万科行业分析报告

深万科投资价值评估I深万科投资价值评估学院：经济学院专业：国际金融年级：2008级成员：杨娇15620081152152宋君15620081152157姜斯慧15620081152143燕焦枝15620081152151深万科投资价值评估II目录1万科企业股份有限公司-----------------------------------------------------------------11.1公司基本状况--------------------------------------------------------------------------11.2公司主要股东--------------------------------------------------------------------------11.3公司发展历程及主要业务-----------------------------------------------------------32中国房地产产业分析--------------------------------------------------------------------52.1中国房地产业现状--------------------------------------------------------------------52.1.1我国房地产业的市场供给状况------------------------------------------------52.1.2我国房地产业市场供给结构---------------------------------------------------62.1.3我国房地产业的市场需求------------------------------------------------------72.2反映我国房地产业现状的主要经济指标-----------------------------------------92.2.1资产负债率----------------------------------------------------------------------102.3我国房地产业发展的主要问题----------------------------------------------------112.3.1房地产价格过高-----------------------------------------------------------------112.3.2城市土地供应盲目和超量-----------------------------------------------------112.3.3房地产炒作-----------------------------------------------------------------------112.3.4房地产与金融业关系畸形----------------------------------------------------122.4房地产业的政策---------------------------------------------------------------------122.5发展潜力和发展趋势---------------------------------------------------------------133深万科的经营状况---------------------------------------------------------------------15深万科投资价值评估III3.1公司业务概况------------------------------------------------------------------------153.1.1主营业务综合发展状况-------------------------------------------------------153.1.2公司财务分析------------------------------------------------------------------173.1.3管理层面的问题和考验-------------------------------------------------------223.2公司的行业地位---------------------------------------------------------------------223.2.1从市场认知度，品牌价值来看，万科无疑是领先的。----------------223.2.2万科公司与房地产行业重点公司在总资产、主营业务收入和净利润等方面的比较--------------------------------------------------------------------------223.3深万科的发展战略和前景--------------------------------------------------------24深万科投资价值评估1深万科投资价值评估1万科企业股份有限公司1.1公司基本状况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前中国最大的专业住宅开发企业。88年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93年4月向境外发行4,500万股B股。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。1.2公司主要股东表1.2主要股东及持股比例前10名股东持股情况股东名称股东性质持股比例持股总数持有有限售条件股份数量质押或冻结的股份数量华润股份有限公司国有股东0.146316090947962640000000刘元生其他0.012213379120800广发聚丰股票型证券投资基金其他0.010311275931500深万科投资价值评估2TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.外资股东0.0111000575700内藤证券株式会社外资股东0.0077704349500CITIGROUPGLOBALMARKETSLIMITED其他0.00657185080600中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险产品其他0.00657177478200融通深证100指数证券投资基金其他0.00657169565700广发小盘成长股票型证券投资基金其他0.00616725043200万科企业股份有限公司工会委员会其他0.00616716851700前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类华润股份有限公司1345094796人民币普通股（A股）刘元生133791208人民币普通股（A股）广发聚丰股票型证券投资基金112759315人民币普通股（A股）TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.110005757境内上市外资股(B股)内藤证券株式会社77043495境内上市外资股(B股)CITIGROUPGLOBALMARKETSLIMITED71850806人民币普通股（A股）中国人寿保险（集团）公司－传统－普通保险产品71774782人民币普通股（A股）融通深证100指数证券投资基金71695657人民币普通股（A股）广发小盘成长股票型证券投资基金67250432人民币普通股（A股）万科企业股份有限公司工会委员会67168517人民币普通股（A股）上述股东关联关系或一致行动的说明广发聚丰股票型证券投资基金、广发小盘成长股票型证券投资基金同为广发基金管理有限公司管理的基金。截止2008年末，华润股份有限公司持有公司A股股份1,619,094,766股，占公司股份总数的14.73%，为公司第一大股东。华润股份有限公司是由中国华润总公司于2003年6月发起设立的股份有限公司法定代表人为宋林先生，主要资产为香港华润（集团）有限公司100%深万科投资价值评估3的股权及其他内地资产，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街8号华润大厦，注册资本约164.67亿元，中国华润总公司持有华润股份有限公16,464,463,526股国家股，占其股本总额的99.984212%；其他四家发起人中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司650,000股国有法人股，分别占其股本总额的0.003947%。中国华润总公司注册资本约96.62亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，法定代表人亦为宋林先生。1.3公司发展历程及主要业务万科成立于1984年5月，当时名叫“深圳现代科教仪器展销中心”，公司性质为国营企业；公司地址为深圳市建设路1号，业务极尽多元化，诸如贩卖日本电器如摄像机、录像机、投影仪等，另外还开设服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂、K金手饰厂、饲料厂等。1986年，万科因所经营业务与公司名称不相符，公司更名为“深圳现代企业公司”。由于业务的不断扩展，在保留建设路的展场外，万科总部搬迁到和平路50号。1988年11月，万科进行了历史性的股份化改造，正式更名为“深圳万科企业股份公司”；12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。万科股份制改造完全移植香港经¬验，为企业引进了国际先进的现代企业制度。股份制改造完成之后，万科选择了多元化和跨地域的扩张之路，并于同年通过高价竞争投正式介入房地产领域。1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易；同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；同年，万科提出了“人才是万科的资本”，奠定了万科企业文化的基调。在理想主义的旗帜之下，万科集聚了一批优秀的人才。年底，万科的业务已包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程及其他等13大类。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。同年，《万科》周刊应时而生，并逐渐成为万科企业文化的重要载体。1993年3月，公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市，开始确定战略结构调整，走专业化道路。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。12月，公司更名为“万科企业股份有限公司”。1997年6月，公司增深万科投资价值评估4资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳市住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附