沈阳浑南新区调研报告

沈阳浑南新区调研报告2019年10月宏观市场03-08年沈阳房地产投资177.3324.6413.6538.3833.91150730.414.2%35.7%30.1%20.7%93.2%52.7%37.9%02004006008001000120014002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元0%20%40%60%80%100%房地产投资增长率历年房地产投资评估近年来沈阳房地产投资呈逐渐上升趋势，2009年达到1150亿元，增长率突破新高。开工面积与竣工面积逐年递增，说明开发商对沈阳房地产市场存有较强信心。开发商对沈阳房地产市场充满信心，投资与施工面积逐年增高2019年“9·27”新政实施后，楼市陷入一片低迷，企业谨慎谨慎再谨慎，“放缓拿地，放缓开发”成为一致选择。这种态势一直持续到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市场形势显现逆转，为一直在低谷徘徊的沈阳土地市场吹来暖风，久违的竞拍争地大战重现，2009年中海地产以总价70亿的总价成功竞拍沈阳两块“地王”，成为沈阳拿地标杆，而这种态势一直延续至今。沈阳历年土地供需走势图28.141567.82247.841737.355066.552093.44948.493318.55919.621832.091142.02955.66210.081514.4201000200030004000500060002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-9月单位：万㎡出让面积成交面积（数据来源：沈阳市土地储备交易中心）历年土地供求状况03-09年沈阳GDP16021900.72084.12482.53055385541670100020003000400050002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位：亿元03-09年沈阳城市居民人均可支配收入79618923.961009811651.4172901856014606.57.3%12.9%12.1%13.2%15.4%25.4%18.4%050001000015000200002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位：元0%5%10%15%20%25%30%城市居民人均可支配收入增长率沈阳GDP值逐年呈上升趋势，且由于地处东北区域，08年金融危机带来影响较小，反而成为沈阳经济发展的重要契机，08年GDP增长率为26.2%为近年来增长率最高。由于08年GDP上涨过快，导致基数过大，近两年GDP呈平稳上升趋势。人均可支配收入09年已达到18560元，消费能力增强，居民生活逐渐从小康型过渡为改善型。历年城市经济情况2010年1-6月商品房、商品住宅月度均价走势图494652204561453045084561514755014089411043234964400045005000550060001月2月3月4月5月6月商品房销售均价商品住宅销售均价单位:元/平541.1584.89484.3503.060100200300400500600700预售销售预售销售商品房商品住宅单位:万㎡2010年上半年沈阳商品房/商品住宅预售与销售面积同比增长26.94%同比增长35.11%同比增长0.1%同比下降0.7%2019年上半年商品房供应541.1万㎡，同比增值26.94%，其中商品住宅供应484.3万㎡，同比增长35.11%。2019年上半年商品房销售584.89万㎡，同比增长0.1%，其中商品住宅销售503.06万㎡，同比下降0.7%。在价格方面，从年初淡季开始直到五月份，价格在慢慢回升，而五月份商品房价格更是达到5501元/㎡，商品住宅均价达到5220元/㎡。在六月份，由于郊区大盘的集中上市导致城市商品房与商品住宅销售均价下降，商品房销售均价达到4946元/㎡，商品住宅销售均价达到4561元/㎡。2019年市场供销情况40.625.982.3153.7177.960.8133.6120.5114.775.238.461.30204060801001201401601802001月2月3月4月5月6月商品房批准预售面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）2010年1-6月商品房批准预售与销售面积单位：万㎡76.631.220.6138.552.1165.3133.661.338.475.2114.7120.50204060801001201401601801月2月3月4月5月6月商品住宅批准预售面积（万㎡）商品住宅销售面积（万㎡）2010年1-6月商品住宅批准预售与销售面积单位：万㎡2019年上半年商品房共供应541.1万㎡，其中五月份供应量为177.9万㎡，是上半年供应量最多的月份。2019年上班年商品住宅共供应484.3万㎡其中六月份供应量为133.6万㎡，为上半年供应最多月份。2019年上半年商品房共销售584.89万㎡，其中五月份销量为165.3万㎡，是上半年销量最多的月份。2019年上半年商品住宅共销售503.06万㎡，其中六月份销量为133.6万㎡，是上半年销量最多的月份。2019年市场供销情况小结沈阳房地产市场较为健康，泡沫很少，抗风险能力较强，刚性需求较大，近年来基本都处在供不应求的态势。区域市场2009-2010年浑南区域土地供销幅数对比117519051015202010年1-9月2009年1-9月单位：宗供应幅数成交幅数近两年区域土地供应量较小，主要因随着城市发展，浑南区域土地稀缺性逐渐显现。去年区域内部拿地较为活跃，成交幅数较大。浑南区域土地市场供销情况2009-2010年浑南区域供销面积对比15268125950501001502002010年1-9月2009年1-9月单位：万㎡供应面积去化面积2009-2010年浑南区域供销套数对比149171169562308910050001000015000200002010年1-9月2009年1-9月单位：套供应套数去化套数2019年无论是供应面积还是销售面积对比09年上升幅度较大。在销售套数中，今年销售套数略比去年下降，但销售面积却大于去年，说明今年销售的房源平均面积有所提升，居民生活水平增加。浑南区域市场供销情况2009-2010年浑南区域成交均价对比5687546852745333354351795668556958745803584064756038649868230100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月单位：元/㎡2009年2010年浑南区域市场价格情况今年均价与去年相比略有上升，主要因受到大势影响。今年价格一直保持稳中有升，在9月底，区域均价达到6823元/㎡。2010年浑南区域供销情况0100000200000300000400000单位：㎡-100%-50%0%50%100%150%200%供应面积去化面积供应环比去化环比供应面积4700396003129079127419299985289528243278289011去化面积4630249891140509196823115097178659160774142560220797供应环比-1.69%34.45%-1.29%135.43%-3.49%-15.97%18.80%去化环比-24.22%7.75%181.63%40.08%-41.52%55.22%-10.01%-11.33%54.88%1月2月3月4月5月6月7月8月9月浑南区域市场价格情况下半年区域供应面积较大，上升趋势较快，是全市主要供应区域。从3月开始销售面积基本持平，能够保持稳定去化。区域发展与板块划分在沈阳市十四届人大一次会议上，沈阳市市长李英杰在《政府工作报告》中的讲话传递出政府着力开发“大浑南”的动向：“除城市核心区外，沈阳将以大浑南地区为重点，全面推进城市基础设施、社会公共设施和生态环境重大项目建设。”根据规划，“大浑南”用地北起浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺三市接壤，规划总面积1400平方公里，规划到2020年建设用地350平方公里，人口规模250万至300万。“大浑南、新沈阳”作为沈阳未来城市发展的主战略，它表明沈阳未来城市发展向南延伸的基本趋势，也表明沈阳城市的空间形态由环状发展到轴向扩张的转换。•区域改革浑南概念大浑南概念的形成让许多项目看到了希望，且有些开发商在营销时都打出了大浑南的概念，“卖的是规划”就是项目的营销策略，从最初的被动现以重新变为主动。恒大名都是很好的案例，卖的就是大浑南概念，致使大盘出现爆销的局面。因此我们可预测在未来几年内大浑南仍是沈阳热点板块之一。按照总体规划，浑南新区主要功能单元为“三区一城一带”，即：高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城和浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%，商贸金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共绿地20%，其它用地10%。1988年1992年2019年至今起步萌芽阶段探索发展阶段全面建设阶段浑南发展历程长白板块长青板块奥体板块：首创国际城、沿海赛洛城、金地、泛美华庭等为代表；长青板块：万科金域蓝湾金地滨河国际社区、金地长青湾等；长白板块：中海国社、远洋天地、深航翡翠城、万科城；浑河北岸：东段的新世界花园、银基东方威尼斯及西段的恒大绿洲及阳光100等。浑南板块划分及代表项目位于沈阳市与桃仙国际机场的中间，沈阳金廊的起点，国际生活区的中央，08年奥运会热点区域。上世纪90年代政府大力度开发浑南新区高档住宅的集中地，高新科技发展的热点区域。目前已逐步以奥体为中心向四周扩展，形成大浑南一个中心、东西两端发展的局面。区域内的配套非常成熟，大到会展中心奥体中心版块附近，小到各成熟小区商业街的开放，足已满足生活需求。区位配套发展区域描述:中央成熟国际奥体板块位于浑南东部，随着08年沈抚同城的发展热潮，该区域开始进入迅速发展状况，且发展前景较好。沈阳南部地区只有这个片区是刚刚起步，且东南方向土地空置较多，近几年金地、万科的挺进地产开发一片火热，将来空间发展不可限量；该区域以浑南大学城为背景，教育人文氛围浓厚，配套现状也是围绕建工大学、音乐学院主要集中。区位配套发展区域描述:新兴文化发展区域长青板块区域描述:新兴热点宜居区位配套发展位于和平区与苏家屯中间，大浑南西部，沈阳与辽宁省内南部地区的通道。区域内的配套非常不成熟，其基本配套依靠和平区为主；区域内的生活配套尚处于今后规划中。新兴的南部高品质住宅开发区域，政府自06年底开始大力度扶植。区域内的一切都处于待开发规划中。长白板块区域描述:成熟繁华价值区位配套发展浑南、长白新区与市区的衔接带，五里河商务区旁，三好街南端，沈阳最优质地段。区域配套、生活、教育、商业等方面都非常成熟。逐步融入到五里河商务区体系之中，区域价值将更一步提升。于洪新城南端、浑河旁。区域配套较为薄弱。浑北东段浑北西段浑北东段浑北西段浑北东段浑北西段伴随区域内地产项目入住，区域会逐步成熟。区域描述:生疏生态成长浑北东段浑北西段浑河北岸板块