关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究

关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究1关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究学生姓名：宋付涛学号：20040954101土木工程学院工程管理专业指导教师：陈哲职称：副教授摘要：改革开放以来，我国房地产业得到了迅猛的发展。在1992年邓小平同志南巡讲话的推动下，沉寂了半个世纪的南阳也加入了房地产开发的行列。南阳市房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高、风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪失，一些开发公司就会败下阵来，从而减缓房地产行业乃至南阳市经济建设前进的步伐。本文通过走访、调查、发放调查表、个别座谈、电话咨询等方式对南阳市房地产主管部门和房地产企业进行了深入了解，搜集了大量的数据、资料、素材，通过归类、分析和整理力求对南阳房地产市场发展现状、整体趋势、及未来应该采取的措施做出客观的评价和科学的预测，从而对南阳房地产的发展规划和宏观管理提供了借鉴意义。关键词：施工面积；平均价格；持续发展；品位楼盘；建筑文化关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究2Abstract:Sincereformandopeningup,TherealtyindustryhasbeenrapiddevelopmentinChina.In1992,DengXiaopingspeechonsoutherntourundertheimpetusofsilenceforhalfacenturyoftheNanyanghavejoinedtherealestatedevelopment.NanyangCityrealestatemarketashortertime,comparedwiththetraditionalindustries,butalsonotverymature,industrydevelopmentpoliciesandregulationsarenotsoundenough,therelativelynewteam,theabilitytocontrolthedevelopmentoftheindustryisnottoostrong,andthesurroundingenvironmentiscomplexandchangeable,Highoperatingcosts,risks,disasterRoyallackstheabilitytochange,slightlypacked,anumberofdevelopmentcompanieswillbedefeated,therebyslowingtherealestateindustryandeconomicdevelopmentthepaceofprogressinNanyangCity.theemphasisthroughvisits,surveys,issuingquestionnaires,individualmeeting,calltheNanyangCity,includingthedepartmentsinchargeofrealestateandrealestateenterpriseshasconductedin-depthunderstanding,collectingalargeamountofdata,information,material,throughtheclassification,analysisandpresentationtoThedevelopmentoftherealestatemarketinNanyang,theoveralltrend,andfuturemeasuresshouldbetakentomakeanobjectiveandscientificassessmentoftheforecast,theNanyangrealestatedevelopmentplanningandmanagementofthemacro-reference.Keywords:floorspaceunderconstruction;averageprice;sustainabledevelopmentGradeflats;architecturalculture关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究3引言近年来，在国家、省有关促进房地产市场持续健康发展政策的指导下，在市委、市政府的正确领导下，我市住宅与房地产业在“十五”期间有了较大的发展，有力地促进了社会的发展，拉动了经济的增长，其支柱作用日益显现。1.南阳市房地产市场发展现状1.1房地产从业队伍迅速扩大，住宅建设发展较快1.1.1房地产从业队伍迅速扩大南阳市自2001年以来房地产企业数量在不断扩大，见表1，其中2002年—2003年增幅最为明显，增加了58家，说明从2003年开始房地产行业开始走向火爆，之后稳步攀升。表1南阳市近7年房地产企业注册统计表[1]年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年企业数量1161381962122302472541.1.2住宅建设发展较快据南阳市房产管理局统计数据显示，“十五”期间全市房地产施工总面积778.25万m2（其中中心城区施工面积达423.8万m2，经济适用住房施工面积121.47万m2），总投资51.85亿元（其中经济适用住房投资6.7亿元）。城镇居民的居住条件日益改善，至2005年底南阳市中心城区成套平均住宅面积在80m2以下的占住宅总面积的12％，80～90m2的为8％，90～120m2的为43％，120～144m2的为22％，144m2以上的为15％。至2005年底，市中心城区人均住房建筑面积达到32.3m2，与“九五”末相比人均增加住房建筑面积6.6m2；同时，为地方财政增收各类房地产税费达7亿多元。2006年上半年全市有房地产开发项目83个，总面积382.45万m2，项目总投资45.85亿元。2007年全市房地产开发建设计划施工面积204.37万m2,关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究4至7月底全市已完成开发施工面积122.47万m2,占全年计划施工面积的60％,共完成房地产开发投资13.08亿元，与2005年7月底开发完成投资8.5亿元相比，增加4.58亿元。2007年，全市共出让土地190宗，面积425.5066公顷，入库8.017亿元。其中招标、拍卖、挂牌等出让103宗，面积247.39公顷，入库6.14亿元。在全市出让土地中，中心城区共出让土地50宗，面积240.99公顷，入库3.85亿元，其中招标、拍卖、挂牌等出让16宗，面积114.19公顷，入库2.47亿元，超出市政府下达土地纯收益5000万元目标任务6倍多。1.2住房价格呈上涨趋势2001年南阳市住房平均价格在833元/m2（其中中心城区多层住宅平均价格为1001元/m2，高层住宅平均价格为1980元/m2），详见表2，下同。表2南阳市2001年—2007年住房平均价格一览表[2]2002年全市住房平均价格962元/m2，同比增长16％（其中中心城区多层住宅平均价格为1160元/m2，高层住宅平均价格为2405元/m2）；2003年全市住房平均价格1160元/m2，同比增长21％（其中中心城区多层住宅平均价格为1255元/m2，高层住宅平均价格为2374元/m2）；2004年全市住房平均价格1223元/m2，同比增长5％（其中中心城区多层住宅平均价格为1346元/m2，高层住宅平均价格为2621元/m2）；2005年全市住房平均价格1356元/m2，同比增长11％（其中中心城区多层住宅平均价格为1472元/m2，高层住宅平均价格为2680元/m2，分别比2004年中心城区多层和高层每平方米增长126元和59元，增幅分别达9％和2％）。2005年市中心城区多层住宅价格与省内周边城市价格相比，低于郑州、洛阳，年份平均价格2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年多层住宅1001116012251346147216421921高层住宅1980240523742621268024873021全市住房833962116012231356关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究5与漯河、信阳、平顶山等地房价基本持平，与驻马店1300元/m2相比高出172元。2006年上半年市中心城区多层的平均售价为1642元/m2，县域多层的平均售价为1028.3元/m2，经济适用住房多层平均售价1130元/m2。中心城区多层的平均售价与2005年相比，每平方米增长170元，增长11.54％；中心城区高层的平均售价为2487元/m2，县域高层的平均售价为1400元/m2，经济适用住房高层平均售价为1800元/m2。中心城区高层的平均售价与2005年相比，每平方米减少193元（负增长7％）。南阳市建委综合开发科提供的数据显示，2007年年初，南阳市中心城区多层商品住宅的均价是1m2为1700元，而2007年第四季度，南阳中心城区商品住宅多层的综合均价已升至1m2为1921元。高层均价已达1m2为3021元，部分楼层已经达到4000元/m2。从我们对中心城区2005年商品房销售价格调查的情况看，1m2在1000元以下的占销售总量的17％;1000元～1200元/m2占18％；1200元～1600元/m2占31％；1600元～2000元/m2占10％；2000元/m2以上占24％。可见，单价在1200元～1600元/m2之间的商品住房所占比例较大，是老百姓消费的主流。售价在2000元/m2以上房屋销售比例较高，说明较高档次住宅需求的人群不少。1.3关键地段成为影响房价的主要因素以南阳市2007年房产市场为例。首先，“逐水而居”仍将受市民青睐。万正小区、海昌花园、锦江公寓、三川花园等沿白河的楼盘因紧临白河而俏销于南阳市场房价在2000元以上，而位于工业路与卧龙路交汇处的碧源花园平均价格却只有1263元/m2。其次，“逐校而居”渐成一股热潮。三杰家和万世、阳光家园以及晓庄新关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究6建小区以及南阳师范学院对面明伦清华园都是看中了紧临学校的优势，其市场价格也因此飙升到1m2为2000元以上，而位于中州路和人民路交汇处东200m的诚信商业广场因远离校区均价为1350元/m2。第三，沿独山大道两侧渐成气候。便利的交通、高标准的小区建设，使得独山大道两侧的房价也变得炙手可热。如：位于独山大道上的“中奇·第一城”销售工作的人员说均价为2000元/m2，最高价可达2700元/m2。位于独山大道西侧的艺苑小区均价为1385元/m2，三杰阳光家园均价为1370元/m2。1.4家族企业的用人机制仍占主导地位。20世纪80年代以来，随着中国经济体制转轨和社会结构的转型，在传统体制的缝隙中，在市场经济的土壤上，非公有制企业如雨后春笋般发展起来，它对我国国民经济的发展，起到了不可估量的作用。而这些企业中十有八九为家族企业，家族企业在其成长壮大过程中遇到的重要难题之一，就是用人机制问题。1.4.1南阳房地产家族企业的用人机制现状1.4.1.1家族企业人员任职情况。据调查，在南阳20家房地产企业里，董事长兼总经理的比例接近90％，说明大部分企业所有权与经营权没有分离。如万正集团，父亲任董事长，儿子任总经理。所以，从这一点看，大部分家族企业并没有逃脱家族管理的樊篱。1.4.1.2任人唯亲现象严重。对于管理人员的选择机制有多种渠道，主要包括：从社会上公开招聘，从本企业基层提拔，从家庭、家族、亲戚朋友当中选用。调查发现，“总师”(总工程师、总经济师、总会计师)级人才从社会上招聘的比例占50.1％，主要是因为家族成员尚不具备高级专业知识和技能。而对于总经理和财务主管，则在亲戚朋友当中选用的居多，其注重的不是个人的能力，而首先考虑的是忠诚度。关于南阳市房地产市场现状和未来发展趋势的研究71.4.