世联-常州国际科技创新基地项目产业研究细化及物业发展建议-196p-旅游度假区-调查分析-前期策划

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。常州国际科技创新基地项目产业研究细化及物业发展建议2008.06.26第一阶段主要工作成果回顾项目战略元素：国际、生态、创新、示范产业区——占40%，约760亩；其中研发集聚区20%，孵化区20%。服务区——占27%，约513亩；其中展示物流区17%，商服区10%。生活区——占33%，约626亩；其中高档住宅区30%，社区商业区3%。形象定位功能定位充分把握常州城市化契机，立足科教城弥补城市教育及研发功能不足，承担常州产业提升的驱动器，打造产业定位清晰、功能完善的国际化高科技园区价值定位基于项目周边的产业基础，主动站位，融入武进都市核心，承担都市教育研发功能区角色产业选择以专用机械及轨道交通为核心，积极发展以化学为基础的新材料产业及光伏为代表的新能源产业本项目属于大规模工业园区项目，而非一般住宅或商业项目，涉及错综复杂的产业、功能、客户、物业等既相互联系又相对独立的关系，所以，工业园区的物业发展建议是一项庞大的工程现阶段，开发商最关注启动区物业发展建议，所以针对启动区，我方会提供启动区策略及物业发展建议；同时，其他功能区，我方也会有针对性地提供较细致的产品组合建议关于第一阶段深化工作，基于前期的沟通，现阶段细化产业研究及政策专题研究1234对于开发策略，本项目涉及多个分区，每个分区涉及多种物业形态、某些相同的物业穿插分布在不同分区，只能点式开发，世联建议与开发商合作第三阶段——开发模式研究对于财务分析，第一阶段，我方已大致给出了整个园区多种物业的分区开发动态经济测算，现阶段，我方会给予调整及深化，更细化的工作需要开发商和规划设计院的配合本阶段工作内容界定——基于前期沟通达成的共识，直击客户现阶段最需解决的问题！从客户需求出发，本阶段主要工作内容如下：Part1产业研究细化动态经济测算启动区策略及物业发展建议Part4Part5其他分区产品组合建议Part3客户分析及功能分区细化Part2附件——政策专题研究Part6基于前期沟通达到的共识，本阶段产业研究细化的主要工作内容如下：市场潜力聚焦行业产业发展发展模式市场竞争产业1产业2产业3…轨道交通产业……备选行业输变电设备产业新能源产业新材料产业市场潜力——以城市化、工业化为特征的经济发展使得轨道交通在中国的需求迅速扩大，成就世界最大轨道交通市场•北京、天津、上海、广州、武汉、长春、大连、深圳、重庆、南京•杭州、沈阳、成都、哈尔滨、西安、厦门、苏州、青岛、东莞、宁波、佛山、石家庄、郑州、长沙、兰州城市化水平人口•常州、无锡、徐州、连云港、南宁、昆明……已建城市规划城市潜力城市“十五”期间，中国城市轨道交通建设投资达2000亿元，国内已有上海、北京、广州等十多个城市开通地铁，已成为世界上最大的轨道交通市场国内地48个百万人口以上的特大城市中，25个城市的近中远期规划已经编制完成，总规划里程超过5000km，总投资估算超过8000亿元市场现状发展规划制定《城市公共交通条例》等法规，通过法规建设保障公共交通优先发展所需的各项优惠政策和财政投入政策支持轨道交通产业1轨道交通潜在增长空间产业起步期技术引进期蓬勃发展期产业发展——在市场需求的推动下，国内的轨道产业从弱到强，目前已经形成以龙头企业带动的七大轨道设备产业基地轨道交通产业11989～19951995～19981999以后–以上海地铁1号线、北京地铁复八线、北京地铁一号线改造，广州地铁一号线为标志轨道交通真正起步–深圳地铁一号线、上海明珠线、广州地铁二号线作为国产化依托项目，尝试设备的国产化–随着国家积极财政政策的实施，国家从建设资金上给予有力支持–通过技术引进，国际先进制造企业同国内企业合作，实现了城市轨道交通车辆、设备本地化长春青岛常州株州上海重庆南京关键举措取得成效发展模式——以大规模园区为载体、以龙头企业为带动聚集配套企业、以整车制造能力为目标是国内轨道产业发展的普遍模式序号区域园区龙头企业功能1上海南汇临港新城产业区上海轨道交通设备有限公司整车的研发及制造2青岛青岛城阳工业区南车四方股份、南车庞巴迪预计2010年年产整车1500辆3株洲株洲电力机车有限公司湘潭电机集团时代集团中国电力机车摇篮、整车生产配套能力强大4重庆重庆江北鱼嘴工业园预计年产整车500辆5南京南京高新区南京浦镇轨道交通车辆有限公司整车的研发制造，年产500辆6长春长春轨道交通装备产业园长春轨道客车股份有限公司年产整车2500辆核心整车企业上游配套企业下游配套企业轨道产业发展模式整车如果缺乏整车制造，难以形成有效的轨道产业聚集因为涉及整车制造，其产业基地规模较大，如长春轨道基地规模6.5平方公里轨道交通产业1市场竞争——常州正实践轨道产业发展模式，构筑以南车为核心的三大轨道产业基地，重塑常州轨道产业聚集形态•南车长江车辆常州基地•南车戚墅堰所科技成果产业化基地•戚墅堰大功率内燃机车基地南车戚墅堰所科技成果产业化基地：占地46.8万平方米，建筑面积达26.8万平方米，投产后主要从事汽车配件、齿轮传动系统、大型精密锻件等轨道交通专有技术延伸产业戚墅堰机车基地和长江车辆常州基地：建成后将成为中国最大的内燃机生产基地轨道交通产业1产业前景——中国轨道交通正处于蓬勃发展期，规模巨大，常州在轨道产业上基础雄厚，本项目具备一定产业机会市场竞争——以南车为核心的三大轨道产业基地基本实现对常州轨道产业的高度整合，本项目竞争机会弱发展模式——以整车制造为核心，走研发、装配、制造一体化，对园区面积要求很大，本项目园区规模较小轨道产业特有的发展模式以及南车三大产业基地的竞争使得轨道产业并不适合成为本项目主导产业1-总结本项目发展轨道产业存在模式不匹配，竞争机会弱的劣势，适合度低市场潜力——中国经济的高速增长引发了对电力雪崩式的需求，电能源的紧缺预示着电力关联产业尤其是输变电产业存在巨大的发展空间中国的发电量在30年的时间里增长了14倍，从72年的1525亿千瓦时增加到2004年的21972亿千瓦拉闸限电：近20个月没个月的电力需求增长在10%左右，华东沿海区域出现拉闸限电，缺电成为中国经济发展的独特现象00～07年中国发电总量概况十一五期间中国将继续加大对电力行业的投入，缓解用电紧张的矛盾，预计总投资规模在2万亿以上，将极大的推动电力相关行业发展预计十一五期间，国家用于输电网建设的资金将达到1万亿，极大的促进输变电行业的发展输变电设备产业2244430303989180214279200420052006工业产值利润04～06年中国输变电行业发展状况（单位：亿元）产业发展——虽然电力市场的快速发展带动了输变电产业的快速发展，但目前行业存在集中度低、核心技术能力偏弱的不足国内输变电行业发展几个特征产业布局分散–目前输变电设备的研发制造的省份涉及11个，主要分布在东南沿海及中部区域，产业布局比较分散市场竞争较充分–由于市场竞争比较充分，领先企业对市场的控制力较弱，后发企业的成长空间较大，集体及私营企业发展较快核心技术能力偏弱–与国际领先巨头相比，国内企业还存在小、散、技术创新能力偏弱等不足，技术可提升空间大，超高压、直流、大容量技术积累不足输变电设备产业2产业趋势——随着中国成为世界最大的电力市场，国际企业开始将资本、技术等要素资源向中国转移，带动国内企业技术升级•市场换技术——中国输变电设备的年均需求增长率在20%以上，发达国家领先企业资本及技术的转移，如西门子、ABB、通用电气、日立、东芝等•资源向优势企业集中——国际领先企业进驻中国多选择和国内领先企业合作的方式，成为推动国内企业技术升级的助推要素合资输变电设备产业2发展模式——国际领先巨头发展经验表明：以核心产品与工程贸易相结合，走集成化、项目化、品牌化是输变电企业发展壮大的必经之路ABB、西门子典型发展模式国内企业现状分析•总体呈现“六有六缺”——“有规模、缺实力”、“有数量、缺巨人”、“有速度、缺效益”、“有体系、缺原创”、“有单机、缺成套”及“有出口、缺档次”•核心能力：仍处于技术消化期，原创技术少，高精尖产品仍需进口•集成能力：单机产品实力较强，但系统集成能力与国外差距大•成套项目：需依赖于国外龙头企业合作，如许继与西门子合作三峡高压直流输电成套设备•国际工程总承包：尚不具备发展实力输变电设备产业2•技术创新及核心产品制造•国际工程贸易•成项目化国际总承包商角色•品牌化•集成化产业现状——常州输变电产业基础雄厚，但存在规模分散、研发创新偏弱、产业链条仍不够完善等发展不足2005年常州输变电行业发展构成家亿元•规模优势进一步突出：2005年产值突破200亿，占全市工业经济的8%，贡献率达到10%•产品门类丰富：涉及变压器、各类控制开关、电缆及绝缘材料的研发、生产、销售等，特色明显•部分龙头企业带动：形成了一批较具行业影响力企业如苏上上电缆集团、江苏华鹏变压器有限公司、江苏金牛线缆集团公司产业发展桎梏•规模分散•产业关联度弱•科技投入低•产品档次低•链条不够完整•行业总体集中度低，缺乏类似新疆特变电工这种一线行业企业•行业组织架构尚待完善，企业间横向技术联系合作弱•重硬件、轻软件，自主研发产品少，缺核心技术•仍集中在低电压产品领域，高电压产品匮乏输变电设备产业2竞争状况——常州尚无一个有力的平台体系来实现对输变电行业资源的整合，仍处于行业集聚阶段，本项目竞争机会大1、企业聚集工业生产系统•专业化•地方劳动力市场•地方联系•合作服务支持系统•商业服务•政府•协会•非正式交流技术创新系统•创新合作•技术转移•集体学习2、结网3、根植4、集体学习5、协同创新产业集群内部发展机制常州目前所处阶段资料来源：世联模型输变电设备产业2产业背景——中国电力市场巨大，输变电行业发展迅速，常州输变电产业基础雄厚，本项目具备一定产业机会市场竞争——常州输变电产业缺乏有力平台整合行业资源，推动创新，本项目竞争机会大产业前景好，国内企业承接国际企业的技术转移，常州具备较好的基础，但目前缺乏产业整合平台，是本项目优选产业2-总结从产业发展前景、发展模式以及市场竞争看，输变电行业都适宜作为本项目主导产业发展模式——国际的技术转移推动国内企业技术升级，研发、集成、成套化是企业必经之路，适合本项目发展定位产业背景——新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，在国家相关政策的扶持下，未来最有可能成为获得较快发展的新产业分类I分类II投入商业运行的程度可再生能源水能产业化程度高，非常成熟风能我国风电装机增长迅速，04年新增装机较03年增长101%。根据国家提出的风电发展中长期规划，2010年实现风力发电累计装机容量400万千瓦，到2020年，实现风电装机达2000万千瓦，较目前增长39.5倍，平均年复合增长率达27.76%。按风电装机每千瓦8000元计算，至2010年风电设备市场需求规模达240亿元，至2020年市场需求规模达1520亿元。未来十年，风电装机将保持年均20％以上的增长率。太阳能发改委计划未来五年我国将投入100亿元利用太阳能资源，并提出到2010年我国太阳能光伏发电总容量将达450MW，2020年达到1000MW，光伏产业将以每年20%—30%的增长速度发展。垃圾发电处于商业投入建设期，但因产业链很不成熟，配套跟不上，盈利较差且不稳定沼气未投入商业运行，项目建设由国家及地方财政补贴。应用在农村，自给自用，规模小。污水回用具有一定规模，很大程度上依靠地方财政支持地热能利用拥有地热资源的地区已较多开发，多依靠政府补贴海洋能利用我国尚处于试验阶段秸杆刚开始开发，04年首个秸秆发电厂在河北建立生物燃油我国大多数地区处于研制阶段，05年底鄂尔多斯生物燃油项目刚通过立项审批乙醇目前燃料乙醇企业均依靠政府补贴盈利，国家每年对四家燃料乙醇生产企业的补贴额超过20亿元，2005-2008年国家对乙醇企业的补贴逐年递减。热泵少部