万达广场-分析2014-12-06

万达广场---四代购物中心的演变万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，已在全国开业88座万达广场，从2001年至2014年，经历了4代城市综合体的演变发展。第一代产品：盒式商业中心长春重庆路万达广场济南泉城路万达广场南京新街口万达广场青岛台东路万达广场第二代产品：组合式盒式商业体武汉万达广场天津万达广场南宁万达广场哈尔滨中央大街万达广场第三代产品：盒子+街区+高层第四代产品：新城沿街立面第四代产品——武汉汉街万达广场沿街立面第四代产品——武汉汉街万达广场建筑形式：简单→复合建筑组合形式万达广场一代单体盒式建筑二代组合式盒式或盒子+高层三代“盒子+街区+高层”的城市综合体四代城市片区或“新城”第一代万达：第二代万达：区位：城市中心→新区中心选址万达广场一代城市核心商圈二代城市核心商圈三代城市副中心或新区中心四代城市中心文化区或几何中心城区第三代万达：第四代万达：万达选址变化的原因1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；2）城市副中心及新区的土地一般成本低，规模较大，可以开发多种产品，降低开发险；3）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。选址：市中心到新区定位：普罗大众→中高端群体定位目标消费群体万达广场一代市中心便捷购物中心普罗大众二代老城区多种类零售集中地三代新区经济带动点，多功能城市综合体中高端四代大型文化旅游商业综合体规模：飞跃式发展规模容积率占地建筑面积万达广场一代1.2-2万㎡5万㎡（纯商业）2.5-4.0二代5万㎡10-15万㎡（纯商业）2.0-3.0三代10-20万㎡50-100万㎡5.0其中写字楼4.6万㎡公寓式办公楼7.0万㎡五星级酒店4.5万㎡商务酒店0.8万㎡综合大商业17.4万㎡步行街商铺5万㎡四代1.8平方公里337万㎡1.9其中写字楼46万㎡酒店9万㎡住宅155万㎡综合大商业34万㎡步行街商铺17万㎡市政配套76万㎡万达第三代产品分析广州白云万达广场上海五角场万达广场鸟瞰图第三代产品——广州白云万达广场沿街立面第三代产品——广州白云万达广场首层平面图（广州白云万达广场）鸟瞰图第三代产品——上海五角场万达广场巴黎春天百货大楼7FHOLA家居广场楼5F沃尔玛超市楼4F万达影城楼4F第一食品楼4F22F23F27F业态特色（三代）：万达影城呼和浩特万达国际影城上海万达影城成都万达影城北京万达影城景观亮点（三代）：大型天幕华南第一大天幕万达集团投资上亿元，精心打造了世界上最先进的两块面积达1600平方米的巨型高清天幕，这是华南地区的首块天幕，视觉效果美轮美奂，极为震撼！广州白云万达广场在带给广州市民消费便利生活的同时，万达广场巨型天幕倾情演绎完美的视觉盛宴。广州白云万达广场业态特色(三代)：体验式消费体验式消费（文化娱乐和餐饮）要大于50%在商业步行街划分出临时餐饮的露天位以满足顾客的体验式消费上海五角场万达广场实景图万达第四代产品分析武汉汉街南宁万达茂总平面图（万达武汉中央文化区）功能分区图（万达武汉中央文化区）鸟瞰图（万达武汉中央文化区）景观亮点（四代）：文化元素文化品位汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街，丰富了汉街的文化内涵。武汉中央文化区景观亮点（四代）：文化元素文化品位武汉中央文化区立面亮点（四代）:抛光不锈钢和压花玻璃立面设计反映了两种材料的手工艺的结合：抛光不锈钢和压花玻璃。这两种材料分别被制作成九种修整方式各异却标准化的球体。它们彼此之间的特殊定位重新创造了在水中运动和反射光线的效果，或者说是丝绸那柔软起伏的褶皱。建筑照明装置被集成到了建筑外围护结构的42333个球体当中。在每个球体种，LED固定装置都将光线射到层压玻璃上，从而生成发光的圆形斑点。同时，位于球体后侧的第二组LED灯在背板上创造了漫射照明的效果。在这17894平方米的媒体立面上总共使用了31万盏LED灯。对于这些灯的各种可能的组合和控制创造了丰富多彩的媒体照明效果以及千变万化的灯光变化顺序编程，配合了汉街万达广场的使用，起到了活跃氛围的效果。立面亮点（四代）:建筑照明装置空间亮点（四代）：空间亮点（四代）：拥有两个主要入口的北部中庭作为主要的场馆大厅，而南部中庭作为较为私密的场馆大厅。北部中庭的特点是采用了温暖的金色和黄铜材料，反映出了文化和传统身份。鸟瞰图（广西南宁万达茂）业态亮点（广西南宁万达茂）体验式旅游业态1.世界级室内主体乐园南宁万达茂缔造东盟首个室内大型主题公园，由世界知名公司设计，突出广西地方文化特点，引进世界最先进游乐设备，有世界首台以溶洞探险为主题的室内悬挂过山车，万达首创与影视结合的大型黑暗骑乘，结合壮族历史传说的4D互动游戏等最新的游乐设备，是家庭型的主题游乐公园。就算在南宁的漫长雨季，室内主题公园的欢乐却丝毫不会因此打折。业态亮点（广西南宁万达茂）体验式旅游业态2.大型室内儿童乐园南宁万达茂将引入国内首创的儿童综合乐园，在游乐中融入早教、主题摄影、生日派对、亲子餐厅、婴孩坊等功能区，能一站式满足儿童游乐、教育、摄影、零售、美食等多种需求，是目前国内创新水平最高、内容最丰富的儿童乐园。业态亮点（广西南宁万达茂）体验式旅游业态3.室内滑冰馆南宁万达茂的标准室内滑冰场，将打造成为世界顶级真冰滑冰场，具有极佳的室内景观，既可举办比赛也满足游客娱乐锻炼的需求。一年365天都有冰雪世界独特体验，在亚热带城市同样能感受到来自冰城的魅力。运营管理：运营模式万达广场一代合作开发，故没有业权与经营权二代若干个购物中心整体出售三代核心商业只租不售；住宅、小型商业、写字楼销售四代自持+销售+基础设施配套小结：选址变化：城市中心→新区中心定位变化：大众→中高端体量变化：“订单式商业模式”使体量飞跃式发展开发主题变化：纯商业→多功能→文化旅游体验商业运营：步行街商铺出售，资金快速回收