土地估价报告(市场法和假设开发法)

XXX公司土地估价报告——封面四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]土地估价报告项目名称：XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估受托估价单位：四川久信地产评估有限公司估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号提交估价报告日期：二OO八年三月二十九日XXX公司土地估价报告——摘要1四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称XXX公司抵押贷款涉及位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估二、委托估价方委托人：XXX公司住所：XXX法定代表人：XXX经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。三、估价目的委托估价方拟用估价对象设置土地抵押权，特委托我所对估价对象的使用权价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。四、估价基准日二○○八年三月二十四日五、估价日期此次评估从二○○八年三月二十四日开始至二○○八年三月二十九日结束六、地价定义至估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX公司。根据委托方提供的评估背景资料表明，估价对象未设置抵押等他项权利，故本次评估我们按出让、无他项权利限制设定土地权利状况。估价对象《国有土地使用证》登记用途为综合用地。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件，估价对象已规划修建商业、住宅综合用房。此次评估我们根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按综合(商业、住宅)用地设定土地用途。估价对象为出让用地，出让终止日期为2052年3月21日，至估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。根据土地使用的合法性原则，本次评估我们按土地剩余使用年期设定估价对象使用年期为43.99年。估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“场地平整”。考虑到评估目的及土地开发的实际状况，本次评估我们设定估价对象开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场地平整”。XXX公司土地估价报告——摘要2四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]在估价期日时，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:建筑物使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层；容积率2.0；建筑密度35%。根据合法性原则和本次估价目的，本次估价按估价对象的规划设计利用条件设定容积率，即容积率为2.0。因此，本次估价对象的价格定义为：估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。七、估价结果估价人员本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料基础上综合分析了估价对象地价影响因素，分别采用“市场比较法”和“剩余法”对估价对象进行测算，确定估价对象作为出让、无他项权利限制的综合(商业、住宅)用地、宗地外“六通”、宗地内“场地平整”、容积率为2.0、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格为（见土地估价结果一览表）：评估土地面积：2,514.60平方米大写：贰仟伍佰壹拾肆平方米陆拾平方分米评估单价：2,895.00元/平方米大写：贰仟捌佰玖拾伍元/平方米评估总价：727.98万元大写：柒佰贰拾柒万玖仟捌佰元整币种：人民币八、本项目土地估价师签名姓名资格证书号签章杨惠琼2002510142卓军2002510177九、土地估价机构四川久信地产评估有限公司土地估价机构负责人：杨惠琼四川久信地产评估有限公司二○○八年三月二十九日XXX公司土地估价报告——摘要3四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]土地估价结果一览表估价机构：四川久信地产评估有限公司估价报告编号：川久信地产评（2008）字第012号估价基准日：2008年3月24日土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：出让综合(商业、住宅)用地、无他项权利限制、从估价基准日二○○八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用权价格。2、基础设施条件：估价基准日时，估价对象达到设定的开发程度。宗地红外线基础设施条件为：供电状况：通周围道路状况：通通讯条件：通供水状况：通排水状况：通供热状况：无通气状况：通3、规划限制条件：综合(商业、住宅)用地，建筑密度35%，容积率为2.0。4、其他限定条件：按本估价报告限定的条件使用。二、其他需要说明的事项：1、本评估报告仅为委托方抵押贷款提供价值参考，若用于其他目的时本报告结果无效。2、上述地价未考虑抵押权实现时，因急卖等原因所造成实际成交价可能低于评估价的因素，故抵押权人在考虑风险后，由抵押人、抵押权人商定最终的抵押地价。3、改变估价目的、估价基准日、土地使用权性质、土地用途、土地使用年期、土地开发程度以及国家政策调整、宏观经济发生变化、城市规划调整都将影响估价结果。4、本估价结果自估价基准日起有效期为半年，即从2008年3月24至2008年9月23日期间有效。估价机构：四川久信地产评估有限公司二○○八年三月二十九日宗地外宗地内宗地外宗地内xxx公司乐城国用[2007]第87964号乐山市中心城区龙游路西段综合综合(商业、住宅）2.0六通场地平整六通场地平整43.992514.602,895.00727.98估价期日的土地使用者土地使用证编号宗地位置面积（m2)备注估价基准日设定土地开发程度土地剩余使用年限（年）单位面积地价（元/m2）总地价（万元）估价基准日登记用途估价基准日设定用途容积率估价基准日土地实际开发程度XXX公司土地估价报告——估价对象界定4四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]土地估价报告第二部分估价对象界定一、委托估价方委托人：XXX公司住所：乐山市市中区春华路与凤凰交汇处领地公寓202号商铺法定代表人：XXX经营范围：房地产开发；室内外装饰装修；销售五金、建筑材料、百货。二、估价对象本次评估的估价对象为XXX公司位于乐山市中心城区龙游路西段的一宗综合用地，载明土地使用者为XXX公司，登记用途为综合，登记土地面积为2514.60平方米。三、估价对象概况（一）估价对象土地登记状况国有土地使用证：乐城国用（2007）第87964号土地使用者：XXX公司宗地坐落：乐山市中心城区龙游路西段四至：东至：四川乐山大杨公路建设有限公司南至：龙游路西至：华通实业有限公司北至：乐山市汽车驾驶技术学校土地用途：综合使用权类型：出让终止日期：2052年3月21日使用权面积：2514.60平方米发证机关：乐山市人民政府填证机关：乐山市国土资源局（二）土地权利状况1、土地权利归属据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象土地所有权属于国家，使用权属于XXX公司。2、土地使用权取得方式据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，委托方以出让方式取得土地使用权。3、土地使用年期XXX公司土地估价报告——估价对象界定5四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象终止日期为2052年3月21日。截止估价基准日，土地剩余使用年期为43.99年。4、土地他项权利据委托方提供的估价对象《国有土地使用证》（乐城国用（2007）第87964号）复印件记载，估价对象未设置抵押等他项权利。（三）土地开发状况1、宗地外在估价基准日，宗地外达到了“六通”（给水、排水、通电、通讯、通气、通路）。2、宗地内在估价基准日，宗地内达到了场地平整。（四）土地利用状况在估价基准日，估价对象达到宗地内场地平整，现正拟进行房地产开发。根据委托方提供的《规划设计条件通知》复印件,估价对象规划设计主要指标:建筑使用性质：商业、住宅；建筑层数：多层、高层，建筑控制程度：以批准方案为准；容积率2.0；建筑密度35%；建筑控制规模约5300平方米。四、影响地价的因素说明（一）一般因素影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。1、地理位置乐山市地处四川盆地南部、成都平原至西南山地的过渡带，北连眉山地区，东临自贡市，南临宜宾地区和凉山州，西与雅安地区接壤，介于东经102°55′—104°0′，北纬28°25′—29°55′之间，南北长165公里，东西宽90—120公里，幅员12826平方公里，占四川幅员面积的2.68%。乐山城坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交汇处，是国家历史文化名城和重点风景旅游城市。全市森林面积53.8万公顷，森林覆盖率达50.5%，被联合国教科文组织誉为人居环境典范城市。目前乐山投巨资打造精品园林城市，中心城区绿地率达到36.36%，绿化拟盖率达到41.46%，人均公共绿地达到10.96平方米，三大绿化指标数值分别超过国家园林城市标准4.36%、4.46%、2.76平方米。2、自然环境⑴地势、地貌XXX公司土地估价报告——估价对象界定6四川久信地产评估有限公司电话：[phone]乐山市中区春华路295号工商银行四楼传真：[phone]乐山市地势呈倾斜状，西南高、东北低，地貌以山地为主，丘陵次之、平原较少。山地主要分布在市境西南，丘陵主要分布于市境东部，平原多沿江分布。境内地势高差悬殊，最高处在峨边彝族自治县境内的马鞍山主峰，海拔4288米，最低处在犍为县岷江出市境内段，海拔320米，相差3968米。⑵气候、水文乐山市气候属中亚热带季风湿润气候，年平均气温在17.3摄氏度，最高38.1摄氏度，最低-4.3摄氏度，全年无霜期为333天，年降水量1397毫米，年蒸发量900毫米，年平均相对湿度为81%，年日照数1174小时，主导风向为北风，平均风速每秒1.2米。乐山市域河流众多，流域面积在100平方公里以上的大中小河流有48条，水能资源丰富可开发量394.2万千瓦，平均每平方公里水能密度达220千瓦，分别比全国和全省高5.5倍和1.36倍。3、社会经济状况根据2007年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人。根据人口专题报告预测的结果：2010年中心城区人口为40万人，2020年中心城区人口为52万人。从2005年到2007年的GDP实现情况分析，2005年，乐山市GDP实现306.72亿元，同比增长12.8％。2006年1—9月，乐山市GDP实现275.80亿元，完成全年奋斗目标任务的76.19%，同比增长14.2%，总量居全省第7位。第一产业占57.5%，第二产业占14.2%，第三产业占28.3%，人均收入7486元/人年。2007年，乐山市GDP同比增幅在15%左右，人均收入约8200元/人年。2007年乐山经济运行态势良好全年地区生产总值实现440亿元，增长15%。主要有5大亮点：⑴工业经济快速增长。全市规模以上工业企业实现增加值210亿元，同比增长26％，增速比去年同期提高0.6个百分点。⑵农村经济稳步发展。粮食生产实现恢复性