从一个锤子开始-中原地产培训

Codeofthisreport|1首先，让我的报告从一个锤子开始对于锤子的两种解释（1）由两部分组成，锤子把和锤子头，锤子把通常为木质，锤子头通常为铸铁或者不锈钢（2）一种用来锤东西的工具Codeofthisreport|2创新的根本，就是回归本源存在主义的基本概念之一——异化第一步：产生锤东西的需要第二步：有人发明了第一个锤子第三步：这个锤子得到广泛认可第四步：从此，人们把这种形状的东西统一叫做锤子低层次创新：改变锤子头的形状——圆头锤子、方头锤子高层次创新：忘记锤子头的形状——回归本源，回溯到“锤东西的需要”上面去——海德格尔Codeofthisreport|3房地产的本源，就是回归到人的居住需求上去——吴爱吾第一步：产生居住的需要第二步：有人造出第一栋房子第三步：这种房子受到广泛认可第四步：从此，人们把这种东西统一叫做“房子”Codeofthisreport|4房地产行业的发展，本质上是源于人类对于更美好生活的向往和不断追求混居空间的分割功能的分割房间的分割套间的分割地点的分割时间的分割（原始状态）（开始出现房间的概念）（功能房独立）（房间开始独立）（进入高级状态）（进入多套房时代）（？）Codeofthisreport|5下面，我们就从人的几个基本需求层面去重新认识房子不要以为我会讲马斯洛需求层次理论我没有那么老土Codeofthisreport|6一个成功人士一生需要拥有的五套房子Codeofthisreport|7第一套：一周居住五天的房子代表符号城市中心AddYourTextAddYourText现代风格外立面玻璃、金属材料配套：大型超市娱乐方式：酒吧、咖啡厅交通：方便的公共交通方便的生活服务Codeofthisreport|8案例一：杭州·绿城·深蓝广场三角形的“鸡肋”地块全玻璃幕墙三角形的酒店住宅大堂五星级内饰Codeofthisreport|9房产品在本质上是一种居住的生活状态，进而是一种生活氛围，而建筑仅仅是表达场景的一种手段——绿城集团物业类型酒店式服务公寓、酒店、办公楼占地面积:20000平方米投资商浙江绿城总建筑面积:134000平方米地址杭州市武林商圈开盘时间2006-07-03项目配套内置精品商业街开盘均价25000/平方米片区均价10000/平方米可售总套数公寓楼425套最高均价30000/平方米设计杭州市建筑设计院室内设计美国BLD有限公司物管费5.8元/平米·月娱乐配套雪茄吧、书吧、健身房、游泳池、健康会所特色符号全玻璃外墙住宅外立面五星级酒店式服务总统套房等级内饰商业内街设计Codeofthisreport|10你给我设计一栋五星级酒店，里面全是总统套间——绿城副总Codeofthisreport|11第二套：一周居住两天的房子代表符号自然景观（不一定有强势资源）AddYourTextAddYourText朴实外立面、石材极度重视园林打造配套：小型生活超市娱乐方式：爬山、钓鱼交通：方便的公路交通“隐形”物管Codeofthisreport|12十七英里棠樾天麓。。。。。。Codeofthisreport|13第三套：一个月居住一次的房子——Resort代表符号强势自然景观AddYourTextAddYourText艺术的外立面配套：小而全的生活配套如小镇一般精致的商业街娱乐方式：水上活动户外活动交通：方便但通常较远的公路交通灵活的物管方式Codeofthisreport|14巽寮湾：金融街首个标志性项目，总建筑面积将近2000万平米，超大旅游度假综合项目项目概况位置：惠东县稔山巽寮辖区占地面积：2400万平方米总建筑面积：1920万平方米容积率：0.8；绿化率：75%资源：沙滩、海景、山景开发商：金融街惠州置业有限公司金海湾作为金融街控股到南中国海的首个标志性项目，投资逾100亿，打造集合星级酒店、度假公寓、别墅、商业、餐饮、高尔夫、游艇码头等综合设施的旅游地产项目红树林生态保护观光区滨海休闲新市镇低密度高尚度假休闲区Codeofthisreport|15资源整合：利用天然的海、山体、沙滩资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施项目拥有24平方米公里的控制版图，11公里长的沙滩，16公里的海岸线，60亩红树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，百米内水深不超过2米的海水浴场南区五星级酒店群落中的喜来登酒店于2006年开工建设，2008年5月对外营业；项目利用天然的海、山体、沙滩资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施，拓展高尔夫、游艇、帆船等山地运动、水上运动等户外运动项目；中区民俗文化村、购物中心、酒吧街预计于2012年完工；喜来登酒店Codeofthisreport|16推售情况：以投资型小户型公寓和观海别墅（双拼别墅占5成以上）为主，现只剩4套别墅，销售情况良好各期物业推售详情：一期：两栋酒店式公寓，08年5月推出，距沙滩60米，共442户；58~85㎡一房，均价8000元/平米，已售罄：二期：32栋海滩别墅，09年8月推出，180㎡联排20套，价格1.9万，独栋12套，价格2.1~3万元/㎡，面积368~430㎡，剩四套；三期：3栋酒店式公寓，09年10月推出，共391户，面积70~90㎡，80%一房，20%两房，价格区间7000多-9000多，已售罄；首期物业“凤池岛”：位于整个金海湾区域“阳光之都”的中区，由公寓、小高层、别墅组成；占地面积10万㎡，建筑面积13万㎡；别墅外立面公寓外立面Codeofthisreport|17产品：首期产品以小户型度假公寓为主，全套间设计，精装修入住，产权式酒店经营方式产品特点：小户型、精装修、全套间、大露台设置，淋漓展现度假风情；度假公寓经营方式：70年产权，自由产权式酒店经营方式，是否将物业交由物业公司统一经营由业主自愿；年平均4%~5%收益率，业主免费入住30天，入住时间自由选择；一期酒店式公寓Codeofthisreport|18第四套：一年居住一次的房子代表符号极度强势自然景观（具有不可替代性）AddYourTextAddYourText以木材料居多，热带亚热带风格外立面配套：“造城”式配套娱乐方式：高尔夫、出海交通：较为不重要“管家式”物管Codeofthisreport|19案例借鉴案例四:海南·雅居乐清水湾——你的清水湾，你的第二人生同属东线海景区资源大盘面临着相似的客户群体有着相似的物业组合在整个海南市场运营比较成功，有参考借鉴之处基本信息位于陵水县英州镇清水湾大道海滨处；占地面积:10005000㎡，总建面:10000000㎡；容积率0.4-，绿化率35%开盘时间开盘时间2009-03-28面积区间金色果岭组团：别墅：180-567㎡，洋房115-291㎡蔚蓝海岸组团：洋房：68—176㎡瀚海银滩：洋房：77—335㎡（一线海景），别墅297—1415㎡价格洋房均价8300元/㎡，别墅13000元/㎡起配套设施3个18洞国际高尔夫球场，6家国际顶级酒店，包括七星级朱美拉酒店，六星级莱佛士酒店，喜达屋W酒店，五星级万豪JW酒店、希尔顿酒店、豪瑞阁酒店，建有1000个泊位的游艇码头，主题商业街、购物名店，贵族游艇会，温泉入户Codeofthisreport|20Codeofthisreport|21案例借鉴借鉴点1：通过高品质的园林打造和营销中心大气的对称设计，营造出了客户的尊贵感，形成了自己的竞争区隔大气的营销中心设计高品质的园林打造Codeofthisreport|22案例借鉴借鉴点2：通过将营销中心海缘化、海景样板房的打造拉近了客户与海的距离，将一线海景转化为“来海南看真正的海”的独特卖点营销中心与海的零距离拉近了客户的海的深层体验感海景样板房Codeofthisreport|23案例借鉴借鉴点3：概念创新，文化植入，以未来“乐活”海岸小镇的生活概念，挖掘出“你的第二人生”，震撼了市场，引起了圈层共鸣第二人生：在海南清水湾项目里，雅居乐提出了第二人生的营销概念，在海边拥有一处属于自己的私人空间，除了可以享受这样如画卷般的生活，还蕴含着更多的含义乐活小镇：乐活这个词源自英文缩写LOHAS，原意为健康，快乐，绿色的生活方式。在上个世纪末，许多富裕阶层经历了过度消费的空虚之后，经过反思，形成了这种崇尚环保，追求健康的生活理念Codeofthisreport|24第一步营销中心、样板房等都强化了对海的体验；园林的展示强化了客户的尊贵感第二步“乐活”海岸小镇生活概念的植入，加深了海的文化内涵“来海南看真正的海”“你的第二人生”案例借鉴启示：从早期的硬件植入到后期的文化植入，从品质感、体验感突破，最后打造客户身份的精神符号，对本项目有很大的借鉴意义Codeofthisreport|25案例五：卡森·博鳌·亚洲湾1级土地与海资源最近，规划为大面积的海景别墅2级土地规划为6栋高层海景酒店式公寓和酒店3级土地离海资源最远，规划为岛屿别墅，依托人工打造成，提升产品价值，拉伸内部产品的均好性4级土地是项目内部竞争力最低的地块，由于受东侧其它项目的干扰，海景资源价值最低，必须靠内部价值打造拉升该地块的产品竞争力地块价值层级划分南海3级土地2级土地1级土地按照地块内部与海资源的关系，可以将项目地块分为4个层级2块其它项目酒店、公寓规划用地对本项目造成严重干扰Codeofthisreport|26Codeofthisreport|27资源条件：1.2公里的海岸线资源，为打造“看海、听海、亲海”的滨海公园提供了条件如何将海岸、沙滩、防护林等共建配套，转化为小区业主休闲、放松、度假的滨海体验公园，是提升项目自身价值的重要方向1.2公里沙滩、海岸、防护林我们对项目的自我认知湾流会所Codeofthisreport|28六岛六居的领域感与整体开放布局鲜明对比，表达了项目“专属”与“开放”兼备的设计理念六岛六居的私密岛屿居住空间“专属”滨海景观广场“开放”通透的规划布局，最大限度的利用了海景资源，中轴线景观大道和滨海广场增强了项目的尊贵感和开放性VS我们对项目的自我认知Codeofthisreport|29Codeofthisreport|30第五套：不知道什么时候去住的房子——“分时度假”概念何为“分时度假”？分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的分时度假概念具有两重含义一个是分时使用权，一个是度假时段的交换Codeofthisreport|31案例六：亚龙湾·人间天堂酒店，由三亚林业局和三亚亚龙湾云天热带森林公园有限公司合作开发亚龙湾热带天堂森林公园规划图亚龙湾热带天堂森林公园位于海南省三亚市亚龙湾国家旅游度假区。总面积1506公顷，是三亚市第一个森林公园，是海南第一座滨海山地生态观光兼生态度假型森林公园；园区与亚龙湾国家旅游度假区形成强烈的差异、互补和互动，使亚龙湾真正形成了大景区的概念，填补了三亚森林生态旅游的空白；建设分两个阶段进行。第一阶段自06年至09年底，以生态观光区域建设为主。已建成的有：游步道约8公里，游览车道约14公里、10多处观光楼台亭阁，主峰的山顶园区等及“鸟巢”等。总投资约19亿元，着力打造亚龙湾标志性的绿色旅游品牌Codeofthisreport|32项目市场定位是以中高收入人群和境外游客为主要客源，并自然生态游和高端山地雨林度假游为主打产品亚龙湾大佛鸟巢度假酒店公园植被过江龙索桥兰花谷亚龙湾海景全貌Codeofthisreport|33亚龙湾热带天堂森林公园的服务配套以餐饮、SPA及特色度假酒店为主，生态与旅游休闲紧密结合山顶公园地点：森林公园主峰顶峰构成：龙文化广场、沧海楼、足沐草堂