厦门万达广场项目商业定位市场调研报告

厦门湖里万达广场——前期商业市场调研及定位报告20010-09-26目录一、厦门总体概括介绍-------------------7P二、湖里区总体概括介绍-----------------9P三、厦门商业发展状况------------------30P四、湖里万达广场项目及周边情况介绍----42P五、项目SW分析------------------------44P六、项目前期定位----------------------50P七、步行街定位------------------------59P一、厦门市总体概况：1.厦门市基本情况厦门市是福建省的一个副省级城市，也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一；全市土地面积1565.09平方千米（其中厦门岛土地面积132.54平方千米，鼓浪屿土地面积1.91平方千米），海域面积约390平方千米；下辖6个行政区：思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安;人口：户籍人口177万，常住人口252万，60%人口居住在岛内；厦门籍华侨、港澳台同胞人数众多。一、厦门总体概况2、厦门市基础数据土地面积（平方公里）常住人口（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）1565.092521623.2164413规模以上工业增加值（亿元）全社会固定投资（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）654.62882.122613191533、城市经济发展水平2009年厦门全市实现财政总收入451.41亿元，比上年增长10.1%，其中地方级财政收入完成240.56亿元，增长9.2%。在地方级收入中，税收收入实现204.37亿元，增长5.9%，占地方级收入的85.0%，其中，营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长3.7%、9.7%、14.0%、6.4%。全年全市实现社会消费品零售总额488.62亿元，比上年增长15.3%。其中，批发业实现零售额68.95亿元，比上年增长8.9%；零售业实现334.39亿元，增长17.4%；住宿餐饮业实现68.42亿元，增长13.1%；其他行业完成16.86亿元，增长11.0%。一、厦门市总体概况4、厦门交通【对外交通】铁路方面：福厦、厦深、龙厦高速铁路，厦门是国家“四纵四横”铁路客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要枢纽。高速公路方面：福厦高速公路、厦成线、南安至厦门高速工程建设中。机场方面：厦门高崎国际机场。开辟50多条国内航线和数条国际航线，最大年客运能力为1000万人次，是华东地区主要的航空枢纽之一，国内十大航空港之一。厦门市将在大嶝规划建设第二机场。水路方面：厦门港，条件优越的海峡性天然良港，我国东南沿海对外贸易的重要口岸，厦门港的航线不断扩大，客货运量大幅度增长。【对内交通】厦门大桥：曾是全国最长跨海公路桥集美大桥：厦门最宽进出岛通道杏林大桥：厦门最长跨海桥梁，集合铁路公路功能海沧大桥：厦门岛通往海沧的一座兼具公路和城市桥梁功能的内海湾大桥。海沧引桥正建设中。翔安隧道：中国第一条海底隧道，10分钟横跨海峡，2010年5月通车厦门BRT(BusRapidTransit)：BRT一期工程共建5条线路（简称4+1），即1号线、2号线、环岛干道线、成功大道线和联络线，总长115公里，总投资约30亿元。一、厦门市总体概况5、厦门市商圈网点分布厦门商业分布如图所示，呈现东西分布特点，西南部为传统商圈，东部为新兴商圈，总体可概括为“五大商圈”。中山商圈，思明区的中山路至厦大传统商圈。禾祥商圈，禾祥东西路、湖滨东西路富山商圈，火车站至富山商业区的商圈。SM商圈，莲花路口至SM城市广场的新兴商圈。瑞景商圈，即将形成的莲前瑞景商业商圈。各区域即独立成市又有不同程度的联动和辐射。厦门开发重心向东部倾斜，大量人口迁入，带动商圈向东部转移趋势。全市商业主要集中在西南部，商圈间竞争激烈，而湖里万达广场处于商业市场空白点，未来前景广阔。一、厦门市总体概况城市发展方向：岛内地产开发的重点已经转移到东北部，从西海域转向东海域，从老城区转向新城区。城市重点发展片区：近期重点建设东部板块的枋湖片区、五缘湾片区和湖边水库片区。[对本项目的影响]片区成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，片区发展迎来发展良机。产业的发展将大大带动工业厂房、物流园以及办公物业的需求；投资的增长在拉动经济增长、提高居民消费能力的同时，也带来外来就业人口的置业需求。项目发展具备良好的城市经济基础支撑。快速交通条件改善，使得项目具备向主城区辐射的可能。项目应大力发展商业服务业，弥补周边大型商业中心的不足。项目开发营造一个现代、时尚的体验区域。6、厦门市未来发展规划7、市场环境小结二、湖里区总体概况1、湖里区概况湖里区成立于1987年11月，位于厦门岛北部；现辖有五个街道：湖里街道、殿前街道、禾山街道、江头街道、金山街道；面积63.41方公里，占厦门岛面积的47%，海岸线长达24公里；总人口70.98万人，其中户籍人口19.58万人，外来人口51.4万人；是进出厦门岛的门户，厦门经济特区的发祥地，中国十大港口、航空港之一。2、湖里区经济数据按照在地统计口径，2009年全年完成地区生产总值430.6亿元，增长4.5%；财政总收入44.58亿元，增长11.46%，其中区级财政收入10亿元，增长5.7%；城镇居民人均可支配收入28411元，增长8.7%；城镇登记失业率控制在4%以内。二、湖里区总体概况3、产业现状湖里区是国家信息产业基地中心，至2006年底，区内有三资企业2000多家，占全市三资企业总数的32%，投资总额约44亿美元；外资企业工业总产值占全区工业总产值的80%左右；《财富》全球500强企业中，就有24家、35个项目落户湖里，包括ABB、通用电气、波音、东芝、飞利浦、日本航空、戴尔、丰田通商、富士电器、霍尼韦尔、三菱、日本烟草、松下、TRW、可口可乐、沃尔玛、麦德龙等世界著名企业。4、湖里区商业市场岛内商业主要集中在中山路、火车站、禾祥西路，以SM购物广场和台湾街为中心的SM商圈及新兴的瑞景商圈构成厦门五大商圈；岛内传统商圈MALL已经呈现饱和的态势；湖里万达广场所处片区处于五大商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着五缘湾高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景广阔。三、厦门商业发展状况厦门主要商圈情况介绍【中山路商圈】中华商业名街——中山路以中山路为主道，从西边的鹭江海口到东边的文化宫。全长1200米，街道宽15米左右，优美的南洋骑楼，丰富的历史人为景观，且与厦门三个最著名的景点鼓浪屿、万石植物园和环岛路近在咫尺，中山路老街因此成为厦门最宝贵的商业资源。三、厦门商业发展状况中山路代表性商场/百货商场名称华联商厦巴黎春天百货诚达购物广场来雅百货位置中山路中山路思明南路中山路商业类别百货百货百货+超市百货规模（m2）15132200003000016500经营模式敞开统一经营管理敞开统一经营管理敞开统一经营管理敞开统一经营管理品牌档次中档高档中档中高档楼层/业态6F——家饰寝具用品——家居、床上用品5F家电、小百货欢乐儿童天地——亲子生活馆：儿童、婴儿用品、亲子乐园4F服饰、保健、药品绅士、运动世界——雅士名流馆：男式服装、服饰、办公用品、旅行包3F男女服饰名媛丽人流行装超市名媛淑女馆：女性服饰、内衣、睡衣、时尚用品2F服饰、珠宝、床上用品女装、皮鞋、珠宝超市摩登少女馆：少女服饰、个性流行、流行精品、美甲彩妆1F小超市、化妆品、数码视听世界精品荟萃服装、鞋等百货、KFC都会流行馆：化妆品、珠宝首饰、女士鞋、流行彩妆等-1F无特卖场——时尚运动馆：名牌运动服、休闲服、运动品、旅游用品、健身运动器材停车情况250个车位250个车位三、厦门商业发展状况【富山商圈】明发商业广场项目地址莲前路与嘉禾路交汇处开发企业厦门明发集团总建面积406000平方米商业面积400000平方米商业类型shoppingmall综合商业体经营管理公司自管业态业种旅游、百货、餐饮、娱乐、休闲、文化租金3—10元/平方米、天开业日期2007年主力租户家乐福、新世界、苏宁、欢乐星KTV、一代佳人、百安居、立新停车位地下2800，地面1000楼层业态主力商家平均租金A区百货、超市、珠宝家乐福、新世界百货300B区建材、家居、电器、数码百安居、苏宁200C区娱乐休闲金逸电影城300D区餐饮、娱乐设施、国际名品皇家一号150G区酒吧、旅游特色产品立新娱乐、欢乐星KTV75三、厦门商业发展状况【SM商圈】SM城市广场一期项目地址嘉禾路与仙岳路交汇处开发企业SM集团总建面积126000平方米商业面积100000平方米商业类型shoppingmall综合商业体经营模式店中店+统一管理业态业种IT、百货、家居、美食和超市租金3—30元/平方米/天开业日期2002年主力租户来雅百货、沃尔玛停车位2000三、厦门商业发展状况【ＳＭ二期新生活广场】项目地址嘉禾路开发企业菲律宾SM集团总建面积110000平方米商业面积100000平方米商业类型shoppingmall经营管理公司自管业态业种国际名品、异国美食、星级影院、美容美发租金3—13元/平方米，天开业日期2009年停车位1000三、厦门商业发展状况SM一期城市广场品牌分布楼层品牌分布负一层沃尔玛、特艺宫、许氏洋参、SHINEGREEN纯银饰品、和风物语生活道具、米奇时尚店、花语轩、银河艺品、老北京步鞋、零距离、金芙蓉绣庄、流行美、仙绿晶、优思麦、十里香橄榄、仟百惠、喜来鸟、柯达、神龙名优特产专卖、精艺天然宝石、上海潘苏美甲、日光屋、乐娃玩具、正丰、扁食妹、玉仁美食、阿嬷薄饼、钦华干果、优の良品、金门特产、天福茗茶、陶然艺品轩、海晟烟草、依莎、万家和帽子、美珍香、中国唱片、黄金书屋、联创电器礼品、金蜻蜓、迪士尼、百事皮具、XMBMorris、拾铺、红龙水族、晏子阁、夏特兰、滴哒滴、慧之眼眼镜、福太洋伞、达奇新电视购物、环保洗车、芽米丫茶饮一层Adidasoriginalcasualwear、SM来雅百货、FILA、PUMA、UMBROsports、Converssports、Adidas、美津浓、Kappa、爱威亚、竞业体育、斯凯奇、Nikesports、Apple、Hushpuppers、Jack&Jones、MarkFairwhale(时尚版）、Reidyboer、路易至尊、圣加诺夫、Vasto、GXG、富乐绅、LACOSTE、G-star、Expressor、BenchBody、Ein、ESPRIT、Ivykki、Exception、Froaig、Keao、泰麒威、渔、锐步、NIKE360、沙驰、必胜客、音乐厨房、筷客、欧米皮具、蓝威龙、MARSHAL、肯德基、FROZEN、面包新语、屈臣氏、Lee、KUHLE、Chevignon、华视眼镜、斯卡图、金缘信珠宝、尊信名表、Penshoppe、Levis、麦当劳二层浪莎、香港老人头、龙门客栈、中国移动、万盟手机、古士旗、三枪、爱都、圣达崴男装、雅戈尔、Blueriver、邦迪斯顿、萨米安托、佳佳男装、七匹狼、Goldlionmen’swear、虎豹、宾奴、赫本、罗蒙男装、柒牌男装、劲霸男装、FOX、箭鱼鲨、曼西•尔奴、利郎男装、卡宾男装、花花公子、绿阳工坊、奥康女鞋、美诗路、内衣DREAMWINGS、拉比、新奇美、荣利泰礼品、帝波童坊、哥比兔、小丁当、小脚丫、红豆内衣、嘉诗芳内衣、丽婴房、tomamdjerry、TOONSLAND、贝因美、小毛虫、杰米熊、精信航模、OMNI、思薇雅、伊の芙锦、杰丝碧尔女装、曼哈顿牛排、老杨牛肉面馆、多桑日本料理、希色、雅珂妮、ZOPIN、米兰登、G2000、Mymoment、Bananababy、上品、浪漫一身、DGVI、卡汶、PacinoWanShop、浪漫时尚、杉杉男装、力豹、才子西服、JVY、VeroModa、Only、BasicHouse、阳光棕榈、在喜、达芙妮、七八九、梦特娇三、厦门商业发展状况SM一期城市广场