B-11-最佳顾问项目-华南-深圳-深圳地铁六号线项目分享-海波-汇报报告

Codeofthisreport|1深圳地铁六号线项目技术方法分享——解码大型轨道交通沿线土地综合开发模式Codeofthisreport|2报告主题：本报告基于对深圳地铁六号线项目的操作经验，对大型轨道交通开发模式进行整理和分析，着重对轨道交通沿线土地优化选择综合开发模式（TSD）进行深化解读。核心思想：TSD模型核心思想为多维度逐级选择轨道沿线地块，提升优选土地先天条件，促进轨道沿线土地价值的有效实现。主要内容：报告用较大篇幅对TSD模式的研究维度、技术路线与技术操作过程中的市场容量规律模拟、区域发展的空间分异分析方法等技术方法进行了分享，意在展示完整的模式研究链条。报告思路：以六号线项目为索引，从轨道交通相关开发模式研究到TSD模式下的专项技术方法分解，由大理论逐渐精细化，逐渐深入到操作层级中的具体模拟和模型的操作。Codeofthisreport|34项目战略意义321项目价值技术方法深度分享模式研究Codeofthisreport|4顾问服务佣金200万地铁六号线项目依托自身的项目规模与属性，自产生就拥有强势的行业影响力横跨两个行政区整条地铁线路优选五个站点开发体量超过建筑面积600万平方米项目关键词Codeofthisreport|5港铁物业团队规划团队融资团队Aecom经济团队交通团队规划团队六号线团队中原团队WorkGroup由港铁作为技术负责方，AECOM左右技术总协调，合作团队高度的技术成熟度，国际化标准的操作要求，带来行业认可度价值提升Codeofthisreport|6项目属性：项目研究范围为深圳轨道交通6号线，包含了龙华、大浪、石岩、光明、公明和松岗6个区段，属于轨道交通沿线综合开发项目龙华段深圳北站、红山站、上塘站大浪段元芬站、大浪站石岩段石岩站、上屋北站松岗段公明段光明段石岩段龙华段大浪段光明段长圳站、观光站、光明中心站、荔林站、光明北站、楼村站公明段新围站、公明广场站、合水口站、马田站松岗段山门站、溪口站、松岗站Codeofthisreport|7项目要求按照项目整体的发展概念，结合深圳市宏观经济趋势、房地产市场的供求关系、政策趋势等因素，并通过轨道站点周边土地综合开发的研究，优选开发区域、站点、地块，并对分期发展之规模、投资启动时间、开发时序、销售策略提出建议，使能达到利用轨道交通带动新区发展并提升客流和土地利用价值的目的项目需求Codeofthisreport|84项目战略意义321项目价值技术方法深度分享模式研究Codeofthisreport|9轨道交通沿线土地开发项目分类：依据土地的范围和项目与地铁的关系，分为临近站点项目、站点用地开发、站点范围整体开发、轨道沿线整体开发四类地铁项目分类项目描述开发主体开发规模开发目的临近站点项目临近地铁站点地块进行房地产开发的项目开发商占地面积15万平方米以内一般以经济效益为目的的常规项目站点用地项目站点上盖、车辆段上盖、停车场上盖等再造地进行房地产开发项目地铁公司独立开发地铁公司与开发商联合开发占地面积50万平方米以内重视经济效益，同时兼顾地铁公司的政府形象站点范围整体开发项目站点范围内，进行整体土地优化和专项规划，进而进行土地开发和利用由地铁公司统筹并进行一级土地整理，而后进行独立开发，或与开发商联合开发占地面积100万平方米以内以房地产可发平衡地铁开发带来的经济压力，同时重视对片区整体发展的影响轨道沿线整体开发对整条地铁沿线，整个区域范围内的多个站点进行土地价值论证，并进行站点和土地的优化选择，而后进行房地产项目开发由地铁公司统筹并进行一级土地整理，而后进行开发或与开发商联合开发占地面积超过100万平方米以地铁开发带动房地产开发，提升区域土地价值，获得经济效益的同时，更重视对整个区域的发展带动作用，和对城市功能结构的影响Codeofthisreport|10开发模式研究：轨道交通沿线土地开发项目依据其资源驱动条件、交通利用手段，拥有各自不同的开发模式地铁项目分类适配开发模式开发模式描述中原实践临近站点项目LVD模式常规土地价值指向型开发，以常规土地价值因素作为开发基础，决定物业形态和开发进程，地铁站点仅作为影响土地开发价值实现常规驱动因素之一，不一定为核心驱动鹏达摩尔城、星河时代、宝能太古城、合正汇一城、横岗128项目等站点用地项目TLD模式交通价值附加型开发，以土地交通价值为主要基本点，土地的物业开发保障交通利用的要求，并以交通客流为价值驱动进行指向性开发深圳地铁塘廊站上盖、前海湾站上盖、西安地铁纺织城站车辆段上盖项目等站点范围整体开发项目TOD模式公共交通为导向的开发模式，以地铁站点为区域核心驱动，依托公共交通系统站点对周边土地进行价值影响，最大化交通节点价值的土地分级规划开发模式深圳地铁七号线安托山站、深圳地铁七号线深云站深圳地铁四号线黄贝岭站沿线土地综合开发TSD模式沿线土地优化选择综合开发模式，轨道交通沿线土地优化选择综合开发模式，对轨道交通整条线路沿线各站点区域土地进行优化选择，以区域整体土地价值的综合实现为核心驱动，注重区域功能合理性和平衡性发展的开发模式深圳地铁六号线、深圳地铁四号线、穗莞深城际轨道交通沿线土地开发、广佛城际轨道交通沿线物业开发Codeofthisreport|11TSD模式技术轨道：TSD模式通过对沿线区域、站点、拟开发地块层层优选，不断提升项目先天条件轨道交通沿线土地综合开发项目不同于常规地产项目，项目拟开发区域并未确定，沿线可利用土地都在拟建范围内，具有一定的可选择性区域优选开发建议轨道交通一般线路较长，沿线区域较多，各区域发展成熟度和资源条件、发展预期各不相同；轨道交通同一区域内各站点功能属性不尽相同，对周边发展带动作用各异；同一站点对周边不同的地块所提供的辐射能力与方向具有较大差异；站点优选通过对沿线区域、站点、拟开发地块层层优选，项目具备更为优质的先天资源条件，从而具备更高的价值实现基础Codeofthisreport|12TSD模式下的顾问服务技术路线：顾问服务针对TSD开发模式阶段性目标，逐级进行数据和理论支撑沿线站点土地利用优化土地价值评估及收益分析重点地块概念性规划设计物业开发潜在合适区域遴选市场调研及经济分析物业发展组合建议TSD模式开发技术路线顾问服务内容Codeofthisreport|13顾问服务核心技术问题：TSD模式下的顾问服务技术路线中，完全定量化分析的物业发展组合建议，为常规顾问技术方法无法解决的核心技术问题研究内容经济环境、政策规律等经济因素十年分析；整条线路区域土地、住宅、商业、写字楼、酒店、保障房等全物业类型十年市场数据调研；研究内容研究内容区域整体市场定量预测；各站点市场需求容量划分；各地块开发物业及开发强度精细定量分析；区域土地资源价值整合分析；分地块市场价值评估与未来收益预测；完全定量化的物业发展组合建议，常规顾问技术方法无法解决，且为项目核心技术问题市场调研及经济分析土地价值评估及收益分析物业发展组合建议Codeofthisreport|144项目战略意义321技术方法深度分享模式研究项目价值Codeofthisreport|15Part3.1定量化技术方法梳理Codeofthisreport|16站点物业功能定位各站点开发物业类型倾向特点物业分配与开发强度分析区域市场容量预测区域各物业市场容量各站点各物业类型的详细开发量技术方法路线定量结果生成Codeofthisreport|17Part3.2区域市场容量预测以光明新区市场容量预测为例Codeofthisreport|18趋势预测法（1/3）：排除政策因素，深圳市近十年每年一、二手住宅成交量为1400万平方米，未来仍会以此为基础上下震荡，但不会出现较大偏离深圳历年一二手住宅成交量(万平米)＞根据深圳市国土局近十年的统计数据（特殊年份除外），深圳市一、二手住宅每年基本维持约1400万平方米的需求量，预计未来年份一二手住宅的成交量基本会维持1400万平方米的基础上下震荡，不会有较大的偏离＞，一手住宅年均成交基本保持在400~900万平方米区间，并呈下降趋势＞二手住宅年均成交量维持在470~1200万平方米区间，逐渐成为住宅成交结构的主力军＞（特殊年份数据说明：2001~2003年，缺乏二手成交数据；2008年因宏观调控政策，压制了市场需求，偏离发展常规）深圳市住宅历史成交总量593.72724.41811.9802.58901.13694.24475.39409.28623.39325.61123.6474.53595.67737.63884.61350.931226.58923.4303.10200400600800100012001400160018002000二手一手数据来源：深圳市国土局2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-5月一手593.72724.41811.9802.58901.13694.24475.39409.28623.39325.61123.6二手000474.53595.67737.63884.61350.931226.58923.4303.1总量593.72724.41811.91277.111496.81431.871360760.211849.971249.01426.7住宅需求总量预测1Codeofthisreport|19年份200120022003200420052006年2007年2008年2009年2010年2011年1-5月比例------------0.59：10.66:11.06:11.86:10.86:11.97:12.84:12.45:10000.590.661.061.860.861.972.842.4500.511.522.53一、二手住宅比例关系一、二手住宅比例关系趋势预测法（2/3）：根据历年一、二手住宅成交比例，结合我们对未来影响一、二手供给因素的分析，预测未来仍会以二手住宅为主，与一手住宅比例在2:1-3:1左右深圳历年二手住宅与新建住房交易面积比例历年一二手住宅成交比例关系说明2004年及2005年，市场新建住房的交易面积高于二手住宅的交易面积，比例关系为0.59:1、0.66:12006~2010年二手住宅与新建住房交易面积比例在1.06至2.84之间在2008年全年的时间里，深圳的二手房市场经历了一系列重要的变化，成交量变化幅度较大，主要包括以下几方面的原因1）市场周期性的影响：07年年中深圳市的房地产投资潮消退，价格泡沫破裂，导致07年下半年消费者信心急剧下降，市场观望气氛浓厚，这种趋势延续到08年。2）金融危机冲击：08年的经济环境突然转向，世界经济都受到了巨大的冲击，包括美国次级贷影响，雷曼兄弟破产等。3）年末国家房地产市场的转向年份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月比例1.1：12.8:12.7:11.3:11.1:11.1:11.3:11.1:10.8:11.0:11.2:10.8:1深圳市2008年各月二手住宅与新建住房交易面积比例从2004年开始，深圳面临土地资源从紧约束，逐步实施减量发展模式，除08、09年受经济危机影响土地供应增加外，从长远看来，深圳市土地供应逐渐减少，导致未来新增居住用地减少；历年的一手住房又将在未来转变为二手住宅，因此未来，二手住宅与一手住宅比例会下降，但是仍会以二手住宅占主导根据历年的数据，中原预测未来二手住宅与一手住宅的比例为2:1-3:1左右未来发展趋势研判住宅需求总量预测1Codeofthisreport|20趋势预测法（3/3）：排除政策因素，预计未来20年深圳新建住宅年需求量约为350～450万平方米未来20年深圳市新建住宅年需求量=一二手住宅成交总量=×一手住宅/一二手总量1400万平方米/年×1/4～1/3=350～450万平方米一二手住宅成交总量：排除政策因素，深圳市近十年的一、二手住宅成交量为1400万平方米，未来仍会以此为基础上