深圳地铁--以公共交通为导向的开发案例

-1-TOD模式在深圳地铁6号线的研究与实践案例分析深圳地铁集团有限公司首席规划师刘卡丁[e-mail]创新的分类1、创造新的工艺、技术和材料2、创造新的客户3、创造新的经营模式深圳地铁6号线可持续发展模式集体创作团队深圳市轨道办市发改委、规划国土委、交委、法制办深圳市地铁集团公司中铁二院设计集团公司AECOM国际咨询公司北京大岳咨询公司一、项目概况二、进步和成果三、留给未来的思考投融资模式及策略研究背景1、政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负责6号线项目的建设、运营和相关资源的开发。2、双方股权比例为51%：49%，由项目发起人控股。3、政府授权项目公司经营6号线30年，期满后将相关资产无偿移交给市政府指定机构。4、项目公司负责提供沿线重点地块规划设计的优化建议，市政府将部分沿线土地增值收益以现金方式补偿给项目公司，以实现其财务平衡。深圳地铁6号线全线长37.85km，其中高架段长31.41km,地下段长6.44k,共设车站20座。全线设长圳车辆基地一处。总投资157亿。深圳市政府授权项目公司特许经营30年。项目概况委托专业咨询机构进行三位一体的研究地铁6号线是深圳市轨道交通投融资改革试点线路，由市发改委牵头，会同市规土委、市交委、地铁集团公司、港铁公司，同步开展了项目工程可行性研究、沿线物业综合开发及投融资模式研究。轨道交通引导城市发展轨道站点资源整合提升可持续发展投融资模式工程可行性研究突破传统，采用建地铁就是建城市的设计理念，使轨道交通引导城市规划、服务城市规划、大容量公共交通优先。力求地铁与物业无缝衔接。工程可行性研究成果（1）年度项目初期（2019年）近期（2026年）远期（2041年）长度（km）37.937.937.9客运量（万人次/日）45.481.2126.3周转量（万人公里/日）580.01114.21549.7平均运距（km/人次）12.813.712.3客运强度（万人/km）1.202.143.33早高峰最大断面（万人/h）1.722.784.03晚高峰最大断面（万人/h）1.792.934.22深圳地铁6号客流预测客流预测采用规划优化建议成果，预测结果与三期规划客流预测相比，日客流增加16%，高峰小时客流增加13%。该成果已纳入《深圳市轨道交通6号线工程可行性研究客流预测》并于2011年9月8号通过专家评审。-50000-40000-30000-20000-1000001000020000300004000050000松岗站-溪头站山门站-马田站合水站-公明广场站新围站-楼村站光明北站-荔林站光明中心站-观光站长圳站-上屋北站石岩站-大浪站元芬站-上塘站红山站-深圳北站深圳北至松岗方向松岗至深圳北方向远期晚高峰小时客流断面图地铁6号线主要技术标准6号线研究过程中，通过对车辆选型、资源共享及供电等进行了专题研究，确定了以下技术标准：1）列车编组：A型车，6辆编组、四动两拖；2）车辆最高运行速度为100km/h；3）系统最大设计能力30对/h；4）正线最小曲线半径为450m，最大纵坡30%；5）噪声控制标准严于国家标准，力争达到国际先进水平。沿线物业综合开发研究结合轨道交通，同步进行沿线物业综合开发研究，以实现轨道建设带动城市建设协调发展的目的，实现土地价值最大化。•沿线潜在地块梳理；•沿线规划优化建议；•沿线房地产市场调研；•选定地块价值分析；•重点发展地块发展组合建议；•重点发展地块概念性设计。投融资模式及策略研究探索解决轨道交通建设和运营的市场化问题（PPP），缓解政府财政压力，走出运营亏损补贴的困境，实现可持续发展。01000002000003000004000005000006000007000001357911131517192123252729经营成本收入一、项目概况二、轨道交通与城市发展研究成果三、留给未来的思考结合轨道优化沿线分区规划光明新城深圳重要的城市副中心，创新型高新产业基地及其配套服务区，承接香港、辐射东莞的生产性服务中心，深港大都会独具特色的生态旅游区松岗、公明商住、商业混合功能，职住平衡地区大浪职住平衡，考虑周边产业升级龙华新城综合枢纽，中心区居住配套石岩体现周边环境特征，发展中密度生态住区组团绿廊组团绿廊高密度中高密度中密度中低密度低密度基于对法定图则的理解和对城市规划的研究，对沿线各区段进行空间形态疏密相间，具有时代感、节奏感，再现凝固的音乐。沿线物业综合开发研究成果（1）沿线站点用地性质规划光明中心站光明新区城市综合中心组成部分城市级交通接驳站商业服务、商务、居住观光站光明新区综合中心片区级一般接驳站商务服务、行政办公、商业服务、居住长圳站光明高新区产业服务中心片区级交通接驳站商业服务、居住、商务上屋北站石岩地区综合中心片区级片区接驳站商业服务、休闲文化、居住、产业配套石岩站石岩官田社区中心社区级交通接驳站居住、商业服务、休闲娱乐大浪站大浪赖屋社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、产业配套元芬站大浪元芬社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务上塘站龙华新区北部综合中心片区级交通接驳站商业服务、文化体育、休闲娱乐、居住红山站红山社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐深圳北站深圳综合交通枢纽、商务商业中心城市级综合交通枢纽商务服务、商业服务、对外交通光明中心站光明新区城市综合中心组成部分城市级交通接驳站商业服务、商务、居住观光站光明新区综合中心片区级一般接驳站商务服务、行政办公、商业服务、居住长圳站光明高新区产业服务中心片区级交通接驳站商业服务、居住、商务上屋北站石岩地区综合中心片区级片区接驳站商业服务、休闲文化、居住、产业配套石岩站石岩官田社区中心社区级交通接驳站居住、商业服务、休闲娱乐大浪站大浪赖屋社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、产业配套元芬站大浪元芬社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务上塘站龙华新区北部综合中心片区级交通接驳站商业服务、文化体育、休闲娱乐、居住红山站红山社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐深圳北站深圳综合交通枢纽、商务商业中心城市级综合交通枢纽商务服务、商业服务、对外交通综合定位规划能级交通能级功能策划松岗站松岗片区综合中心片区级综合交通枢纽商业服务、居住溪头站溪头社区中心社区级一般接驳站商业服务、工业山门站马田站公明西部产业服务中心社区级一般接驳站产业及其配套服务合水口站合水口社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务公明广场站公明片区综合中心片区级交通接驳站商业服务、居住、行政办公新围站公明片区公共活动中心片区级一般接驳站公共服务（文体、展览）、居住、商业服务楼村站光明新区城市综合中心组成部分城市级一般接驳站商务、商业、居住光明北站光明新区城市综合中心组成部分片区级一般接驳站休闲娱乐、商业服务、居住荔林站光明新区人才聚居区片区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐综合定位规划能级交通能级功能策划松岗站松岗片区综合中心片区级综合交通枢纽商业服务、居住溪头站溪头社区中心社区级一般接驳站商业服务、工业山门站马田站公明西部产业服务中心社区级一般接驳站产业及其配套服务合水口站合水口社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务公明广场站公明片区综合中心片区级交通接驳站商业服务、居住、行政办公新围站公明片区公共活动中心片区级一般接驳站公共服务（文体、展览）、居住、商业服务楼村站光明新区城市综合中心组成部分城市级一般接驳站商务、商业、居住光明北站光明新区城市综合中心组成部分片区级一般接驳站休闲娱乐、商业服务、居住荔林站光明新区人才聚居区片区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐光明中心站光明新区城市综合中心组成部分城市级交通接驳站商业服务、商务、居住观光站光明新区综合中心片区级一般接驳站商务服务、行政办公、商业服务、居住长圳站光明高新区产业服务中心片区级交通接驳站商业服务、居住、商务上屋北站石岩地区综合中心片区级片区接驳站商业服务、休闲文化、居住、产业配套石岩站石岩官田社区中心社区级交通接驳站居住、商业服务、休闲娱乐大浪站大浪赖屋社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、产业配套元芬站大浪元芬社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务上塘站龙华新区北部综合中心片区级交通接驳站商业服务、文化体育、休闲娱乐、居住红山站红山社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐深圳北站深圳综合交通枢纽、商务商业中心城市级综合交通枢纽商务服务、商业服务、对外交通光明中心站光明新区城市综合中心组成部分城市级交通接驳站商业服务、商务、居住观光站光明新区综合中心片区级一般接驳站商务服务、行政办公、商业服务、居住长圳站光明高新区产业服务中心片区级交通接驳站商业服务、居住、商务上屋北站石岩地区综合中心片区级片区接驳站商业服务、休闲文化、居住、产业配套石岩站石岩官田社区中心社区级交通接驳站居住、商业服务、休闲娱乐大浪站大浪赖屋社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、产业配套元芬站大浪元芬社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务上塘站龙华新区北部综合中心片区级交通接驳站商业服务、文化体育、休闲娱乐、居住红山站红山社区中心社区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐深圳北站深圳综合交通枢纽、商务商业中心城市级综合交通枢纽商务服务、商业服务、对外交通综合定位规划能级交通能级功能策划松岗站松岗片区综合中心片区级综合交通枢纽商业服务、居住溪头站溪头社区中心社区级一般接驳站商业服务、工业山门站马田站公明西部产业服务中心社区级一般接驳站产业及其配套服务合水口站合水口社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务公明广场站公明片区综合中心片区级交通接驳站商业服务、居住、行政办公新围站公明片区公共活动中心片区级一般接驳站公共服务（文体、展览）、居住、商业服务楼村站光明新区城市综合中心组成部分城市级一般接驳站商务、商业、居住光明北站光明新区城市综合中心组成部分片区级一般接驳站休闲娱乐、商业服务、居住荔林站光明新区人才聚居区片区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐综合定位规划能级交通能级功能策划松岗站松岗片区综合中心片区级综合交通枢纽商业服务、居住溪头站溪头社区中心社区级一般接驳站商业服务、工业山门站马田站公明西部产业服务中心社区级一般接驳站产业及其配套服务合水口站合水口社区中心社区级一般接驳站居住、商业服务公明广场站公明片区综合中心片区级交通接驳站商业服务、居住、行政办公新围站公明片区公共活动中心片区级一般接驳站公共服务（文体、展览）、居住、商业服务楼村站光明新区城市综合中心组成部分城市级一般接驳站商务、商业、居住光明北站光明新区城市综合中心组成部分片区级一般接驳站休闲娱乐、商业服务、居住荔林站光明新区人才聚居区片区级片区接驳站居住、商业服务、休闲娱乐通过沿线站点周边城市规划、交通规划、车站级别综合定位研究。沿线物业综合开发研究成果（2）寻找沿线可作资本注入的地块【松岗段】【公明段】【光明段】【石岩段】【龙华新城段】【大浪段】民治街道一手商品房暂缺；二手商品房售价：10000-18000元零售商业租金：100-150元/㎡/月办公租金：50-80元/㎡酒店价格：160-380元/天物业升值潜力巨大。大浪街道：一手商品房25000元/㎡；二手商品房售价：9000-12000元/㎡零售商业租金：70-200元/㎡/月办公租金：15-30元/㎡酒店价格：100-130元/天房地产市场前景一般。光明街道一手商品房暂无；二手商品房售价：5000-10000元/㎡零售商业租金：35-120元/㎡/月办公租金：20元/㎡酒店价格：100-120元/天本区房地产市场潜力巨大。石岩街道一手商品房待售；二手商品房售价：7000-15000元/㎡零售商业租金：50-300元/㎡/月办公租金：25-45元/㎡酒店价格：150-350元/天前景一般。公明街道一手商品房暂无；二手商品房售价：5000-13000元/㎡零售商业租金：50-250元/㎡/月办公租金：20-25元/㎡酒店价格：300-400元/天潜力较大。松