南去化速度计算，预计去化需6年以上。产品类型分析绿城全运村华茂中心月星国际城华新名筑金道城藏陇1620首创光和城盛融万恒府城铭邸信达尚城多层*洋房*******小高*****高层********别墅*产品项目统计：项目皆为复合产品形式，产品线较丰富。4个项